TJ 06069, 9 juin 2026, RG 25/05702

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]

[W] [R] et [S] [G] épouse [R]
c\ [N] [D] et [I] [D]

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DECISION N° 26/71
N° RG 25/05702 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRDC

DEMANDEURS

Monsieur [W] [R]
né le 20 Juillet 1951 à [Localité 2] (LIBAN) [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

ET

Madame [S] [G] épouse [R]
née le 21 Avril 1951 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux non comparants,
Tous deux représentés par Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Aline PAYAN, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D]
né le 19 Février 1955 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]

ET

Madame [I] [D]
née le 02 Novembre 1970 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)
[Adresse 3]
[Localité 4]

Expéditions délivrées
à Me LASSAU
à Me SCHREYER

le

Grosse délivrée
à Me LASSAU

le
Tous deux non comparants,
Tous deux représentés par Me Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 07 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 26 juin 2016, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] ont consenti à Monsieur [N] [D] et à Madame [I] [D] un bail portant sur une propriété située [Adresse 4] à [Localité 8], à effet au 1er septembre 2016, moyennant un loyer de 3.350 euros par mois, outre 450 euros de provisions sur charges.
Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] ont fait délivrer, le 26 février 2025, un congé pour vendre au prix de 1.280.000 euros avec effet au 31 août 2025.
Par exploit en date du 10 novembre 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] ont assigné Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] devant juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de :
Valider le congé délivré à Monsieur [N] [D] et à Madame [I] [V] leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.361,45 euros par mois à compter du 1er septembre 2025, en deniers ou quittances ;Les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.A l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] sont représentés par leur conseil qui développe oralement ses écritures dans les termes de l’assignation. Il est précisé que tout délai pour quitter les lieux est catégoriquement refusé par les bailleurs, lesquels ont été autorisés à produire, par note en délibéré, le mandat de vente de leur propriété auprès d’une agence immobilière.
Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D], également représentés par leur conseil, sollicitent que la juridiction :
A titre principal :
- prononce la nullité du congé pour vente;
- dise que le congé est inopposable aux époux [D];
- constate la poursuite du bail aux conditions antérieures ;
A titre subsidiaire :
- accorde aux locataires les plus larges délais pour quitter les lieux ;
- dise que ces délais suspendent toute mesure d'expulsion ;
- dise qu'aucune indemnité d'occupation majorée ne pourra être appliquée pendant ce délai, les locataires s'engageant à régler une indemnité équivalente au loyer ;
En tout état de cause :
- condamne les époux [R] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.
SUR QUOI
Sur la validité du congé
L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (…) ».
Il résulte des dispositions précitées que le bailleur n'a pas à justifier la décision de vendre le logement et qu’il est libre de vendre celui-ci au prix qu'il souhaite, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux. L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.
Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude. Celle-ci ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l'expiration de ce délai, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Cette déchéance prend effet à la date d'expiration du délai de préavis. Devenu occupant sans droit ni titre, le locataire doit alors libérer les lieux.
En l’espèce, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] ont fait délivrer à Monsieur [N] [D] et à Madame [I] [D] un congé pour vendre le 26 février 2025 avec effet au 31 août 2025, date de l’expiration du bail, soit au moins six mois avant celle-ci.
Ces derniers font valoir que le congé pour vente qui leur a été délivré est frauduleux car les bailleurs ont été condamnés, par jugement du 18 décembre 2023, à une réduction de loyer de 500 euros par mois ainsi qu’à une réduction de la provision sur charges de 150 euros par mois à compter du 1er avril 2022, outre à une répétition de charges indues d’un montant de 19.987,41 euros. Ils soutiennent que le congé est une réaction à ce jugement de condamnation et ne constitue pas un projet sincère de vendre le bien, dans le cadre de relations dégradées entre preneurs et bailleurs.
Il convient ici de rappeler qu’il n’appartient pas à la juridiction de sonder l’âme des bailleurs mais seulement de vérifier, in concreto, que le congé délivré n’est pas frauduleux. Il n’est ici pas allégué que le prix de vente serait excessif et traduirait, en réalité, une absence d’intention de vendre réellement le bien. De fait, les demandeurs ont bien signé un mandat exclusif de vente avec l’agence EXP REALTY en date du 6 juin 2025 au prix de 1.320.000 euros, à une somme finalement supérieure à celle qui avait été proposée aux locataires.
Les preneurs échouent donc, au vu de ce qui précède, à rapporter la preuve d’une fraude.
Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] n’ayant pas levé l’option de vente et s’étant maintenus dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025.
Leur expulsion sera donc ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.
Sur l’indemnité d’occupation
Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] sollicitent la condamnation de Monsieur [N] [D] et de Madame [I] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation d’un montant de 3.361,46 euros à compter du 1er septembre 2025.
Il n’est pas contesté que les locataires sont à jour du paiement de leur loyer.
Aucune observation n’étant faite sur le montant de l’indemnité d’occupation sollicité, Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] seront donc condamnés à payer à Monsieur [W] [R] et à Madame [S] [G] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.361,46 euros par mois à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
L’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L‘article L412-3 du même code prévoit, quant à lui, que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L’article L.412-4 du même code dispose, par ailleurs, que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
En l’espèce, les défendeurs font valoir qu’ils sont de bonne foi, qu’ils ont essayé en vain de trouver un nouveau logement correspondant à leur demande (logement nu, maison familiale dans un secteur géographique étendu) moyennant le paiement d’un loyer jusqu’à 4.200 euros par mois. Ils produisent divers mails qu’ils ont adressé à des agences immobilières en ce sens.
Il convient d’observer que, dans les faits, ils ont déjà bénéficié d’un délai supplémentaire (7 mois) puisque le congé était prévu pour le 31 août 2025.
La demande de délais sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] seront, par ailleurs, condamnés à payer à Monsieur [W] [R] et à Madame [S] [G] épouse [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement contradictoire, en qualité de juge des contentieux de la protection, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 26 février 2025 à Monsieur [N] [D] t à Madame [I] [D] à la requête de Monsieur [W] [R] et de Madame [S] [G] épouse [R] concernant la propriété sise [Adresse 4] à [Localité 8].

DIT, en conséquence, que Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu’ils occupent depuis le 1er septembre 2025.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [D] et à Madame [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [G] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [W] [R] et à Madame [S] [G] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 3.361,46 euros à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

DEBOUTE Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] de leur demande de délais pour quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [W] [R] et à Madame [S] [G] épouse [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [N] [D] et Madame [I] [D] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS. LE GREFFIER LE PRESIDENT