CA Metz, 10 juin 2026, RG 25/00504

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00504 - N° Portalis DBVS-V-B7J-GK7A

[N], [J]

C/

[K]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 18 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 24/000625

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

APPELANTS :

[C] [N]

[Adresse 1]

Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [W] [J], représentant légale de [C] [N], mineur

[Adresse 1]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [F] [K]

[Adresse 2]

Représentée par Me Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, [C] [N], mineur représenté par Mme [W] [O] en qualité de représentante légale, a consenti à [P] [T] représenté par l'Association Tutélaire de la Moselle (AT 57) en qualité de tutrice, un bail sur un local d'habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 420 euros outre une provision sur charges de 10 euros. Par acte sous seing privé du même jour, Mme [F] [K] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire envers le bailleur. [P] [T] est décédé le 3 juillet 2023.

Le 30 mai 2024, [C] [N] représenté par Mme [J] a assigné Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de la condamner à lui payer les sommes de 8.685,78 euros au titre des réparations locatives, 607,10 euros au titre du préjudice matériel, 56 euros au titre des frais d'établissement du constat d'état des lieux de sortie et 3.981,30 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] a admis devoir les sommes de 326,01 euros au titre du préjudice matériel et 56 euros au titre du constat d'état des lieux et a conclu au rejet des autres demandes.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal a :

- condamné Mme [K] à verser 1.950 euros de dommages et intérêts à [C] [N] représenté par Mme [J], au titre des dégradations locatives

- débouté [C] [N], représenté par Mme [J] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [K] à lui rembourser les frais d'hôtel de Mme [D]

- constaté l'accord de Mme [K] pour participer aux frais d'établissement de l'état des lieux de sortie du 7 février 2024 à hauteur de 56 euros et au besoin condamné l'intéressée au paiement de cette somme

- débouté [C] [N] représenté par Mme [J] de sa demande de condamnation de Mme [K] à régler les frais du constat d'huissier du 13 juillet 2023 à hauteur de 300 euros

- condamné Mme [K] à verser 430 euros de dommages et intérêts à [C] [N] représenté par Mme [J] au titre de son préjudice de jouissance

- condamné Mme [K] aux dépens et à verser 600 euros à [C] [N] représenté par Mme [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 21 mars 2025, Mme [J] ès qualités de représentante légale d'[C] [N] et [C] [N] représenté par son administratrice légale ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 18 juin 2025, les appelants demandent à la cour de :

- infirmer le jugement

- condamner Mme [K] à payer à Mme [J], ès qualités d'administratrice légale et de représentante légale d'[C] [N], les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du jugement:

' 8.685,78 euros au titre des dégradations locatives

' 607,10 euros au titre du préjudice matériel, frais de relogement des voisins et frais de commissaire de justice

' 56 euros au titre des frais du constat d'état des lieux de sortie

' 9.555,12 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice locatif et la perte de chance de louer l'appartement

- débouter Mme [K] de ses prétentions

- confirmer le surplus du jugement

- condamner Mme [K] aux dépens et au paiement de la somme de 1.440 eurospour la première instance et de 2.000 euros pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le corps sans vie du locataire a été découvert dans le logement le 3 juillet 2023, qu'il a été nécessaire de faire procéder par une société spécialisée à la décontamination et la désinfection du logement au vu du constat d'huissier du 13 juillet 2023, que le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 7 février 2024 démontre l'existence de dégradations résultant d'un défaut d'entretien et des conséquences du décès du locataire, que Mme [J] a dû régler la facture d'hôtel des voisins qui ont été contraints de quitter les lieux et qu'elle n'a pas les moyens de financer les travaux de remise en état de l'appartement et ne peut le relouer depuis juillet 2023, de sorte que la perte locative subie s'élève au 30 juin 2025 à 9.555,12 euros, la perte de chance de louer l'appartement étant évaluée à 100%. Ils ajoutent que l'intimée en tant que caution solidaire s'est engagée à garantir toutes conséquences de l'occupation du locataire, notamment à répondre des dégradations locatives.

Mme [K] a constitué avocat mais n'a pas déposé de conclusions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations locatives

L'ancien article 2288 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2221-1192 du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'ancien article 2292 du même code précise que l'on ne peut étendre le cautionnement au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de personnes remplissant les conditions d'un transfert de bail, le contrat est résilié de plein droit au décès du locataire.

Selon l'article 7 de la même loi le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (paragraphe c). Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure (paragraphe d).

Ces dispositions sont applicables aux contrats de location de logements meublés en application de l'article 25-3 de la même loi.

En l'espèce, aux termes de l'acte de cautionnement du 11 juin 2021, Mme [K] s'est engagée à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d'occupation, dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes dus en vertu du bail pour un montant maximum correspondant à 36 mois de loyer charges comprises (15.480 euros). Le locataire est décédé le 3 juillet 2023 et il n'est fait état d'aucun transfert du contrat de location à l'un de ses ayants droits, de sorte que le bail a été résilié de plein droit à cette date. Le premier juge a pertinemment considéré que la caution, qui n'est tenue que dans les limites de l'engagement contractuel du locataire, ne peut se voir réclamer des dommages et intérêts du chef des conséquences du décès du locataire, étant précisé que les éventuelles indemnisations doivent être réclamées à la succession du locataire et que Mme [K], qui a été assignée en sa seule qualité de caution solidaire, a renoncé au bénéfice de la succession.

Si les appelants sollicitent le remboursement des frais de décontamination et désinfection du logement en suite du décès du locataire, il s'agit d'une conséquence de la mort de celui-ci et non de la violation d'une obligation contractuelle notamment un défaut d'entretien ou une dégradation volontaire, de sorte que ces frais ne peuvent être imputés à la caution. Toutefois la facture produite mentionne outre le coût de désinfection, celui du nettoyage des lieux, les photographies annexées au procès-verbal de constat du 13 juillet 2023 attestant d'un état de saleté qui procède d'un défaut d'entretien imputable au locataire dont les conséquences sont garanties par la caution. Compte tenu des éléments dont dispose la cour et de la taille du logement (25,5 m2), les frais de nettoyage sont évalués à 600 euros.

Le procès-verbal d'état des lieux d'entrée précise que le sol est en état moyen (cuisine, salle de bains) et d'usage (séjour) et l'état des lieux établi 7 février 2024 révèle des dégradations sur le sol de la salle de bains (traces et petits trous) et du séjour (nombreuses traces d'infiltration, lattes gondolées, trou d'environ 50 cm) et ce indépendamment de la partie du parquet retirée en suite du décès du locataire. Il ne ressort d'aucune pièce que ces désordres résultent de vétusté, malfaçons ou encore un vice de construction et qu'ils sont imputables au bailleur, de sorte que la caution doit en répondre en garantie du locataire. Cependant, aucun élément ne justifie le remplacement du revêtement de la cuisine et il convient de tenir compte de la vétusté initiale telle qu'elle ressort de l'état des lieux d'entrée. Compte tenu de ces éléments le montant des désordres affectant le revêtement de sol de la salle de bains et du séjour imputables à des dégradations locatives est évalué à 1.000 euros.

S'agissant des murs et plafonds, s'il ressort de la comparaison entre les états des lieux qu'ils se sont dégradés dans la pièce principale (très défraîchis et jaunis) pendant la location tel n'est pas le cas en revanche dans la cuisine et la salle de bains, en 'état d'usage' lors de l'entrée du locataire. Eu égard à la durée limitée du bail (2 ans), la vétusté n'a joué qu'un rôle mineur dans cette dégradation. En conséquence, le coût de la rénovation des murs et plafond de la salle principale dont doit répondre la caution est évalué à la somme de 800 euros.

Pour le mobilier et le matériel disparus ou dégradés, le premier juge a pertinemment observé que des objets mentionnés dans le listing du bailleur ne figurent pas dans l'état des lieux d'entrée (notamment le lit, l'oreiller, les paniers pour étagère). Il est également relevé que les appelants comptabilisent une étagère cassée alors que ce meuble n'est aucunement décrit comme brisé sur le procès-verbal d'état des lieux de sortie. Au regard des pièces dont dispose la cour, les dégradations et pertes de mobiliers et matériels imputables au locataire sont retenues à hauteur de 400 euros. Il est dû en outre au bailleur la somme de 90 euros au titre du changement de barillet de la porte d'entrée de l'appartement, dès lors qu'il n'est pas justifié de la restitution des deux jeux de clés remis au locataire au début du bail ainsi que le mentionne l'état des lieux du 1er juillet 2021.

En revanche, il n'y pas lieu de mettre à la charge de la caution le montant de remplacement du chauffe-eau. En effet, le procès-verbal de constat du 7 février 2024 ne se prononce pas sur le fonctionnement de cet élément d'équipement sauf à mentionner une 'réserve' et fait uniquement état de l'existence en partie supérieure d'une trace de coulure jaunâtre et brunâtre de rouille. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les photos annexées au procès-verbal du 13 juillet 2023 ne font pas apparaître de fuite du chauffe-eau et il n'est produit aucune autre pièce de nature à objectiver un dysfonctionnement et le cas échéant son imputabilité au locataire, notamment un défaut d'entretien.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le montant des dégradations locatives dont doit répondre la caution s'élève à 2.890 euros. Le jugement est infirmé et Mme [K] en sa qualité de caution est condamnée à payer à [C] [N] représenté par son administratrice légale cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du jugement.

Sur le remboursement des frais d'hôtel

La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en rejetant la demande de remboursement de la somme 307,10 euros du chef de frais d'hôtel exposés pour le relogement des voisins . En effet, les intimés ne démontrent pas avoir procédé au règlement de ces frais, lesquels ne sont que la conséquence du décès du locataire et non d'un manquement de celui-ci à ses obligations contractuelles. Le jugement est confirmé.

Sur les frais de constat

Selon l'article 3-2 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.

En l'espèce, ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, l'appelant a fait dresser deux procès-verbaux d'état des lieux les 13 juillet 2023 et 7 février 2024 et ce alors que par ordonnance du 7 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire l'a autorisé à établir un constat d'état des lieux avant l'intervention de la société de nettoyage et les raisons pour lesquelles l'huissier s'est contenté le 13 juillet 2023 de dresser un inventaire des biens du locataire ne sont pas expliquées. En tout état de cause la nécessité d'avoir recours à un huissier est la conséquence du décès du locataire dont n'a pas à répondre la caution. En outre, il n'est justifié du coût d'aucun de ces actes, ni même d'ailleurs de leur règlement, les appelants se contentant de produire la facture afférente à la délivrance d'un congé au locataire au mois de janvier 2023. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en paiement et constaté l'accord de Mme [K] à participer aux frais de l'état des lieux du 7 février 2024 à hauteur de 56 euros et l'a condamnée en tant que de besoin au paiement de ladite somme. Le jugement est confirmé.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L'article 1231-2 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Si les appelants réclament l'indemnisation d'une perte de chance de pouvoir relouer le logement pendant 24 mois due à l'impossibilité de financer les travaux et l'absence d'exécution du jugement par l'intimée, il est observé que le montant des réparations mises à la charge de celle-ci est nettement inférieur à la somme que les appelants prétendent ne pas être en capacité de financer pour la relocation de l'appartement et la perte de chance de louer l'appartement en raison de ces travaux n'excède pas un mois. C'est donc à juste titre que le premier juge a indemnisé le trouble de jouissance à hauteur de 430 euros étant observé que c'est en vain que les appelants soutiennent que le préjudice financier et moral est subi non seulement par [C] [N], mais aussi par Mme [J] au motif que celle-ci doit rendre des comptes au juge des tutelles et se trouve actuellement bloquée alors qu'elle intervient uniquement en tant d'administratrice légale de son fils et qu'en cette qualité elle ne peut se prévaloir d'un préjudice personnel. Le jugement est confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [K], partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à payer à [C] [N] représenté par Mme [J], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS