TJ 67482, 21 mai 2026, RG 25/11117

N° RG 25/11117 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT6

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/11117 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT6

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Sophie COHEN-ELBAZ
M. [O] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Sophie COHEN-ELBAZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [X]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sophie COHEN-ELBAZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 286

Monsieur [N] [X]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sophie COHEN-ELBAZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 286

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [P]
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/11117 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er juin 2024, Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] ont consenti à Monsieur [O] [P] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] [Adresse 7] (appartement n°9), pour un loyer mensuel de 730 € ainsi qu'une provision sur charges mensuelle de 70 €, soit une somme mensuelle totale de 800 €.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] ont fait signifier à Monsieur [O] [P], le 13 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme en principal de 2.400 € arrêtée au 31 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] ont fait assigner Monsieur [O] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 juillet 2025 ;
- l'expulsion immédiate de Monsieur [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef et sa condamnation à leur restituer les clés ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 800 € à compter du 13 juillet 2025 et jusqu'à la date de la sortie effective et remise des clefs et la condamnation de Monsieur [O] [P] à leur payer ladite somme le dernier jour de chaque mois et ce jusqu'à complète libération des lieux et avec intérêts légaux à compter de la date d'exigibilité de l'indemnité d'occupation;
- la révision de l'indemnité d'occupation au 13 juillet en fonction de la variation de l'indice de références des loyers publiés par l'INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression, la valeur trimestrielle de l'indice pris en considération étant celle du 2ème trimestre ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [O] [P] à leur payer la somme de 5.600 € au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges, portant intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ;
- la condamnation de Monsieur [O] [P] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'à leur payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 octobre 2025.

Lors de l'audience du 16 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X], représentés par leur conseil, ont repris les prétentions et moyens de leur assignation. Ils actualisent le montant de la dette à la somme de 6.163,70 € au 28 février 2026.
Ils reconnaissent que Monsieur [O] [P] a fait des efforts puisqu'il a versé un montant de 1031,30€ au mois de novembre 2025 mais précisent qu'aucun paiement de loyer n'a été effectué aux mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 et que par conséquent ils s'opposent à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [P], quant à lui, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise qu'il souhaite rester dans le logement ; qu'il n'a pas payé en janvier ni en décembre car il était hospitalisé et qu'il ne pouvait pas travailler. Il propose de s'acquitter de l'arriéré des loyers et charges à hauteur de 200 € par mois.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier daté du 8 décembre 2025 lequel préconise la mise en place d'un accompagnement social lié au logement afin d'accompagner Monsieur [O] [P] dans l'apurement de sa dette locative.

Les parties n'ont pas formé d'observations suite à cette lecture et l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] étant régulièrement représentés et Monsieur [O] [P] étant présent, le jugement sera contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 2 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 1er juin 2024 unissant les parties et portant sur le logement stipule dans ses conditions générales chapitre VIII qu'en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce délai étant plus favorable que le délai légal, c'est ainsi le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer qu'il convient d'appliquer et non celui de six semaines.

C'est d'ailleurs ce délai qu'a retenu, à juste titre, le commissaire de justice lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2025.

Il est prévu, selon le contrat de bail du 1er juin 2024 que le paiement du loyer, charges locatives et accessoires est payable d'avance et en totalité le 5 de chaque mois par virement ou chèque.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 13 mai 2025 pour une somme en principal de 2.400 €, arrêtée 31 mars 2025 (loyer de mars 2025 inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 28 février 2026, produit contradictoirement lors de l'audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 13 mai 2025 au 13 juillet 2025 .

Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 13 juillet 2025 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 1er juin 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2026 que Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 6.163,70 €.

Monsieur [O] [P] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [O] [P] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] la somme de 6.163,70 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 28 février 2026, échéance de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [O] [P] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] s'y opposent indiquant que ce dernier n'a pas repris l'intégralité de ses paiements et que le montant de la dette est important.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 28 février 2026 ainsi que du diagnostic social et financier du 28 janvier 2026 que Monsieur [O] [P] a fait des efforts pour tenter d'apurer la dette. Néanmoins, les loyers de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026 n'ont pas été réglés, ce que reconnaît Monsieur [O] [P].

Dès lors, l'une des deux conditions n'étant pas remplie et, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner la seconde condition, Monsieur [O] [P] sera débouté de sa demande de délais de paiement ainsi que de suspension de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X], d'une part, et Monsieur [O] [P], d'autre part, à compter du 14 juillet 2025.

Monsieur [O] [P] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] sollicitent l'expulsion sans délai de Monsieur [O] [P]. Néanmoins, ils ne démontrent aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 14 juillet 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi.

Le bail ne comportant pas d'indexation mais Monsieur [Z] [X] et Monsieur [N] [X] sollicitant l'indexation de l'indemnité d'occupation, il y a lieu de dire que l'indemnité d'occupation sera indexée tous les ans, à la date anniversaire du jugement, en fonction de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression, la valeur trimestrielle de l'indice pris en considération étant celle du 1er trimestre (dernier indice connu à ce jour : 1er trimestre 2026).

Par conséquent, Monsieur [O] [P] sera condamné au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2026 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [P], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2025.

L'équité justifie le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile par Monsieur [O] [P].

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS