TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 26/00157

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00157 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZF6

Minute : 26/00257

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[Y] [J]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Monsieur [Y] [J]
Sous-préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représenté par Madame [H] [V], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [J]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00157

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2025, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [Y] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 550,62€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.799,90€, visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 5 septembre 2025 par le bailleur.

Par acte du 1er décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [Y] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 octobre 2025 ;
2- ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3- condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.048,50€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 411,51€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 29 janvier 2026. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Monsieur [Y] [J] à défaut de contact tant avec le locataire qu’avec le bailleur.

A l’audience du 4 février 2026, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [H] [V], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.918,02€ arrêtée au 31 janvier 2026. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire étant en impayés depuis son entrée dans les lieux et n’ayant pas repris le paiement de son loyer courant.

Monsieur [Y] [J], bien que régulièrement convoqué à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision, réputé contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 2 décembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 5 septembre 2025 et l’assignation délivrée le 1er décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire qui n’a pas comparu, n’a pas permis à la juridiction d’apprécier sa situation matérielle au jour de l’audience. Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’a procédé à aucun versement depuis son entrée dans les lieux au mois de mars 2025. Aussi, le maintien dans les lieux n'aurait pour conséquence que d'aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n'est donc pas possible d'accorder de délais de paiement en l'absence de tout paiement du loyer courant.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [J] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 411,51€, augmentée des charges qu'il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le défendeur n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Monsieur [Y] [J] sera condamné à payer la somme de 3.048,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement du 2 septembre 2025.

PAR CES MOTIFS