TJ 37261, 10 juin 2026, RG 25/04963

MINUTE N° : 26/00148

JUGEMENT
DU 10 Juin 2026

N° RG 25/04963 - N° Portalis DBYF-W-B7J-J3QL

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 1]”
représenté par son syndic la SAS FOCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 307 213 249

ET :

[Y] [T]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l'audience publique du 01 avril 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 JUIN 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 1]” représenté par son syndic la SAS FOCIA VAL DE LOIRE, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS substitué par Me Anne-Sophie LE CARVENNEC avocate au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [T] est propriétaire des lots n°9 et n°42 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] (37).

Le 23 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]", représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
condamner ce dernier à lui payer :la somme de 7597,37€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 1er octobre 2025 ; la somme de 1002,37€ au titre des frais de recouvrement,la somme de 500,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500,00€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 1er septembre 2025 la somme de 7597,37€; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme qu’il n’est pas juste ou fondé que la copropriété supporte les charges non payées par l’un des copropriétaires seulement.

Suivant jugement du 04 mars 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 01er avril 2026 à 09h00 et invité pour cette date le syndicat des copropriétaire de la Résidence “[Etablissement 1]” :
- à faire connaître ses observations et explications sur le détail des charges et frais dont il sollicite le remboursement effectif exempté de ceux ayant acquis autorité de la chose jugée ;
- produire un décompte concernant exclusivement les nouvelles demandes rapporté à un solde de zéro à compter du 19 avril 2023.

A l’audience du 01 er avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]”, représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 12127,85€ selon décompte en date du 01/04/2026 (pièce 14).
Le défendeur ne comparait pas et n'est pas représenté.
La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Etablissement 1]” verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux ;
- les contrats de syndic à effet du 01er octobre 2024 puis à compter du 01er octobre 2025 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;
- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01/04/2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 10 958,63
Frais/diligences sollicitées 1 151,37
Autre-Intérêts 17,85
TOTAL 12 127,85

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Y] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 01er avril 2026 à hauteur de la somme de 10958,63.

Le commandement présenté le 11 juin 2025 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Y] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.958,63€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 01er avril 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 6876,29 € et à compter de l'assignation du 23 octobre 2025 pour le surplus.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n'est effectif qu'à compter du 01er octobre 2024 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats (45 +40) . Pour le surplus 54 € ils sont justifiés, ils seront retenus.

S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d'assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 163,37 € (commandement de payer/sommation de payer) - pièce 14.

Les intérêts de 17,85 € ne sont pas fondés, ils seront également déduits.

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 700 €.

***
M. [Y] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1066,37 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du 13 juin 2023), M. [Y] [T] a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500 €.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Y] [T] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure

PAR CES MOTIFS