TJ 51108, 30 avr. 2026, RG 26/00270

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00270 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4XS

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[R] [I]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [R] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 24 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 avril 2023, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [R] [I] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 366,50 euros, outre 57,98 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juin 2025 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 juillet 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [R] [I] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 15 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 février 2026.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA - représentée par son Conseil - demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d'ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] ;
- de condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme actualisée de 1.222,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;
- de condamner Madame [R] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu'elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le dernier règlement du loyer a été effectué le 16 octobre 2025. Interrogée par le Tribunal, elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement dès lors que le paiement du loyer courant n’est pas repris en dépit du maintien de l’aide personnalisée au logement.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 15 octobre 2025 à personne, Madame [R] [I] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle déclare préparer un dossier de surendettement et qu’elle va quitter le logement. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative. Sur sa situation professionnelle, elle fait état d’un licenciement pour inaptitude.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [R] [I] n'a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 14 avril 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2025, pour la somme en principal de 219,27 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.
 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 05 septembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [R] [I] au paiement de la somme de 1.222,80 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 février 2026 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [R] [I], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.222,80 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de la débitrice, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts. Par conséquent, la SA PLURIAL NOVILIA sera déboutée de sa demande.

III- Sur les délais de paiement

Madame [R] [I], présente à l’audience, sollicite l’octroi de délais de paiement. Il ressort du décompte actualisé au 3 février 2026 que Madame [R] [I] n’a pas repris le versement du loyer courant. En effet, son dernier versement remonte au 16 octobre 2025. Par conséquent, elle ne saurait prétendre aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Concernant sa situation personnelle, elle déclare avoir fait l’objet d’un licenciement pour inaptitude et percevoir de ce fait des indemnités journalières à titre de revenus.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte-tenu de la somme due par Madame [R] [I] à la S.A. PLURIAL NOVILIA, de la situation économique du débiteur, et afin d'assurer le règlement total de la dette, il convient d'octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [R] [I] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 05 septembre 2025, Madame [R] [I] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [R] [I] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 05 septembre 2025.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [R] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS