TJ 31555, 5 juin 2026, RG 23/03166

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 05 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/03166 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SDVN
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

avec l’assistance de [J] [H] [V], auditrice de justice

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 03 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

Mme [N] [C] [M]
née le 29 Mai 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 10

M. [K] [M]
né le 24 Novembre 1933 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 10

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice 7D IMMOBILIER, RCS TOLOUSE 813 673 472, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jean-damien CAZANAVE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 78

S.A.R.L. 7D IMMOBILIER, RCS TOULOUSE 813 673 472., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] (ci-après " les consorts [M] ") sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire du lot n°1 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont la destination est à la fois d'usage d'habitation et professionnel et à usage commercial. Ils ont acquis cette propriété démembrée à la suite du décès de [P] [G] épouse [M] qui en avait elle-même fait l'acquisition selon acte authentique du 7 janvier 1985 reçu par Maître [I], Notaire à [Localité 1].
A cet acte authentique de vente était annexé le règlement de copropriété du 20 juillet 1984 indiquant que l'immeuble comprenait un lot n°1 " consistant en un local commercial au rez-de-chaussée, comprenant un magasin ouvrant sur la [Adresse 5], un dégagement, un arrière-magasin avec bureau, un WC, une cour à usage privatif, et au sous-sol une cave accessible par un escalier intérieur privatif. "
Il était en outre annexé un document daté du 5 décembre 1984, intitulé " acte modificatif du règlement de copropriété " portant sur l'article 9 du règlement relatif à l'occupation de l'immeuble et supprimant notamment la mention expresse de l'interdiction de créer un restaurant ou un bar en son sein.
Le lot n°1 a été loué par Monsieur [T], qui y exploitait un pressing, avant que le bail ne soit cédé à plusieurs reprises.
Par assemblée générale du 11 juillet 2022, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée 7D Immobilier a été nommée syndic pour une durée courant du 11 juillet 2022 au 30 juin 2023.
En vue de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023, les consorts [M] ont sollicité que soit soumise à l'approbation des copropriétaires la modification du règlement de copropriété.
La résolution a été rejetée.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2023, les consorts [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] (ci-après " le syndicat ") représenté par son syndic en exercice, la société " 7D Immobilier " afin d'obtenir l'annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 de l'assemblée générale du 17 mai 2023 ainsi que la restitution de quote-part des charges de travaux qu'ils ont payés. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/03166.
La société 7D Immobilier a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire du 28 novembre 2023 afin de statuer sur 22 résolutions. Le procès-verbal de cette assemblée tenue a été notifiée aux consorts [M] par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié en date du 30 janvier 2024, les consorts [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse le syndicat, représenté par son syndic en exercice la société 7D immobilier, et la société 7D immobilier aux fins d'annulation de certaines résolutions de l'assemblée générale extraordinaire du 28 novembre 2023, de restitution de la quote-part des charges et des travaux qu'ils ont payés, de condamnation au paiement de dommages-intérêts. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 24/00593.
Le 28 février 2024, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé concernant les conditions d'occupation du local commercial du rez-de-chaussée.
Le 2 avril 2024, une ordonnance de jonction des procédures enrôlées sous le numéro RG 23/03166 et sous le numéro RG 24/00593 a été rendue.
La clôture de l'instruction a été fixée au 7 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, les consorts [M] sollicitent du tribunal qu'il :
- Annule les résolutions n°4, 5, 6, 7, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 17 mai 2023 ;
- Annule les résolutions n°5, 9, 15, 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 28 novembre 2023 ;
- Condamne, après annulation de ces résolutions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à restituer à Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] la quote-part des charges et des travaux qu'ils ont indûment payés ;
- Condamne la société 7D Immobilier à payer à Monsieur [K] [M] et à Madame [N] [M] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice subi ;
- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société 7D Immobilier aux dépens ;
- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société 7D Immobilier à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dispense Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de leur demande en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 17 mai 2023, les consorts [M] énoncent que ces dernières ont d'ores et déjà été annulées lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2023 par vote de résolutions. Ils avancent, cependant, les arguments suivants :
- Concernant les résolutions n° 5 et 6, ils exposent que la répartition des charges effectuées par le syndic ne tient pas compte des clés de répartition spécifiques stipulées par le règlement de copropriété, prévoyant des dépenses auxquelles le lot n°1 ne participe pas, de sorte que la répartition proposée par le syndic emporte annulation de ces résolutions ;
- Concernant la résolution n°7, ils soutiennent, au titre des articles 11, 18-1 A et 29 du décret du 17 mars 1967 que le projet de contrat de mandat d'un nouveau syndic ne respecte pas les exigences normatives prévues à ce titre, de sorte que ce dernier est irrégulier ;
- Concernant les résolutions n°14, 15, 17, 18, ils font valoir qu'elles ont été adoptées au mépris des règles d'appel à la concurrence. En réponse au syndicat des copropriétaires, les consorts [M] soulignent qu'il n'est pas nécessaire de démontrer un grief pour obtenir leur annulation au titre de la violation de l'obligation de mise en concurrence ;
- Concernant la résolution n°4 rejetant la publication d'un modificatif du règlement de copropriété établi le 5 décembre 1984, les consorts [M] dénoncent un abus de majorité restreignant illégalement le droit des copropriétaires au visa de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, contrevenant à l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires et portant atteinte à leurs propres intérêts ;
- Concernant les résolutions n° 19, 20 et 21, les consorts [M] déclarent que la réalisation des travaux dans le hall d'entrée devait faire l'objet d'un appel à la concurrence menant à ce que les contrats proposés, permettant la comparaison d'offres entre les prestations équivalentes, soient joints à la convocation conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Or, selon ces derniers, cela n'a pas été le cas, de sorte qu'un contrat unique a été proposé pour chaque résolution, en violation de l'obligation de mise en concurrence et de l'information devant être donnée aux copropriétaires.

S'agissant de la demande en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 28 novembre 2023, les demandeurs soutiennent, au visa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la société 7D Immobilier ne disposait plus de mandat de syndic permettant de convoquer l'assemblée générale du 17 mai 2023, de sorte que cette dernière est illégale et nulle et entraine l'annulation de la résolution n°7 confiant un nouveau mandat rétroactif à la société ainsi que l'annulation des résolutions 5, 9, 17, 18, 19, 20, 22. Ils avancent ne pas demander l'annulation totale de l'assemblée générale afin de ne pas porter atteinte à la vie de la copropriété. Au surplus, les consorts [M] exposent d'autres griefs permettant, selon eux, d'annuler les résolutions tel que :
- les mentions erronées figurant sur la fiche d'information prévue au troisième alinéa de l'article 18-1 A I et annexé au projet de contrat de syndic empêchant d'informer les copropriétaires sur les éléments déterminants du contrat de syndic, s'agissant de la résolution n°9 ;
- la violation de la règle de l'unanimité et des articles 10 et 11 de la loi de 1965, s'agissant de la résolution n°18 ;
- la délibération au visa de dispositions législatives abrogées, s'agissant de la résolution n°19.

S'agissant de la responsabilité de la société 7D Immobilier, les consorts [M] soulèvent que cette dernière a manqué à ses obligations de mandataire au regard des fautes commises en amont de l'assemblée générale du 17 mai 2023 et en convoquant, à tort et sans pouvoir selon les demandeurs, une assemblée le 17 novembre 2023. Ils énoncent que ces agissements ont restreint leurs droits ainsi que leur possibilité de donner à bail leurs lots, occasionnant une perte importante de loyers. Ils ajoutent, au surplus, que la société a tenté de porter atteinte à la réputation des demandeurs. Ainsi, ils concluent à une indemnisation du préjudice subi à hauteur de 2 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 juin 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal :
A titre principal, de :
- Débouter Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] de l'ensemble de leurs demandes ;
- Condamner in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] aux dépens ;
- Condamner in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, de :
- Dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
- Dire n'y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] au paiement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ecarter l'exécution provisoire

Au soutien de ses demandes principales, le syndicat avance, au sujet des résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 17 mai 2023, que de nouvelles résolutions ont été adoptées aux termes de l'assemblée générale du 28 novembre 2023, ayant pour conséquence de vider la substance de ces dernières. Il développe néanmoins les arguments suivants concernant les résolutions de l'assemblée générale du 17 mai 2023 :
- Sur l'annulation de la résolution n°4 : le syndicat conteste tout abus de majorité et expose que les consorts [M] ne peuvent arguer d'aucun droit acquis tenant à l'usage et/ou la destination de leur lot. Il explique que le règlement de copropriété a une nature contractuelle et que les mentions apposées par l'acte authentique de vente du lot n°1 du 5 janvier 1985 ne lui sont pas opposables. De plus, il nie l'existence d'un modificatif du règlement de copropriété en date 5 décembre 1984, affirmant qu'il s'agit, en réalité, d'un projet d'acte qui n'a manifestement pas abouti, et rappelle à cet endroit que la charge de la preuve de l'existence d'une modification du règlement de copropriété incombe aux demandeurs. Enfin, il indique que cette résolution ne porte aucunement atteinte à l'image de la copropriété et, au contraire, que le lot n°1 est occupé ;
- Sur l'annulation des résolutions n°5 et n°6 : le syndicat fait état de résolutions n°4 et n°6 de l'assemblée générale du 28 novembre 2023, votées à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, annulant les résolutions n°5 et n°6 de l'assemblée générale du 17 mai 2023 et, ainsi, la répartition des dépenses individuelles ainsi que le budget prévisionnel 2024 ;
- Sur l'annulation de la résolution n° 7 : le syndicat soutient que la question n°8 du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 novembre 2023 a conduit à une résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires annulant la résolution litigieuse n°7, précisant que la question n°9 soulevée au cours de cette nouvelle assemblée a réélu le syndic selon les modalités mentionnées par les articles 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 29 du décret du 17 mars 1967 ;
- Sur l'annulation de la résolution n°14 : le syndicat argue qu'elle a été annulée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés par la question n°11 qui a, au surplus, emporté souscription du contrat d'entretien offrant une transparence sur les modalités d'exécution du contrat ;
- Sur l'annulation de la résolution n°15 : il déclare que la question n°12 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023 a annulé ladite résolution, la question n°13 dudit procès-verbal ayant permis au syndic de contrat avec la société Gan assurances après appel à concurrence ;
- Sur l'annulation des résolutions n°17 et n°18 : le syndicat réplique que les questions n°14, n°15 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023 ont annulé la résolution n°17 et ont autorisé à procéder aux appels de fonds. Il souligne qu'il y a bien eu appel à concurrence et que le devis de la société Berthie a été validé ;
- Sur l'annulation des résolutions n°19, 20 et 21 : le syndicat fait état d'un appel à concurrence s'agissant des travaux de réfection du hall d'entrée.
Au sujet des résolutions de l'assemblée générale du 28 novembre 2023, il est exposé que les copropriétaires ont été valablement convoqués à ladite assemblée générale et que la résolution n°9 emportant élection du syndic 7D Immobilier est valablement intervenue avec approbation de contrat, de sorte que les résolutions ne peuvent être annulées. Il ajoute que si l'assemblée générale était nulle faute de pouvoir du syndic, et donc faute de convocation valable, alors ne sont pas uniquement concernées les seules résolutions n°5, 9, 15, 17, 18, 19, 20, 22 mais bien toutes les résolutions.
A titre subsidiaire et s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat relève que les demandeurs avaient la possibilité de se rapprocher du syndic pour une tentative de résolution non conflictuelle du litige, un délai légal de deux mois étant établi pour contester une assemblée générale à compter de la notification du procès-verbal. Il expose que les consorts [M] ont fait le choix d'une procédure contentieuse immédiate ayant pour but d'obtenir une modification du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2024, la société 7D Immobilier demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] de leur demande d'annulation des résolutions n°5, 9, 17, 18, 19, 20, 22 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires [Adresse 3] du 28 novembre 2023 ;
- Débouter Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] de leur demande de condamnation de la société 3D Immobilier (sic) à payer la somme de 2 000 euros au titre d'un quelconque préjudice ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] aux entiers dépens ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [N] [M] à verser à la société 7D Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société 7D Immobilier fait valoir, au visa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, que lors de la convocation de l'assemblée générale extraordinaire du 28 novembre 2023, elle disposait d'un mandat valable.
S'agissant de sa responsabilité, la société 7D Immobilier invoque au visa de l'article 1992 du code civil, que les consorts [M] ne sont pas partie au contrat de mandat conclu avec le syndic, seul le syndicat des copropriétaires l'étant. Elle ajoute, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, qu'elle n'a commis aucune faute dans la gestion de son mandat et, qu'en tout état de cause, si faute il y avait, elle ne pourrait qu'être reprochée par le syndicat des copropriétaires. Elle complète ses propos en soulignant que les consorts [M] ne démontrent pas la réalité d'un préjudice ni même son lien de causalité avec une faute reprochée.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal souligne une erreur matérielle reprise dans le cadre des prétentions exposées ci-dessus. Il convient de préciser, à ce titre, qu'il ne s'agit, en réalité, pas de la " société 3D Immobilier " que les consorts [M] souhaitent faire condamner en réparation de leur préjudice, mais bien la " société 7D Immobilier ".

Aussi, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de " donner acte ", visant à " constater ", " prononcer ", " dire et juger " ou à " dire n'y avoir lieu " ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

I. Sur la demande d'annulation des résolutions n°5, 9, 15, 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 28 novembre 2023

L'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 indique que les assemblées générales sont convoquées par le syndic. A ce titre, l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 expose que le syndic doit faire l'objet d'un contrat de mandat fixant la durée de ce dernier et précisant ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
Il est admis que le syndic qui sollicite le renouvellement de son mandat doit convoquer les copropriétaires suffisamment tôt de telle sorte qu'il soit encore en fonction à la date où il est obligé de réunir une nouvelle assemblée, à peine de nullité de celle-ci.
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Enfin, l'article 5 du code de procédure civile énonce que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 juillet 2022 que la société 7D Immobilier a été désignée comme syndic pour une durée d'un an, commençant le 11 juillet 2022 pour terminer le 30 juin 2023.
Or, si la résolution n°7 de l'assemblée générale du 17 mai 2023 a bien renouvelé le contrat de la société 7D Immobilier afin de la désigner, à nouveau, comme syndic, il convient de relever que cette dernière résolution a été annulée par la résolution n°8 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023. En ce sens, l'annulation par l'assemblée générale du 28 novembre 2023 fait disparaître rétroactivement le contrat de renouvellement de la société. Ainsi, le renouvellement est considéré comme n'ayant jamais existé.
Finalement, en l'absence de renouvellement du contrat de la société 7D Immobilier, et donc de mandat valable, il est constaté que celle-ci n'était plus habilitée à convoquer, le 17 novembre 2023, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à l'assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2023. De ce fait, l'absence de pouvoir du syndic pour convoquer à ladite assemblée générale amène à ce que cette dernière se soit réunie sans convocation régulière et valable, elle est donc nulle.
Les consorts [M] ont contesté cette décision d'assemblée générale par assignation du 30 janvier 2024, le procès-verbal de cette assemblée générale ayant été reçu le 5 décembre 2023. Ils ont bien respecté le délai de deux mois pour la contester.
Ainsi, en présence d'une convocation irrégulière faite par le syndic, l'assemblée générale du 28 novembre 2023 est nulle. Pour autant, les parties ayant réduit le litige et les effets de l'annulation, il n'y aura pas lieu d'annuler l'entièreté de l'assemblée générale. Seules les résolutions n°5, 9, 15, 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 28 novembre 2023 seront annulées, conformément aux demandes des consorts [M].

II. Sur la demande d'annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 17 mai 2023

Sur la résolution n°4

Il est de principe qu'une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité ou aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité.

En l'espèce, sur demande de Monsieur [K] [M], la question de la modification de l'article 9 du règlement de copropriété conformément au modificatif de Monsieur [S] [W] en date du 5 décembre 1984 a été étudiée lors de l'assemblée générale du 17 mai 2023. La résolution n°4 prise dans la cadre de cette assemblée a rejeté cette demande à la majorité des copropriétaires présents et représentés (1 vote totalisant 230 / 1000 tantièmes et 5 votes contre totalisant 770 / 1000 tantième).
Bien que les demandeurs produisent aux débats leur acte authentique de vente auquel est effectivement annexé un document intitulé " acte modificatif " du 5 décembre 1984, il apparaît constant que celui-ci n'a jamais été publié. De plus, le document annexé à l'acte authentique apparait comme un projet, ce dernier étant incomplet. En effet, cet acte indique la chose suivante :
" Par décision prise à l'unanimité des copropriétaires en date du décembre 1984, dont copie ci-annexée, la disposition du règlement de copropriété sus-indiquée est modifiée comme suit :
'Toutefois, les professions ou activités commerciales exercées dans les lieux ne devront en aucun cas être susceptibles d'apporter une gêne ou un risque exceptionnels du fait de bruits, vibrations, odeurs, émanations et irradiations nocives ou dangereuses, d'un caractère anormal par rapport à la destination de l'immeuble.' "
Il ressort que ce modificatif n'indique pas de date d'assemblée générale durant laquelle il aurait été adopté.
Par suite, à défaut de publication, ou même simplement de production aux débats de l'instance, d'un acte modificatif mentionnant la date à laquelle il aurait été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires, les consorts [M] échouent à rapporter la preuve de l'applicabilité de cette modification, aucun élément ne permettant de considérer que ce projet a abouti.
De fait, aucun procès-verbal d'assemblée générale en date de 1984 permettant de soutenir l'existence de cette modification n'a été produit aux débats par la partie demanderesse. Si l'acte de vente en date du 7 janvier 1985 fait bien mention de ce modificatif, il faut relever que ce dernier ne s'impose qu'aux parties au contrat et n'obligent que ces dernières. Tout au plus, cet acte de vente ne fait état que d'un local commercial comprenant un " magasin ouvrant sur la place " mais n'évoque pas de mise en place possible d'une restauration commerciale.
Au surplus, la partie demanderesse communique des baux commerciaux ainsi que des actes de cession de droit au bail en date de 1992, 2003 et 2004 soulignant que le local est à usage de " magasin ", voire de " bureaux ". En aucun cas il n'est fait mention de restaurant, de bar ou de salle de jeux.
De la sorte, le refus exprimé par la résolution n°4 ne peut être considéré comme une atteinte disproportionnée à la matérialité des lieux, l'usage commercial de ces derniers étant parfaitement établi et permis mais restreint lorsque sont en cause notamment des établissements de restauration et de bars, du fait de bruits, vibrations, odeurs, émanations que ces activités provoquent. Au contraire, ce refus est compatible avec l'importance accordée par le règlement de copropriété à la tranquillité des occupants en ce qu'il tend à interdire toute activité bruyante, dont les prédécesseurs des consorts [M], dont ils tiennent leurs droits, avaient parfaitement connaissance au moment de l'acquisition du local, et qu'ils ont donc accepté.
Les consorts [M] n'apportent pas davantage la preuve que la résolution n°4 votée par la majorité des copropriétaires est contraire à l'intérêt collectif du syndicat. Ils ne peuvent valablement avancer que ce vote porte atteinte à l'image de la copropriété en ce que le local situé au rez-de-chaussée est inoccupé puisque, selon les photographies et attestations communiquées ainsi que le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 février 2024, le local est bien occupé par l'enseigne " EK pâtisserie chocolaterie ".
En conclusion, il n'est pas rapporté la preuve que le vote de la résolution 4 est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
De la sorte, la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 17 mai 2023 sera rejetée.

Sur les résolutions n° 5 et n°6 et la demande de restitution de quote-part des charges et des travaux payés par les consorts [M]

Sur la demande d'annulation des résolutions n°5 et 6

L'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, le règlement de copropriété du 30 novembre 1983 indique, en son article 13, que " les charges de l'immeuble sont ventilées en charges générales et en un certain nombre de charges spéciales ". Aux termes de l'article 16, les charges spéciales comprennent, notamment, l'entretien des escaliers, en ce compris l'entretien des cages d'escalier, de leurs paliers, des marches et contremarches, des rampes, des frais d'éclairage, minuterie, location de compteurs spéciaux et de leur entretien ou remplacement.
La charge de ces entretiens est répartie de la manière suivante :
- Concernant l'entretien de l'escalier principal desservant les étages, seuls les lots 2, 3, 4 et 5 en ont la charge ;
- Concernant l'entretien des escaliers desservant les greniers et couloir de desserte, seuls les lots 6, 7, 8, 9, 10 et 11 en ont la charge ;
- Concernant l'entretien des escaliers desservant les caves : seuls les lots 12 et 13 pour moitié chacun en ont la charge.
Or, il résulte des écritures des parties que l'ensemble de l'entretien des parties communes n'a pas été réparti conformément au règlement de copropriété. De la sorte, l'assemblée générale ne pouvait donc, valablement, par les résolutions n°5 et n°6 considérer que l'entretien à la charge du lot 1 intégrait le coût de l'ensemble de l'entretien des parties communes, sans distinction s'agissant de l'entretien de l'escalier principal, des escaliers desservant les greniers et couloir de dessert ni des escaliers desservant les caves.
Ces résolutions sont contraires au règlement de copropriété et doivent donc être annulées.

Sur la demande de restitution de la quote-part des charges et des travaux

Il est de principe que des copropriétaires peuvent solliciter la restitution de charges indûment réglées au titre de travaux qui n'ont pas été répartis conformément au règlement de copropriété, même si cette répartition résulte d'une décision définitive de l'assemblée générale.

En l'espèce, il résulte écritures des parties, non contestées, qu'il y a bien eu des travaux prévoyant une participation des consorts [M]. Cela n'était, effectivement, pas conforme au règlement de propriété, de sorte qu'ils n'avaient pas à y participer financièrement. Pour autant, les demandeurs n'apportent aucunement la preuve du paiement de ces travaux, aucun élément ne permet de penser qu'ils ont indûment payé les charges et, même si paiement il y avait eu, aucun élément ne permet de fixer le quantum du remboursement auquel ils peuvent prétendre.

Ainsi, il conviendra de débouter les consorts [M] de cette demande.

Sur la résolution n°7

L'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour qu'une décision soit valide, elle doit être notifié au plus tard et en même temps que l'ordre du jour le projet de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. Cette fiche d'information indique le prix et les prestations proposées par les syndics et suit un modèle fixé par arrêté. Il est admis que le défaut de ces éléments emporte annulation de la résolution désignant le syndic.
Cette résolution a été annulée par la résolution n°8 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023.
En conclusion, la demande d'annulation de la résolution n°7 sera déboutée puisque n'existant plus.

Sur les résolutions n°14, 15, 17, 18

Ces résolutions ont été annulées par les résolutions n°10 ; 12 ; 14 et 16 adoptées dans le cadre de l'assemblée générale du 28 novembre 2023 et qui n'ont fait l'objet d'aucune annulation par la présente décision, faute de demande des parties en ce sens.

En conclusion, la demande d'annulation de ces résolutions sera rejetée, ces dernières n'ayant plus d'existence juridique.

Sur les résolutions n°19, 20, 21

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale de copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En application de l'article 19-2 du même décret, la mise en concurrence implique que soient présentés aux copropriétaires une pluralité de devis ou un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

L'article 11-I-3° du décret du 17 mars 1967 précise que ces documents doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, à peine de nullité de la décision qui serait adoptée.

En l'espèce, lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2022 ainsi que l'assemblée générale du 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fixé le seuil au-delà duquel un appel à la concurrence doit être effectué à 500 euros toutes taxes comprises.

La convocation à l'assemblée générale du 17 mai 2023 a bien en annexe deux devis concernant les travaux de réfection du hall d'entrée. Ces devis sont établis par la société à responsabilité limitée Andres Pascal ainsi que par la société par actions simplifiée Noguera et font état de sommes à débourser à hauteur de 5 141, 13 euros et 7 194, 66 euros.

Pour autant, il convient de relever plusieurs points :
- Le devis de la société Noguera n'est établi qu'à l'égard du chantier " [Adresse 6] " et pour la société à responsabilité limitée " Fit Gestion " ;
- Ce devis fait état de travaux de rénovation, à savoir, notamment :
o Une remise en peinture du sas d'entrée et du couloir de l'entrée comprenant une dépose du papier peint des mesures ainsi que du plafond ;
o Un ratissage à l'enduit ;
o L'application d'une couche d'impression ;
o La fourniture et la pose d'une toile de verre type maille ;
o Le raccord de crépis des murs de droite ;
o La préparation et l'application de deux couches d'acrylique mat du plafond ;
o La préparation et l'application de deux couches d'acrylique velours sur les murs ;
o La préparation et l'application de deux couches de laque acrylique satin sur le soubassement de la façade du sas d'entrée ;
o La préparation et l'application de deux couches de laque acrylique en satin sur la porte fenêtre de l'entrée ainsi que sur l'imposte vitrée ;
- Le devis de la société Andres Pascal, elle, est établie à l'égard du chantier " [Adresse 7] " et pour la société 7D Immobilier, syndic professionnel ;
- Ce dernier devis fait état des travaux suivants :
o Le ponçage du carrelage du sol du hall d'entrée ;
o La pose d'une couche de fixateur ;
o La mise en œuvre d'un ragréage P3 ;
o La pose droite du carrelage comprenant calpinage et jointement ;
o L'achat d'un carrelage imitation carreaux de ciment ;
o La fourniture et la pose de nez de marches ;
o La fourniture et la pose de plinthes en bois et de la peinture.
Il n'est pas contestable que ces devis concernent des travaux différents qui, au surplus, ne sont pas adressés aux mêmes personnes morales et ne concernent pas les mêmes copropriétés ([Adresse 3] et [Adresse 6]).

Ainsi, il sera considéré que ces devis descriptifs, bien que joints à la convocation, ne permettent pas de révéler un appel à la concurrence s'agissant des travaux de réfection du hall d'entrée, ces derniers étant totalement différents les uns des autres. De la sorte, il ne peut y avoir de comparaisons et évaluations entre les prestations et les entreprises, les copropriétaires ne peuvent comparer les offres puisqu'elles ne sont pas équivalentes dans leur substance.

Cela ne leur permet pas de se protéger des offres qui leur seraient économiquement défavorables, faute d'information.

Dès lors, la résolution n°19 a été adoptée sans mise en concurrence réelle entre les prestataires, si bien qu'il y a lieu d'en prononcer la nullité.

Les résolutions n°20 et n°21 sont accessoires à la résolution n°19 en ce qu'elles concernant " le mandat au conseil syndical pour les travaux votés à la résolution n°19 " ainsi que " les honoraires pour suivi administratif et comptable des travaux votés à la résolution n°19 ". De la sorte elles ne peuvent subsister si cette dernière disparait rétroactivement.

Pour conclure, les résolutions n°19, 20 et 21 seront annulées.

III. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [M]

Sur la faute de la société 7D Immobilier

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient donc au demandeur de démontrer un comportement fautif ainsi qu'un dommage imputable au défendeur et un lien de causalité entre faute et dommage.
La faute se décompose en deux éléments : l'élément matériel et l'élément d'illicéité. L'élément matériel reçoit une large définition par le législateur en ce qu'il s'agit de toute attitude d'une personne qui, volontairement ou par négligence ou imprudence, manque à son devoir de ne causer aucun dommage à autrui. Ainsi, il peut s'agir tant d'un acte positif (acte de commission) que d'un acte négatif (acte d'omission). L'élément d'illicéité se caractérise lorsque le comportement visé constitue un manquement à une obligation préexistante, qu'elle soit d'origine légale, réglementaire ou incompatible avec le comportement d'une personne raisonnable normalement prudente et diligente.

En l'espèce, comme développé plus tôt, le syndic a commis une faute en convoquant l'assemblée générale du 28 novembre 2023 puisqu'il n'avait plus le pouvoir pour le faire.
Pour autant, il convient de préciser que cette faute est de nature délictuelle du fait de l'absence de contrat le liant aux consorts [M], considérés comme tiers.
En outre, concernant la répartition des frais de nettoyage et d'entretien visée dans la convocation du 17 novembre 2023 : elle est reconnue par le syndic comme n'étant pas conforme au règlement de copropriété. Ce dernier avance, dans le cadre de la convocation à l'assemblée générale, que Monsieur [M] n'avait pourtant jamais fait de contestation quant à cette mauvaise répartition qu'il décrit comme usuelle et ancienne. Il faut relever que les consorts [M] ne visent, à titre de faute, que l'évocation de leur nom dans la convocation du 17 novembre 2023 et non pas la mauvaise répartition des charges et frais d'entretien et de nettoyage. Or, ils ne démontrent pas en quoi la nomination expresse faite par le syndic est fautive, cette dernière pouvant correspondre au comportement d'une personne normalement diligente qui, au surplus, tente d'expliquer l'origine de cette mauvaise répartition. Cela n'est donc pas de nature à porter atteinte à la réputation des consorts [M].

Ainsi, seule la convocation à l'assemblée générale du 28 novembre 2023 est la conséquence d'un comportement fautif. Les consorts [M] doivent, désormais, rapporter la preuve d'un préjudice subi de ce fait.

Sur le préjudice et le lien de causalité
Les consorts [M] avancent que les fautes qu'ils reprochent à la société 7D Immobilier ont eu pour effet de porter atteinte à leur réputation et leur ont causé un préjudice financier en ce qu'elles les a restreint dans leur possibilité de donner à bail leur lot.
Pour autant, il ressort des pièces des parties que les consorts [M] ont actuellement leur lot loué par l'entreprise " EK Pâtisserie et chocolaterie ". En outre, ils ne démontrent pas de perte importante de loyers, ni même de préjudice financier subi du fait des fautes commises par le syndic. En tout état de cause, il n'y a aucun lien de causalité entre la seule faute retenue, de convocation hors mandat, et le préjudice invoqué, qui est uniquement en relation avec leur contestation relative à la résolution n°4.
Enfin, les consorts [M] n'apportent pas la preuve d'une atteinte à leur réputation, n'avançant, au surplus, qu'une " tentative " d'atteinte à leur réputation dans leurs écrits.
Ainsi, les préjudices et le lien de causalité n'étant pas démontrés, il conviendra de rejeter la demande de dommages et intérêts des consorts [M].

IV. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et la société 7D Immobilier sont parties perdantes du litige. Ils seront donc condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont parties condamnées aux dépens et seront condamnés in solidum à payer aux consorts [M] une somme qu'il est équitable de fixer à 2 500 euros. En outre, ils sont déboutés de leurs propres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [M] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'est pas démontré en quoi l'exécution provisoire est incompatible avec la nature de l'affaire.

Ainsi, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de cette décision, qui est de plein droit.

PAR CES MOTIFS,