CA Paris, 10 juin 2026, RG 22/05915

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05915 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQDJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-20-009714

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires . du [Adresse 1] représenté par son Syndic le Cabinet ROUMILHAC, non commercial [Adresse 2], lui-même pris en la personne de tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 assisté de Me Mélanie EVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

INTIMÉ

Monsieur [R] né le 25 Novembre 1946 à [Localité 2],

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Véronique BEAUR de la SELASU VERONIQUE BEAUR AVOCAT SELASU, avocat au barreau de PARIS, toque : D1405

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

M. [J] est propriétaire des lots n°27 et 35 dans l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris par acte d'huissier de justice en date du 13 octobre 2021, notamment en paiement des charges de copropriété au 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2017 et des frais de recouvrement, outre diverses sommes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Au cours de l'audience du 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] a actualisé sa créance pour les charges de copropriété en réclamant la condamnation de M. [J] jusqu'au 4ème trimestre 2021 inclus.

Par jugement du 10 février 2022 le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à M. [J] la somme de 5 967,66 euros au titre des charges sur le lot 27 et 1 463,39 euros au titre des charges sur le lot 35, 4ème trimestre 2021 compris,

- débouté M. [J] de ses demandes de dommages et intérêts et d'astreinte,

- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à payer M. [J], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens,

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 mars 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 mars 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 24 février 2026 le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :

- le juger recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a :

débouté de ses demandes,

condamné à régler à M. [J] la somme de 5 967,66 euros au titre des charges du lot 27 et 1 463,39 euros au titre des charges du lot 35,

condamné à régler à M. [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné aux dépens,

- débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

- le condamner à créditer la somme de 5 505,81 euros sur le compte du lot 27 de M. [J],

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 1 805,99 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2021 inclus pour le lot 35,

- condamner M. [J] à lui verser :

la somme de 358,99 euros au titre des frais pour le lot 27,

celle de 393,99 euros au titre des frais pour le lot 35,

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [J] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code.

Par conclusions notifiées le 11 février 2026 M. [J], intimé, invite la cour à :

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande à titre de dommages intérêts subi et condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à lui régler la somme de 5 967,66 euros au titre des charges du lot 27 et 1 463,39 euros au titre des charges du lot 35,

statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à créditer la somme de 5 505,81 euros sur le compte du lot n°27 de M. [J],

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à créditer la somme de 1 517,83 euros sur le compte du lot n°35 de M. [J],

en conséquence,

- lui donner acte de ce qu'il se reconnaît devoir 1 805,99 euros au titre des charges pour le lot 35 arrêtés au 1er octobre 2021,

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer 4 757,18 euros au titre des charges du lot 27 arrêtés au 1er octobre 2021,

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer:

3 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice subi,

3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- dire que M. [J] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 4] de ses demandes.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l'arriéré de charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- sur le lot 27 :

o après déduction de la reprise de solde de 5 505,81 euros, le compte est créditeur de 4 757,18 euros ;

o le tribunal a statué ultra petita en le condamnant à payer la somme de 5 967,66 euros à M. [J] alors que celui-ci demandait uniquement à ce qu'elle soit recréditée sur son compte ;

o le tribunal a retenu à tort qu'il existait un différend relatif à des frais d'un montant de 3 227 euros alors que cette somme a bien été portée au crédit du compte de M. [J] le 7 décembre 2018 ;

o M. [J] doit être débouté de sa demande de payement du solde créditeur de son compte, 4 757,18 euros, car cette demande est nouvelle en cause d'appel ;

- sur le lot 35 :

o après déduction de la reprise de solde de 1 517,83 euros, l'arriéré de charges s'élève à la somme de 1 805,99 euros ;

o le tribunal a statué ultra petita en le condamnant à payer la somme de 1 463,39 euros à M. [J] alors que celui-ci demandait uniquement à ce qu'elle soit recréditée sur son compte.

M. [J] soutient que :

- le syndicat des copropriétaires accepte devant la cour d'ôter des décomptes les soldes antérieurs non justifiés et de les porter au crédit des deux comptes ;

- concernant le lot n° 27, il ne s'oppose pas à la demande du syndicat, qui doit être condamné à lui payer le solde créditeur de 4 757,18 euros ;

- concernant le lot n° 35, il reconnaît l'arriéré de charges restant après déduction du solde antérieur

Réponse de la cour

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] concernant le lot 27 et 35,

- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2021, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

- l'historique du compte à partir du 1er janvier 2016,

- la répartition des charges annuelles 2016 à 2019,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2016, 20 avril 2017, 19 avril 2018, 17 septembre 2019, 15 septembre 2020, 23 septembre 2021,

- la lettre d'accord du 3 novembre 2017,

- plusieurs mises en demeure de payer et un commandement de payer du 4 octobre 2017, plusieurs relances simples,

- le contrat de syndic,

- des décomptes pour chacun des lots pour la période du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2021, mentionnant, pour le lot n° 27, une reprise de solde de 5 508,81 euros et un solde débiteur, hors frais, de 748,63 euros et, pour le lot n° 35, une reprise de solde de 1 517,83 euros et un solde débiteur, hors frais, de 3 323,82 euros.

La cour constate que les parties s'accordent en appel sur les décomptes des charges des deux lots de M. [J].

Bien que le syndicat des copropriétaires ne soulève pas à proprement parler une fin de non-recevoir, il invoque la nouveauté de la demande de M. [J] au titre du lot n° 35 en ce qu'elle vise au remboursement du solde créditeur et non plus simplement à son inscription au crédit de son compte.

Néanmoins, cette demande tend aux mêmes fins que celle présentée devant le premier juge puisqu'elle vise à obtenir la restitution de sommes attribuées à tort au syndicat des copropriétaires. Elle n'est donc pas nouvelle.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et l'a condamné à payer à M. [J] 5 967,66 pour le lot 27 et 1 463,39 euros pour le lot 35, et de :

- condamner le syndicat des copropriétaires à créditer la somme de 5.505,81 euros sur le compte du lot n°27,

- le condamner à créditer la somme de 1.517,83 euros sur le compte du lot n°35,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] la somme de 4 757,18 euros au titre du trop-perçu pour le lot n° 27,

- condamner M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 805,99 euros au titre de l'arriéré de charges pour le lot n° 35.

Sur les frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Concernant le lot n° 27, les frais réclamés ont été engagés alors que le compte était, si l'on déduit la reprise de solde, créancier. Ils ne sont donc pas justifiés et le syndicat doit être débouté de sa demande.

Concernant le lot n° 35, le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi des courriers de mise en demeure et de relance des 13 février 2017, 4 septembre 2017, 5 février 2019, 22 mai 2018 et 3 février 2020, ainsi que du commandement de payer délivré le 4 octobre 2017. Seule la mise en demeure facturée le 3 décembre 2015 n'est pas justifiée.

M. [J] doit par conséquent être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 393,99 ' 35 = 358,99 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires n'allègue aucun préjudice distinct du retard de paiement se sa demande doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [J]

M [J] soutient que le syndicat des copropriétaires a refusé pendant 19 ans d'appliquer le jugement de 1999 et l'a néanmoins assigné en paiement d'un arriéré de charges.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si l'arriéré de charges n'est pas dû uniquement aux frais d'installation de l'ascenseur que le tribunal a estimés non imputables à la mère de M. [J], dont ce dernier a hérité, il n'en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires reconnaît n'avoir finalement rectifié le compte du lot n° 27 en exécution de cette décision de justice que le 7 décembre 2018, soit près de 20 ans plus tard.

Il en résulte nécessairement pour M. [J] un préjudice qui sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 500 euros.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [J] demande à être dispensé de toute participation aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. [J], gagnant son procès contre le syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS