TJ 51108, 30 avr. 2026, RG 26/00297

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00297 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4ZW

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[L] [B] divorcée [R] [Y]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA
venant aux droits de la SA D’HLM LE TOIT CHAMPENOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [L] [B] divorcée [R] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 24 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de Bernadette DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2002, la S.A. LE TOIT CHAMPENOIS a donné à bail à Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (appartement n°09) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 221,57 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits l’EFFORT REMOIS, venant elle-même aux droits de la S.A. LE TOIT CHAMPENOIS a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 janvier 2025 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 26 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 février 2026.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA - représentée par son Conseil - demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d'ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] ;
- de condamner Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] au paiement de la somme actualisée de 2.061,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;
- de condamner Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu'elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de condamner Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Interrogée par le Tribunal, elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, y compris suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 26 septembre 2025 à Étude, Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle reconnait le principe et le montant de la dette et précise qu’elle a repris le paiement de ses loyers. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme de 100 en sus de son loyer par mois.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que la locataire a eu des retards de paiement car elle a dû prendre en charge des frais médicaux à hauteur de 7.000 euros pour sa sœur qui vit en Afrique, somme qu’elle a dû rembourser. A cela s’ajoute des frais de scolarité à hauteur de 9.000 euros afin de financer les études de sa fille.
Par ailleurs, elle a repris le paiement de ses loyers par un versement du 21 décembre 2025 d’une somme de 400 euros et du 07 janvier 2026 d’une somme de 820,18 euros. Le rapport fait état de la volonté de la défenderesse à rester dans les lieux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2002 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025, pour la somme en principal de 2.598,67 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.
 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025. 

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] au paiement de la somme de 2.061,95 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 février 2026 mentionnant cette somme.

Madame [L] [B] divorcée [R] [Y], présente à l’audience, reconnait le principe et le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.061,95 euros avec les intérêts au taux légal. Toutefois compte tenu des efforts produits par la débitrice qui réalise des versements volontaires en sus du paiement de son loyer afin de réduire le montant de sa dette locative, il convient de rejeter la demande de capitalisation des intérêts.

III- Sur les délais de paiement

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire lors de l’audience, et a proposé de verser la somme de 100 euros en sus de son loyer.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure, que la locataire a effectué plusieurs versements notamment d’une somme de 879 euros par trois versements en octobre 2025, d’une somme de 350 euros le 20 novembre 2025, d’une somme de 400 euros le 31 décembre 2025 et d’une somme de 820,18 euros le 31 janvier 2026, étant précisé que certains versements étaient supérieurs au montant dû au titre du loyer.

Il s’ensuit que Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] est en capacité de régler sa dette locative et qu’elle a, en outre, repris le versement intégral de son loyer, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 susmentionnées.

De plus, la S.A. PLURIAL NOVILIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [B] divorcée [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [L] [B] divorcée [R] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS