TJ 44109, 7 mai 2026, RG 26/00159

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDEUR :

HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [P]
Le Tenu M2 Rez de Chaussée
18B Rue du Tenu
44680 STE PAZANNE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 mars 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 26/00159 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OJCD

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître [J] [O]
CCC à Monsieur [A] [P] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2021, l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique (ci-après HABITAT 44), a donné à bail à Monsieur [A] [P] un logement situé 18 bis rue du Tenu, rez-de-chaussée – 44680 SAINTE-PAZANNE, et ses accessoires. Les parties ont également signé le même jour un contrat de location d’un emplacement de stationnement annexe au contrat de bail.

Le 31 juillet 2025, HABITAT 44 a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2 547,98 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 11 décembre 2025, la société HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

- Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire à la date du 1er octobre 2025, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [P] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- Condamner Monsieur [A] [P] à lui payer :
- la somme de 2 988,77 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 536,26 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 144,66 euros ;

- Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5 du Code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026, lors de laquelle HABITAT 44, valablement représenté par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2 284,03 euros, les droits du locataire à l’allocation logement et au revenu de loyer de solidarité n’étant pas suspendus. Par ailleurs, le bailleur a déclaré que le locataire verse en sus de son loyer résiduel de 290,82 euros la somme de 47,55 euros conformément au plan d’apurement signé par les parties.

Monsieur [A] [P] a indiqué avoir retrouvé un emploi dans une association de réinsertion lequel emploi lui permettra d’honorer le paiement de sa dette de loyer.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 11 décembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 30 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 10 mai 2021 étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société HABITAT 44 est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 10 mai 2021.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2 572,77 euros au 28 février 2026, échéance du février 2026 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 288,74 euros (144,66 euros + 144,08 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [A] [P] sera condamné à payer à la société HABITAT 44 la somme de 2 284,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [A] [P] effectue des versements réguliers depuis le 8 août 2025. De plus, compte tenu du rétablissement rétroactif des droits à l’allocation logement et au revenu de loyer de solidarité, les 10 et 12 février 2026, il convient de considérer que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par l’Espace départemental des solidarités que Monsieur [A] [P] a signé un contrat de travail à durée déterminée d’insertion de quatre mois et qu’il a conclu en janvier 2026 avec son bailleur un plan d’apurement.

Lors de l’audience, les parties confirment ces éléments et Monsieur [A] [P] offre de verser la somme mensuelle de 47,55 euros en sus de loyer courant, somme correspondant au plan d’apurement en cours d’exécution.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [A] [P] dispose de revenu devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [A] [P] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 541,64 euros, à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il sera également condamné à verser à HABITAT 44, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :