TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 25/02499

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/02499 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXBE

Minute : 26/00240

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société SILENE

C/

[X] [Q], [F] [G] épouse [Q]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Me Aurélie FOURNARD

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société SILENE
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [X] [Q],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [F] [G] épouse [Q],
demeurant [Adresse 5] [Localité 2]
Rep/assistant : Me Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02499

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 1999, l'OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [X] [Q] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable de 1.296 [Localité 4], provision sur charges non incluse. Monsieur [X] [Q] a signé le règlement intérieur à cette même date.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 février 1999 faisant état d’un logement en bon état et reprenant les dégradations existantes.

Monsieur [X] [Q] et Madame [F] [G] s’étant mariés le 7 septembre 2013, Madame [F] [G] épouse [Q] est devenue co-titulaire du bail.

Suite à une mutation, Monsieur [X] [Q] Madame [F] [G] épouse [Q] ont quitté ce logement pour intégrer un nouveau logement du parc de l’OPH SILENE.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 5 juin 2023.

Le 13 juin 2023, l’OPH SILENE a versé aux locataires la somme de 217,07€.

Le 24 juillet 2023, un bon de commande était établi par l’OPH SILENE pour des réparations locatives concernant la reprise des murs de la chambre 1 et du dégagement pour un montant total de 2.042,13€ dont 91,27 % à la charge des locataires après application de la vétusté selon les accords collectifs.

Un avis complémentaire de paiement a été adressé aux locataires au mois d’août 2023 pour un montant de 1.863,77€.

Les travaux étaient réalisés au mois de septembre 2023 et facturés pour la somme de 1.863,77€.

Par courrier recommandé en date du 13 septembre 2023, Monsieur [X] [Q] et Madame [F] [G] épouse [Q] ont contesté cette demande en paiement, indiquant que lors de l’état des lieux de sortie aucune demande ne leur avait été formulée s’agissant de la tapisserie et que le coût facturé est sans commune mesure avec ce qu’ils auraient payé en réalisant eux-mêmes les travaux.

Le 2 avril 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de non conciliation.

L’OPH SILENE a déposé une requête en injonction de payer le 23 avril 2025. Cette requête était rejetée par ordonnance en date du 10 septembre 2025 sur le fondement de l’article 1405 du code de procédure civile.

Par acte du 10 octobre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [X] [Q] et Madame [F] [G] épouse [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire condamner solidairement les défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 1.863,77€ au titre des réparations locatives avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025, date de la demande en injonction de payer ;
* la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens.

A l'audience du 4 février 2026 où l'affaire a pu être retenue, l'OPH SILENE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet des demandes formulées par les défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, il indique qu’il y a deux pièces qui posent difficultés à savoir la chambre 1 et le dégagement et présente une photographie des murs de la chambre, faisant apparaître des murs totalement « tagués » et recouverts d’inscription diverses. Il rappelle que dans l’état des lieux signés par la locataire figure en gras et donc susceptible de donner lieu à des travaux pour partie à la charge du locataire :
- pour la chambre 1 « papier peint des murs usagé, déchiré et décollé, plusieurs traces de crayons et d’humidité », « porte rayée et écaillée présentant plusieurs traces », « sol usagé, poinçonné et taché, quelques traces de meuble, de crayons et de peinture »,
- pour le dégagement « papier peint présentant plusieurs traces de crayons » et « sol usagé et quelques dalles gonflées suite dégâts des eaux ».
Il rappelle par ailleurs que le bailleur n’a pas l’obligation de chiffrer lors de l’état des lieux les travaux à prévoir et que cela a été fait par la suite en s’appuyant sur l’état des lieux contradictoire.

Monsieur [X] [Q] et Madame [F] [G] épouse [Q], assistés par leur conseil, sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE et la condamnation de ce dernier à leur verser la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent n’avoir pas eu connaissance du bon de travaux avant la délivrance de l’assignation et ne pas avoir été présent le 24 juillet 2023 lors de la réalisation du deuxième état des lieux de sortie. Ils déclarent avoir demandé à l’OPH SILENE le 5 juin 2023 si des réparations locatives allaient leur être facturées et avoir obtenu une réponse négative du bailleur qui leur a d’ailleurs restitué leur dépôt de garantie le 13 juin 2023. Ils expliquent que si la demande avait été faite de refaire la tapisserie dans les deux pièces, ils l’auraient fait et ce pour un coût bien moindre. Ils estiment que le formulaire de l’état des lieux de sortie est peu lisible s’agissant des réparations locatives mais qu’ils n’auraient pas signé un document mettant des réparations à leur charge. Ils indiquent que cette procédure est source d’angoisse pour eux et ce depuis maintenant plus de deux ans alors qu’ils ont toujours réglé leurs loyers et n’ont jamais rencontré d’autre difficulté avec le bailleur.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. Par ailleurs, en application du « d » de ce même article, les dépenses d'entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire.

Aux termes de l’article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Il est par ailleurs constant que l'indemnisation du bailleur n'est nullement subordonnée ni à l'exécution des travaux, ni à la justification d'un préjudice. Il appartient néanmoins au bailleur de justifier du chiffrage des montants sollicités, ce chiffrage pouvant être réalisé par la production de factures, de devis ou de barèmes de réparations locatives.

Le contrat de location signé par Monsieur [X] [Q] le 5 février 1999 reprend ces éléments son paragraphe « Les réparations locatives ». Il est par ailleurs rappelé dans le règlement intérieur signé le 5 février 1999 par Monsieur [X] [Q] dans son article 6 que « l’OPH SILENE peut exiger la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du locataire, que les lieux doivent être laissés en état de propreté et que les réparations locatives seront imputées au locataire conformément à l’accord sur la prise en compte de la vétusté en vigueur au départ du locataire ».

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de location, le règlement intérieur, l’état des lieux d’entrée du 15 février 1999 et l’état des lieux de sortie en date du 5 juin 2023 signé contradictoirement par le locataire et le bailleur. Il verse ensuite le décompte locatif, le chiffrage des travaux et les factures ainsi que l’accord de vétusté et une photographie des murs de la chambre 1.

Si la trame de l’état des lieux de sortie est effectivement peu claire, il ressort néanmoins de ce dernier que figure en gras et donc comme étant susceptible d’être pour partie à la charge du locataire s’agissant de la chambre 1 la reprise des murs, du sol et de la porte et s’agissant du dégagement la reprise des murs et du sol. Par ailleurs, la photographie de la chambre 1, non contestée par les locataires, montre des murs entièrement recouverts d’inscriptions résultant d’agissements volontaires et non d’une dégradation liée à un usage normal des lieux. Il ne peut être ainsi contesté la nécessité de faire des travaux pour remettre les lieux en état avant de pouvoir à nouveau proposer ce bien en location. Monsieur et Madame [Q] ne pouvaient ignorer que l’état de ces pièces poserait difficulté.

Il ressort par ailleurs de la lecture du décompte locatif que l’OPH SILENE a restitué le dépôt de garantie aux locataires le 1er juin 2023 soit avant la réalisation de l’état des lieux de sortie, le versement de 217,07€ étant lui visé comme un remboursement d’un excédent. Dès lors, ce remboursement généré par l’enregistrement du congé des locataires et antérieur à l’état des lieux de sortie ne peut être considéré comme une renonciation par le bailleur à la réalisation de réparations locatives.

Monsieur et Madame [Q] déclarent avoir obtenu un accord verbal sur l’absence de réparations locatives à leur charge, accord dont ils ne peuvent justifier, mais ont néanmoins signé l’état des lieux de sortie sur lequel figurent des travaux susceptibles d’être mis partiellement à leur charge et ont été informés dès le mois d’août 2023 du chiffrage desdits travaux. Ils ont également signé le règlement intérieur qui précise que le bailleur peut mettre à la charge du locataire la remise en état des locaux, remise en état indispensable en l’espèce au regard de l’état des pièces ne permettant pas une réattribution du logement en l’état. Ils ne justifient par ailleurs d’aucune démarche auprès de l’OPH SILENE après leur lettre de contestation en date du mois de septembre 2023.

Les réparations locatives dont l’OPH SILENE demandent le paiement sont justifiées dans leur principe au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie en date des 15 février 1999 et 5 juin 2023.

Cependant, il y a lieu de noter que les locataires sont restés dans les lieux 24 ans et que dès lors les durées de vie théoriques de l’ensemble des éléments sont dépassées. Aussi s’agissant de la reprise des sols et de la porte de la chambre 1, il ne sera pas fait droit à la demande. Par contre, bien que les papiers peints aient plus de 20 ans les dégradations volontaires réalisées par les locataires sur ces derniers justifient de leur reprise par le bailleur et permettent d’écarter l’application de la vétusté.

En conséquence, Monsieur [X] [Q] et Madame [F] [G] épouse [Q] seront solidairement condamnés à verser à l’OPH SILENE la somme de 1.032,15€ correspondant à la reprise des murs dans la chambre 1 et dans le dégagement, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS