TJ 55545, 9 juin 2026, RG 25/00245

JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00245 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BP3W
AFFAIRE : S.A. SOCIETE FONCIERE EPILOGUE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 753 415 074 C/ [G] [D], [R] [F] épouse [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE FONCIERE EPILOGUE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 753 415 074, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jérôme AZZI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE, avocat postulant,

DEFENDEURS :

M. [G] [D]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [R] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [G] [D], conjoint, muni d’un pouvoir

Débats tenus à l’audience du : 2 mars 2026
Date de délibéré annoncée : 5 mai 2026
Délibéré prorogé au 9 juin 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 9 juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 8 avril 2022 par Me [O] [P] notaire à [Localité 3], la société FONCIERE EPILOGUE a acquis un bien immoblier situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Les vendeurs, M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D], bénéficiaient d’une faculté de rachat pendant une durée de 24 mois et d’une convention d’occupation précaire pour cette même durée en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros.

Par exploits de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la société FONCIERE EPILOGUE a fait assigner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef et l’évacuation de tous biens meubles leur appartenant des lieux et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] à lui payer 11.733,33 euros au titre des indemnités d’occupation conventionnelles dus jusqu’au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024,
- condamner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] à lui payer une indemnité d’occupation conventionnelle de 1.000 euros par mois à compter du 1er avril 2025 augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance et ce jusqu’à leur évacuation effective des lieux ainsi que de tous occupants de leur chef et tous meubles leur appartenant,

A titre subsidiaire des deux derniers chefs de demandes,
- condamner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] à lui payer une indemnité d’occupation de 1.000 euros par mois à compter du 9 avril 2025 augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance et ce jusqu’à leur évacuation effective des lieux ainsi que de tous occupants de leur chef et tous meubles leur appartenant;

En tout état de cause
- condamner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] à lui payer 1.866,59 euros au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,
- condamner M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] à lui payer 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût de son assignation et des frais dexécution de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, renvoyée jusqu’à l’audience du 2 mars 2026.

À cette audience, la société FONCIERE EPILOGUE, représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions aux termes desquelles il a repris ses demandes contenues dans son assignation. A l’appui de ses prétentions, la société FONCIERE EPILOGUE a fait valoir que l’acte de vente avec faculté de rachat prévoit une convention d’occupation précaire pendant une durée de 24 mois correspondant au délai accordé à M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] pour racheter le bien, soit jusqu’au 9 avril 2024 et stipule que les vendeurs seraient à l’expiration dudit délai occupants sans droit ni titre. Elle a soutenu que M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] sont dès lors occupants sans droit ni titre, de sorte qu’elle est fondée à solliciter leur expulsion sur le fondement des articles 1103 et 1662 du code civil.

M. [G] [D], comparant en personne, et Mme [R] [F] épouse [D], représentée par son époux, muni d’un pouvoir, ont contesté les demandes formées à leur encontre. Ils ont exposé qu’un prêt à la consommation auquel ils étaient tenu devait être soldé par la vente, mais que leurs dettes n’ont été remboursées que partiellement. Ils ont indiqué qu’ils souhaitaient rester dans le logement et que Mme [D] est malade. Ils ont considéré que la société FONCIERE EPILOGUE a profité de leur situation et a abusé de leur confiance. Ils ont opposé que les indemnités d’occupation ne leur ont pas été demandées mensuellement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’article 1709 du code civil précise à cet égard que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, l’action formée par la société FONCIERE EPILOGUE se fonde sur l’acte notarié du 8 avril 2022, lequel contient notamment une convention d’occupation précaire permettant aux vendeurs, M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D], de continuer à jouir du bien durant une période de 24 mois à compter du jour de la signature de l’acte, en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation.

Ce même acte prévoit par ailleurs que le bien vendu est actuellement à usage d’habitation, que l’acquéreur entend conserver cet usage.

Cette convention d’occupation précaire s’analyse donc juridiquement en un contrat de contrat de louage portant sur un immeuble à usage d’habitation au sens de l’article 1709 du code civil.

Le juge des contentieux de la protection se trouve dès lors compétent pour connaitre des demandes formées par la société FONCIERE EPILOGUE.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La société FONCIERE EPILOGUE verse aux débats l’acte de vente du 8 avril 2022 avec M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D], vendeurs, précisant qu’ils bénéficient d’une faculté de rachat pendant un délai 24 mois, et qu’ils peuvent rester occupants du bien pendant cette même durée de 24 mois, suivant convention d’occupation précaire.

La société FONCIERE EPILOGUE a manifesté son souhait de voir M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] quitter les lieux, suivant lettre recommandée avec accusé de réception.

Les éléments versés aux débats par la société FONCIERE EPILOGUE établissent ainsi que M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] occupent sans aucun droit ni titre ce logement dont la société FONCIERE EPILOGUE est propriétaire, et ce depuis le 9 avril 2024.

Leur occupation constitue une violation du droit de propriété et caractérise ainsi un trouble manifestement illicite.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs allégations. Ils ne justifient d’aucun élément permettant de remettre en cause valablement la convention entre les parties, étant par ailleurs relevé que la circonstance que les dettes de M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] n’auraient pas été remboursées par le solde issu de la vente n’est pas imputable à la société FONCIERE EPILOGUE .

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il sera ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur le paiement des indemnités d’occupation

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société FONCIERE EPILOGUE sollicite le versement d’une somme de 11.733,33 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation conventionnelle dus jusqu’au 31 mars 2025.

Elle produit la convention d’occupation précaire prévoyant qu’une indemnité d’occupation, fixée à la somme mensuelle de 1.000 euros est due jusqu’à ce que la société FONCIERE EPILOGUE retrouve la pleine et entière jouissance du bien immobilier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025 que la société FONCIERE EPILOGUE rapporte la preuve de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayées.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette.

En conséquence, M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] seront condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 11.733,33 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation dus jusqu’au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 9 mars 2024, seront également condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Sur le paiement des charges et taxes

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La convention d’occupation précaire figurant au sein de l’acte de vente stipule que le vendeur paiera directement ou remboursera à l’acquéreur l’intégralité des coûts de toute nature, qu’ils soient liés à l’occupation ou la propriété du bien.

En l’espèce, la société FONCIERE EPILOGUE sollicite le remboursement de la somme de 1.866,59 euros. Elle fait valoir qu’elle a réglé les taxes foncières relatives au bien immobilier pour les années 2023 et 2024, ainsi que les assurances obligatoires du 11 avril 2022 au 31 mars 2025. Elle produit les justificatifs correspondants.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette.

Il ressort des éléments versés aux débats que la société FONCIERE EPILOGUE rapporte la preuve des montants qu’elle a réglés, de sorte que M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] seront condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 1.866,59 euros au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [G] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] seront condamnés in solidum sur ce fondement à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 200 euros.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS