TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 25/02727

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/02727 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXTS

Minute : 26/00242

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[N] [S]

Copies certifiées conformes
Me Chahira OUERGHI-NEIFAR
Me Sylvie DAVID

Copie exécutoire
Me Chahira OUERGHI-NEIFAR

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [N] [S],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Chahira OUERGHI-NEIFAR, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02727

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2020, l'OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [N] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 378,24€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4 que le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du tribunal en vue d'une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé par le locataire rappelle dans ses articles 3 et 4 l'obligation d'adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Au mois de février 2025, le bailleur a été saisi d’une plainte d’une locataire évoquant des nuisances sonores nocturnes régulières de la part de Monsieur [N] [S], déclarant avoir appelé les forces de l’ordre à plusieurs reprises, et sollicitant une intervention du bailleur.

Par courrier du 27 février 2025 l'OPH SILENE a adressé à Monsieur [N] [S], un rappel de ses obligations en tant que locataire, en visant l’article 2 du règlement intérieur.

Le 22 avril 2025, l’OPH SILENE a été destinataire d’une nouvelle réclamation de la même locataire, évoquant à nouveau des difficultés avec Monsieur [N] [W], ce dernier continuant les nuisances sonores nocturnes et diurnes et se montrant insultant et menaçant avec ses voisins.

Par courrier du 28 avril 2025, le bailleur a mis en demeure le locataire de respecter ses obligations et de ne plus nuire à la tranquillité du voisinage et lui a rappelé le fait que toute nouvelle plainte pourrait amener à une procédure en résiliation de bail.

Suite à une nouvelle réclamation au mois de juillet 2025, par courrier en date du 14 août 2025, l’OPH SILENE a adressé à Monsieur [N] [S] une ultime mise en demeure de cesser les troubles évoqués par le voisinage.

L’OPH SILENE a été destinataire de trois attestations de deux locataires voisins de Monsieur [N] [S] au cours du mois d’août 2025 évoquant de multiples nuisances sonores diurnes et nocturnes, des agissements inadaptés, des insultes récurrentes de la par de ce dernier et leurs craintes pour leur sécurité mais également celle du bâtiment, constatant que les interventions des forces de l’ordre n’avaient pas permis de réguler la situation.

Par courrier reçu le 3 septembre 2025 par l’OPH SILENE, Monsieur [N] [S] a déclaré qu’il n’y avait pas de tapage nocturne, invitant les autres locataires à faire établir des constats et évoquant une difficulté d’insonorisation.

Par courrier en date du 8 septembre 2025, l’OPH SILENE a rappelé à Monsieur [N] [S] leur échange téléphonique du 28 août 2025 et son refus d’une visite à domicile ou d’un rendez-vous au point accueil, son refus de recevoir les intervenantes à son domicile le 5 septembre, et le maintien de sa proposition pour organiser un temps d’échange sur la situation. Il lui a également rappelé la nécessité de respecter ses obligations en tant que locataire et de ne plus nuire à la tranquillité du voisinage et le fait que toute nouvelle plainte pourrait amener à une procédure en résiliation de bail.

Suite à la réception de nouvelles plaintes évoquant des difficultés identiques, l’OPH SILENE a adressé une nouvelle mise en demeure à Monsieur [N] [S] le 16 octobre 2025

De nouvelles plaintes ayant été adressés au bailleur, par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, l'OPH SILENE a fait citer Monsieur [N] [S], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 3] afin de faire constater sur le fondement des articles 1729 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, l'inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d'obtenir :
- le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;
- l'expulsion de Monsieur [N] [S] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Monsieur [N] [S] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, et ce à compter de la résiliation du bail ;
- 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- les entiers dépens.

A l'audience du 4 février 2026 où l’affaire a pu être retenue, l'OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a par ailleurs sollicité la suppression du délai du commandement pour quitter les lieux compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [N] [S] sur le fondement de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, il indique avoir reçu de nombreuses réclamations, plaintes ou courriels de plusieurs locataires décrivant de façon circonstanciée des comportements inadaptés de Monsieur [N] [S]. Les attestations et plaintes font état de très nombreuses nuisances sonores et tapages nocturnes, mais également de menaces et d’insultes et ce malgré des appels fréquents aux forces de l’ordre. Il constate que les agissements n’ont jamais cessé malgré ses différentes interventions et notamment les mises en demeure de cesser les troubles et que le locataire ne s’est jamais présenté aux rendez-vous proposés par le bailleur. Il indique que les troubles n’ont pas cessé malgré la délivrance de l’assignation, ayant été destinataires de nouvelles réclamations en décembre 2025, janvier 2026 et la semaine de l’audience. Il justifie du fait que l’une des locataires a déposé plainte contre Monsieur [N] [S] le 17 janvier 2026 pour insultes et menaces de mort.

Monsieur [N] [S], représenté par son conseil, conteste les faits qui lui sont reprochés et sollicite, à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE, à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de 18 mois pour quitter les lieux et la condamnation de l’OPH SILENE à lui verser la somme de 1.513€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle qu’il occupe les lieux depuis octobre 2020 et qu’il n’a jamais eu aucune difficulté avec son bailleur ou ses voisins avant les éléments évoqués en février 2025. Il remarque que les réclamations émanent uniquement de deux locataires et très majoritairement d’une seule locataire, locataire ayant emménagé après lui dans l’immeuble et ayant déposé plainte juste avant l’audience et qui sollicite un changement de logement auprès du bailleur. Il constate l’absence de tout dépôt de plainte ou de main-courantes, de toute photographies des dégradations qui lui sont imputées, et conteste les allégations sur son état de santé, produisant un certificat médical de son médecin traitant. Il explique avoir déposé une main courante le 8 novembre 2025 contre les enfants de la locataire en question et rencontrer de nombreuses difficultés avec ceux-ci, difficultés évoquées auprès de ses proches et l’ayant amené à quitter son logement pour aller se mettre à l’abri chez ses derniers.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d'abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L'OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 2 septembre 2020, le règlement intérieur annexé au contrat de location, les différents courriers de mise en demeure qui ont été adressés au locataire, les trois attestations, les nombreux courriels de réclamation reçus y compris après la délivrance de l’assignation ainsi que le dépôt de plainte d’une locataire.

Monsieur [N] [S] réside dans les lieux depuis le mois de septembre 2020 et aucune difficulté n’a été évoquée auprès du bailleur avant le mois de février 2025.

A partir du mois de février 2025, le bailleur a été destinataire de réclamations de la part notamment d’une locataire évoquant un comportement inadapté de Monsieur [N] [S] ce qui a amené à la délivrance de plusieurs mises en demeure ainsi qu’à la proposition de rencontres auxquelles ce dernier n’a pas donné suite.

Si le bailleur verse aux débats de nombreuses réclamations, trois attestations et un dépôt de plainte, ces différents éléments ne proviennent que de trois locataires différentes et de l’ex-mari de l’une d’entre elles. Aucune autre pièce justificative n’est produite alors que la locataire qui produit un dépôt de plainte indique avoir déjà déposé plainte précédemment, avoir sollicité à de nombreuses reprises les forces de l’ordre ainsi que l’intervention de la mairie. De la même façon, les allégations faites par cette locataire tant sur la santé mentale que sur les éventuelles consommations de Monsieur [N] [S] ne sont nullement étayées.

Monsieur [N] [S] a également fait une main-courante, et ce avant la délivrance de l’assignation, se plaignant des agissements des enfants de la locataire, évoquant des incivilités multiples à son encontre. Ses déclarations sont corroborées par le témoignage de sa mère et par les échanges de textos avec son frère.

Aussi, l’OPH SILENE, sur qui repose la charge de la preuve, établi sans contestation possible qu’il existe un conflit de voisinage important dans l’immeuble entre Monsieur [N] [S] et une autre locataire, les réclamations contre ce dernier ayant commencé uniquement suite à l’emménagement de la locataire en question, après cinq années sans aucune difficulté, et émanant quasi exclusivement de cette dernière.

Néanmoins, les éléments versés aux débats ne permettent pas de justifier, au jour où le Tribunal statue, de la persistance de troubles anormaux du voisinage d'une telle gravité qu'ils justifieraient le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, alors que ce dernier justifie également être l’objet d’incivilités de la part du voisinage, et ce bien qu’il ne se soit pas saisi des propositions de médiation faites par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée par l'OPH SILENE de ce chef et toutes les demandes subséquentes.

Sur les demandes annexes

Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, l'OPH SILENE, succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS