TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/04216

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [X]
4 rue Danielle Casanova
Bossis Sud 1 - 1er étage - Porte 009
44220 COUËRON

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 mars 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/04216 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OG64

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [Z] [X] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Z] [X] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, Bossis sud 1 – 4 rue Danielle Casanova – 44220 COUËRON, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 398,33 € pour le logement et ses annexes, outre une provision sur charges de 201,98 € par mois.

Le 5 juin 2025, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1555,80 € au titre des loyers échus et impayés au 31 mai 2025. Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Z] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater à compter du 5 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou subsidiairement depuis le 17 juillet 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu en date du 8 juillet 2024 entre les parties ;

- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail conclu en date du 8 juillet 2024 entre les parties ;

- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [X], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- condamner Madame [Z] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1615,89 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025, ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

- condamner Madame [Z] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 5 juillet 2025 ou subsidiairement à compter du 17 juillet 2025, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

- assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance du loyer ou de l’arriéré et ce sans mise en demeure préalable ;

- condamner Madame [Z] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026, au cours de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, s’est désistée de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a maintenu ses autres demandes et notamment l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 287,24 € selon le décompte arrêté au 3 mars 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [X] a comparu et a reconnu le principe de la dette. Elle a expliqué sa situation personnelle et professionnelle. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, expliquant avoir fait face à des problèmes financiers.

Un diagnostic social et financier a été établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.
            
MOTIFS DE LA DÉCISION      
                 
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 24 octobre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 8 juin 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître une dette de 287,24 € au 3 mars 2026. Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 308,74 € imputée à la locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, il y a lieu de constater que la dette est soldée et de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, Madame [Z] [X] ayant soldé sa dette, il ne peut plus lui être accordé de délais de paiement.

Sa dette locative étant éteinte au jour de l’audience, celle-ci se trouve dans la situation du locataire qui aurait respecté les délais de paiement accordés en vertu de l’article susvisé. Dès lors, conformément à ces dispositions, il y a lieu de prévoir que la clause résolutoire est réputée non acquise.

En conséquence, la société CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion.

Sur le même constat du règlement intégral de la dette, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL fondée sur la résiliation judiciaire du contrat sera également rejetée.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande formulée par Madame [Z] [X] tendant à l’octroi de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et constatant que le règlement de la totalité de sa dette locative par Madame [Z] [X] est intervenu postérieurement à l’assignation, il convient de la condamner aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

En revanche, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :