TJ 51108, 7 mai 2026, RG 26/00073

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°
AFFAIRE N° RG 26/00073 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E56K

S.C.I. CASA ERFRISMA

C/

[A] [M] [E]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 Mai 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.C.I. CASA ERFRISMA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [A] [M] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2026

DECISION :

Contradictoire et en premier ressort
prononcée par la mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026
par Mme Manon REMY, Présidente
assistée de Mme B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2023, la SCI CASA ERFRISMA a donné à bail à Monsieur [A] [M] [E] un logement situé [Adresse 4] à CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE (51000) moyennant un loyer mensuel de 370 euros, et 40 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la SCI CASA ERFRISMA a fait signifier à Monsieur [A] [M] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2180 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au mois d’octobre 2025.

Par notification électronique du 27 octobre 2025, la SCI CASA ERFRISMA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026 signifié à étude, la SCI CASA ERFRISMA a fait assigner Monsieur [A] [M] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 6 décembre 2025,
ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [M] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
condamner Monsieur [A] [M] [E] à titre provisoire au paiement des sommes suivantes:
3000 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
fixer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 410 euros, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer
et rappeler l'exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée le 3 février 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 avril 2026.

A l’audience du 7 avril 2026, la SCI CASA ERFRISMA représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens.

Monsieur [A] [M] [E] a comparu en personne, indique avoir quitté le logement tout en admettant ne pas avoir rendu les clés. Il déclare percevoir 1400 euros de revenus et avoir d’autres dettes à hauteur de 170 euros environ par mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que la juridiction des référés doit se placer, pour apprécier l'urgence attributive de sa compétence, à la date où elle prononce sa décision (Civ. 3e, 10 mai 1977, n°76-11.012).

En matière de demande d’acquisition de la clause résolutoire, les conditions des articles susmentionnés sont réputées remplies dès lors que la clause résolutoire prévue au bail produit ses effets à la suite d’un commandement de payer régulièrement délivré.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 3 février 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 7 avril 2026.

Par ailleurs, la SCI CASA ERFRISMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, sa demande en référé tendant à l’acquisition de la clause résolutoire sera déclarée recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SCI CASA ERFRISMA justifie avoir signifié au locataire le 24 octobre 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ainsi, le contrat de bail prévoit un délai plus favorable que celui prévu au sein du commandement de payer. Il conviendra de retenir la date la plus favorable au locataire pour déterminer la date d’effet de la clause résolutoire, soit un délai de deux mois.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer. Si Monsieur [A] [M] [E] déclare avoir quitté le logement, il reconnaît cependant ne pas avoir rendu les clés dudit logement. Par conséquent, il ne démontre pas avoir libéré les lieux en permettant au bailleur de reprendre la possession des lieux loués, caractérisée par la remise des clés.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 26 décembre 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 9 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois de décembre 2025, que la SCI CASA ERFRISMA rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 3000 euros. Monsieur [M] [E], présent à l’audience, ne conteste pas le montant sollicité.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En conséquence, Monsieur [A] [M] [E] sera condamné, à titre provisoire, à verser à la SCI CASA ERFRISMA la somme totale de 3000 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2025 sur la somme de 2180 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 26 décembre 2025, Monsieur [A] [M] [E] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il a été précédemment démontré que Monsieur [A] [M] [E] demeure occupant du bien en dépit de ses allégations, dès lors qu’il n’a pas remis les clés du logement à son bailleur, permettant à ce dernier la reprise matérielle des lieux.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée, à titre provisoire, au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [A] [M] [E] devant être condamné, à titre provisoire, à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 26 décembre 2025. Ainsi que cela a été rappelé à l’audience, Monsieur [A] [M] [E] est vivement invité à prendre contact avec son bailleur afin d’organiser la remise des clés, sans quoi il reste redevable de l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer dû.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [A] [M] [E], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [A] [M] [E] sera également condamné à payer à la SCI CASA ERFRISMA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 489 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort :

DECLARONS recevable la demande de la SCI CASA ERFRISMA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 octobre 2023 entre la SCI CASA ERFRISMA d'une part, et Monsieur [A] [M] [E] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE (51000), sont réunies à la date du 26 décembre 2025  ;

CONDAMNONS par conséquent Monsieur [A] [M] [E] à payer, à titre provisoire, à la SCI CASA ERFRISMA, la somme de 3000 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2025 sur la somme de 2180 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation arrêtés au mois de décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [M] [E] à quitter le lieu loué situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [M] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS à titre provisoire le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [A] [M] [E] à compter de la résiliation du bail, soit le 26 décembre 2025, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNONS à titre provisoire Monsieur [A] [M] [E] à payer à la SCI CASA ERFRISMA l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 26 décembre 2025, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNONS Monsieur [A] [M] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [M] [E] à payer à la SCI CASA ERFRISMA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 1] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 7 mai 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION