TJ 73011, 9 juin 2026, RG 26/00070

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09/06/2026

N° RG 26/00070 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5RR

DEMANDEUR :

S.C.I. CPRA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me François BOURRAT, de la SELARL ELITYS AVOCAT? avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

S.A.S. CDG, exerçant sous l’enseigne [Etablissement 1]
représentée par son président M. [U] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffier

Débats : en audience publique le : 12 Mai 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 09 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2022, la société civile immobilière (Sci) Cpra a consenti à la société par actions simplifiée (Sas) Cdg un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022 portant sur plusieurs lots situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel fixé à 72 000 euros hors taxes, outre une provision sur charges annuelle de 11 228 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025 la Sci Cpra a fait signifier à la Sas Cdg un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ainsi qu’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 9 270,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2026 la Sci Cpra a fait assigner la Sas Cdg devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville au visa des dispositions de l’article L 145-42 du code de commerce, du bail litigieux, des articles 1103 et 1104 du code civil et des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- prononcer que la clause résolutoire contenu au bail en date du 8 décembre 2022 et acquise depuis le 4 janvier 2026,
- prononcer en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date,
- ordonner l’expulsion de la société Cdg et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir,
- condamner la société Cdg au paiement de la somme provisionnelle de 9 286,30 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 11 février 2026, outre les intérêts contractuels majorés à titre d’indemnité forfaitaire de dix pour cent (10%) augmenté d’un intérêt fixe au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points,
- fixer l’indemnité mensuelle et provisionnelle d’occupation à la somme équivalente au dernier loyer, soit 6 638,58 euros HT, outre la TVA et les provisions sur charges, taxes et indexations d’un montant de 9 118,30 euros TTC augmenté de 5%,
- condamner la société Cdg au paiement d’une indemnité menseulle et provisionnelle d’occupation équivalente au dernier loyer soit 6 638,58 euros HT outre la TVA et les provisions sur charges, taxes et indexations d’un montant de 9 118,30 euros TTC augmenté de 5% jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés,
- condamner la société Cdg à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Cdg aux entiers dépens.

Selon conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, la Sci Cpra confirme toutes ses demandes et porte sa demande en paiement d’une somme provisionnelle au montant de 27 528,13 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 11 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par acte délivré par dépôt à étude, la Sas Cdg n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026 et mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur les conclusions n°1 de la Sci Cpra notifiées par voie électronique

Au visa des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, les conclusions n°1 de la Sci Cpra notifiées par voie électronique doivent être déclarées irrecevables dès lors qu’il n’est pas justifié de leur signification à la Sas Cdg, laquelle n’a pas constitué avocat.

Sur la dénonciation de la procédure aux éventuels créanciers inscrits

L'article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

Il convient de rappeler que le respect de ces formalités n'a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l'instance en résiliation du bail, et que l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En l’espèce, la Sci Cpra justifie de l’état certifié des inscriptions au 29 janvier 2026 faisant apparaître une inscription au titre d’opérations de crédit-bail en matière mobilière.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2026, la Sci Cpra a dénoncé l’assignation du 18 février 2026 à la société anonyme Compagnie générale de locations d’équipements.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 835 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, notamment en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du bail, ou indemnités d’occupations, un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

La Sci Cipra a fait délivrer à la Sas Cdg plusieurs commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, tous remis par dépôt à étude, à savoir :
- un commandement du 27 juin 2024 visant un arriéré de 8 797,96 euros au titre des loyers et charges de juin 2024,
- un commandement du 8 août 2024 visant un arriéré de 17 595,92 euros au titre des loyers et charges de juillet et août 2024,
- un commandement du 10 octobre 2024 visant un arriéré de 8 797,96 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2024,
- un commandement du 22 juillet 2025 visant un arriéré de 9 113,05 euros au titre des loyers et charges de juillet 2025,
- un commandement du 6 août 2025 visant un arriéré de 18 226,10 euros au titre des loyers et charges de juillet et août 2025,
- un commandement du 4 septembre 2025 visant un arriéré de 9 113,05 euros au titre des loyers et charges de septembre 2025,
- un commandement du 13 octobre 2025 visant un arriéré de 9 113,05 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2025,
- un commandemnet du 7 novembre 2025 visant un arriéré de 18 226,10 euros au titre des loyers et charges d’octobre et novembre 2025 ,
- un commandement du 4 décembre 2025 visant un arriéré de 9 113,05 euros au titre des loyers et charges de décembre 2025.

Ces commandements visent la clause résolutoire prévue au bail en date du 8 décembre 2022, et rappellent le délai d'un mois pour régler les sommes dues, de sorte qu’ils ont valablement fait courir le délai d'acquisition de la clause résolutoire d'un mois.

La Sci Cipra produit plusieurs justificatifs des versements reçus de la Sas Cdg depuis le dernier commandement en date du 4 décembre 2025 à savoir :
- 9 113,05 euros reçu le 6 janvier 2026 au titre du loyer de décembre 2025,
- 9 113,05 euros reçu le 2 février 2026 au titre du loyer de janvier 2026,
- et 9 113,05 euros reçus le 3 avril 2026.

Et la Sas Cdg, non comparante, ne justifie pas d’autre paiement ni ne démontre s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification, soit au plus tard le 4 janvier 2026.

Il convient dans ces conditions de constater la résiliation du bail, à la date du 5 janvier 2026, par l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la Sas Cdg est condamnée à libérer les lieux loués situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 1], dans le mois suivant la signification de la présente décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au vu du relevé de compte arrêté au 1er février 2026 détaillé dans l’assignation et des justificatifs de paiement précités reçus les 2 février 2026 et 3 avril 2026, il apparaît que la Sci Cipra n’est pas fondée à réclamer paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré de loyers et provisions sur charge arrêté à la date de la résiliation du bail le 5 janvier 2026, cet arriété étant réglé. Elle est donc déboutée de ce chef de prétentions.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d' occupation .

En l'espèce, la société Sci Cipra sollicite une indemnité d' occupation égale au montant du loyer, outre les charges taxes et indexations, et augmenté 5 % en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant équivalent au dernier loyer de 6 638,58 euros HT, outre les provisions sur charges, taxes et accessoires, soit un montant de 9 118,30 euros TTC.

La Sas Cdg est condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 5 janvier 2026, date de résolution du bail, jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, dont il y a lieu de déduire les paiements précités représentant la somme totale de 18 226,10 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la Sas Cdg est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Partant, elle est également condamnée à payer à la Sci Cpra la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :