CA Versailles, 11 juin 2026, RG 25/06156

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JUIN 2026

N° RG 25/06156 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XPCR

AFFAIRE :

[N] [Z]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1])

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Septembre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 23/02222

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 11/06/2026

à :

Me Johanne ZAKINE avocat au barreau de PARIS, P0145

Me Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH avocat au barreau de PARIS, P0366

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [N] [Z],

né le 20 Novembre 1977 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

APPELANT

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] À [Localité 4],

représenté par son syndic, la société [H],

ayant son siège social [Adresse 4], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 5] : 487 530 099

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentant : Me Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0366

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mai 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lorine CAVALLI

Greffier, lors du prononcé : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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....

EXPOSÉ DU LITIGE :

L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété. Sa gestion en est assurée par le cabinet [H] immobilier, en qualité de syndic.

Se plaignant de ce que M. [N] [Z], copropriétaire d'un appartement situé au 4ème étage (lot n° 109) et d'une cave (lot n° 142), a fait réaliser à partir de 2016 des travaux sans autorisation du syndicat des copropriétaires, ce dernier, représenté par son syndic alors en exercice, la société Nexity, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, aux fins d'obtenir principalement sa condamnation à remettre en état les parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété.

Par ordonnance contradictoire, rendue le 17 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

- condamné M. [Z] à faire exécuter, par une entreprise dûment assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins de contrôle, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, à savoir :

* la remise en état des conduits d'aération dévoyés,

* la suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l'art du mur de façade de l'immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

* la suppression du sanibroyeur,

et ce, dans un délai de 6 mois suivant la signification de l'ordonnance,

- dit que passé ce délai, M. [Z] sera redevable d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

- dit n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l'astreinte,

- condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, du surplus de ses demandes,

- condamné M. [Z] aux dépens de l'instance.

Par déclaration reçue au greffe le 14 octobre 2025, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, du surplus de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 699, 700, 835 du code de procédure civile, 1221 du code civil, 8 de la convention européenne des droits de l'homme, de :

'- recevoir M. [Z] et le déclarer bien fondé en son appel,

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a:

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, du surplus de ses demandes,

- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- condamné M. [Z] à faire exécuter, par une entreprise dument assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins de contrôle, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, à savoir :

* la remise en état des conduits d'aération dévoyés,

* la suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l'art du mur de façade de l'immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

* la suppression du sanibroyeur,

et ce, dans un délai de 6 mois suivant la signification de l'ordonnance,

- dit que passé ce délai, M. [Z] sera redevable d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

- condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- juger que la remise en état initial des conduits d'aération et la suppression de la climatisation et du sanibroyeur est disproportionnée par rapport au droit au respect de la vie familiale des occupants,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes ne relevant pas de la compétence du juge des référés,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à payer à M. [Z] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d'appel , dont distraction au profit de Maître Johanne Zakine, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

A l'appui de ses demandes, M. [Z] fait valoir que :

- les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art il y a près de 10 ans, en concertation avec l'architecte de la copropriété, sans qu'à aucun moment n'ait été évoquée la nécessité d'une autorisation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ayant attendu 7 ans pour agir dans le seul but d'obtenir une indemnisation ;

- ces travaux ne causent pas un trouble manifestement illicite dans la mesure où il n'est pas démontré avec certitude qu'une autorisation de l'assemblée générale était requise en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : le dévoiement du conduit d'aération porte sur des canalisations qui ne sont pas incorporées dans les murs et qui relèvent ainsi des parties privatives ; le raccordement du sanibroyeur aux réseaux communs constitue l'exercice du droit d'usage du copropriétaire sur les parties communes ; l'installation d'un bloc de climatisation amovible, invisible de l'extérieur, n'affecte pas l'esthétique de l'immeuble ; les stores sont un élément d'aménagement qui ne concerne pas la copropriété ; en somme, les ouvrages incriminés sont intégralement situés en partie privative et n'affectent ni les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- le premier juge s'est livré à une interprétation erronée du règlement de copropriété, alors qu'il n'est pas compétent pour interpréter un règlement de copropriété et qu'il ne pouvait se prononcer sur la qualification des parties communes et privatives de l'immeuble, la consistance des gaines ou encore l'étendue des droits privatifs sur certaines colonnes techniques, en l'absence de clauses claires et précises du règlement de copropriété sur ces points ;

- à supposer qu'un trouble manifestement illicite soit retenu, la remise en état sollicitée est une mesure qui ne peut être ordonnée en ce qu'elle est disproportionnée au trouble allégué pris du simple défaut d'autorisation de l'assemblée générale ;

- alors que les travaux litigieux n'ont causé aucun désordre et ne sont à l'origine d'aucune non-conformité aux règles de l'art, la remise en état induit, sans aucun bénéfice pour la copropriété, un coût important (46 082, 40 euros) excédant ses capacités financières, la dévaluation de son bien, des conséquences sévères sur l'habitabilité du logement le temps des travaux, la nécessité de reloger et d'indemniser le couple de locataires qui occupe les lieux avec leur bébé, ainsi qu'une atteinte excessive au droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société [H], demande à la cour, au visa des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile de :

'- confirmer l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 en ce qu'elle a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

- condamné M. [Z] à faire exécuter, par une entreprise dument assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins de contrôle, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, à savoir :

- la remise en état des conduits d'aération dévoyés,

- la suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l'art du mur de façade de l'immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

- la suppression du sanibroyeur,

et ce, dans un délai de 6 mois suivant la signification de l'ordonnance,

- dit que passé ce délai, M. [Z] sera redevable d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

- dit n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l'astreinte,

- condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- infirmer l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity, du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau de ce chef,

- condamner M. [Z] à faire exécuter, par une entreprise dument assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins de contrôle, les travaux de dépose de ses volants roulants, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de six mois,

- y ajoutant condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel,

- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- le condamner aux entiers dépens de l'instance.

A cet effet, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- M. [Z] a poursuivi ses travaux sans lui soumettre de demande d'autorisation, alors qu'il lui avait été rappelé, dès le 18 mai 2016, la nécessité d'obtenir son accord, conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ; que, dès le 24 février 2017, l'architecte de la copropriété a émis des réserves sur les travaux réalisés au niveau des conduits de ventilation en préconisant la remise en état desdits conduits ; qu'au printemps 2018, l'architecte a également souligné que les percements qu'ont impliqués les travaux de climatisation étaient de nature à porter atteinte à l'étanchéité de la façade ; qu'en juin 2019, il est apparu que M. [Z] avait procédé, une fois de plus sans l'accord de la copropriété, à la pose de volets roulants dans son appartement, portant ainsi atteinte à la perception et à l'harmonie de la façade de l'immeuble ; qu'à l'occasion d'une expertise amiable contradictoire (Exbatim), il est également apparu que M. [Z] avait fait poser un sanibroyeur dans une salle de bain ;

- il résulte d'une jurisprudence constante que les travaux édifiés en violation des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve de désordres ou d'une situation d'urgence, le juge des référés pouvant ordonner la remise en état des lieux, dès lors qu'il s'agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble ;

- il est établi que M. [Z] a procédé sans autorisation à la suppression et au dévoiement de deux conduits de ventilation naturelle des appartements situés dans les étages inférieurs, qui étaient encastrés dans un mur de son appartement, soit des travaux affectant les parties communes telles qu'identifiées dans le règlement de copropriété ;

- il a également procédé sans autorisation au percement du mur de façade au droit de son balcon pour y passer des câbles afin d'installer le bloc de climatisation de son appartement, ce qui affecte l'étanchéité de la façade ; de surcroît, ainsi installé le bloc de climatisation porte atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- M. [Z] a également fait installer un sanibroyeur, lequel suppose un raccordement aux canalisations communes et affecte ainsi les parties communes, et requiert l'accord du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 8] ;

- enfin, les volets roulants posés par M. [Z] portent atteinte à l'homogénéité de la façade ;

- les travaux de remise en état sollicités n'ont rien d'excessifs, la preuve du caractère disproportionné de la mesure pour M. [Z] n'étant pas rapportée, et ils s'imposent comme mesure propre à remédier au trouble.

***

L'ordonnance de clôture du 17 mars 2026 ayant été révoquée le 23 mars 2026 en application de l'article 803 du code de procédure civile, une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble manifestement illicite

Il résulte du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.

A cet égard, la violation de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de caractériser une illicéité manifeste.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...]

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

En conséquence, il appartient - et il suffit - au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble pour établir l'existence d'un trouble manifestement illicite.

- Sur le dévoiement des conduits de ventilation naturelle en fibrociment

Le syndicat des copropriétaires s'appuie sur l'article 7 du règlement de copropriété qui stipule que : 'Les choses et parties communes à tous les copropriétaires de locaux privés de l'immeuble ou de copropriété générale qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des millièmes indiqués en regard de chaque lot, comprendront : (..) les ventilations lorsqu'elles sont incorporées dans les murs ou adossés ; (...)'.

M. [Z] soutient que les conduits de ventilation litigieux ne sont pas incorporés dans les murs ou adossés à ceux-ci, et met en avant les stipulations du règlement de copropriété relatives aux parties privatives, définies comme 'celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire' telles que 'les canalisations intérieures' ou encore les 'cloisons intérieures'.

Cependant, il ressort du rapport d'expertise privé de M. [X], établi à la demande de M. [Z], que les conduits litigieux correspondent aux conduits de ventilation naturelle de l'immeuble, ce qui implique qu'ils desservent plusieurs logements. Cette configuration ressort par ailleurs nettement du schéma de coupe de l'immeuble, contenu dans le rapport Exbatim, réalisé au contradictoire de M. [Z].

Ainsi, sans qu'il soit nécessaire d'interpréter le règlement de copropriété, il apparaît que les canalisations litigieuses ne peuvent pas être considérées comme des canalisations intérieures, comme telles affectées à l'usage exclusif du lot de M. [Z], mais bien comme des ventilations incorporées dans les murs, répondant ainsi à la définition de parties communes.

Dans la mesure où, pour permettre l'extension de la cuisine de son appartement, M. [Z] a procédé au déplacement desdits conduits, lesquels se seraient sinon trouvés au centre de la nouvelle pièce (rapport [X], p. 4), les travaux réalisés correspondent à des travaux affectant les parties communes au sens de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et soumis en tant que tels à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, quand bien même ne serait pas établie d'atteinte au fonctionnement ou à l'efficacité de la ventilation naturelle de l'immeuble, le défaut d'autorisation, en violation des dispositions légales précitées, suffit à caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite.

- Sur la pose d'un sanibroyeur et son raccordement à la colonne de l'immeuble

Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (...) les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs'.

L'article 7 du règlement de copropriété stipule : 'Les choses et parties communes à tous les copropriétaires de locaux privés de l'immeuble ou de copropriété générale qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des millièmes indiqués en regard de chaque lot, comprendront : (...) les branchements d'alimentation générale en eau, gaz électricité et l'évacuation des eaux pluviales et ménagères en tant qu'ils sont communs à l'usage de la copropriété.'

M. [Z] se prévaut des dispositions du règlement de copropriété qui, définissant les parties privatives, visent notamment 'les canalisations intérieures' et 'les installations sanitaires des water-closets'. Il ajoute que la pose du sanibroyeur a été faite dans les règles de l'art, conformément à l'article 47 du règlement sanitaire des Hauts-de-Seine, et qu'il n'en résulte aucun désordre.

Cependant, il ressort du rapport de M. [X] que le sanibroyeur a été raccordé au conduit d'eaux-vannes de la copropriété, ce qui est en outre confirmée par la vue du raccordement 'sur la colonne de l'immeuble' présentée dans le rapport Exbatim.

En tant que canalisation traversant les locaux privatifs, commune à tous les copropriétaires, au surplus visée par le terme générique d' 'évacuation des eaux ménagères', retenu par le règlement de copropriété, le conduit des eaux-vannes relève des parties communes de l'immeuble, de sorte qu'en raccordant le sanibroyeur à celle-ci, M. [Z] a bien effectué des travaux qui, pour affecter les parties communes de l'immeuble, au sens de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale.

A titre surabondant, l'article 47 du règlement sanitaire départemental des Hauts de Seine, dispose : '[...] en vue de faciliter l'aménagement de cabinets d'aisances dans les logements anciens qui en sont totalement démunis, faute de possibilité technique de raccordement, il peut être installé exceptionnellement et après avis de l'autorité sanitaire des cuvettes comportant un dispositif mécanique de désagrégation des matières fécales avant leur évacuation. Le conduit d'évacuation doit se raccorder directement sur une canalisation d'eaux vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée. Il ne doit comporter aucune partie ascendante. L'installation doit comporter une chasse d'eau et être conforme à toutes les dispositions du présent règlement sanitaire.' Or, M. [Z] ne justifie d'aucunes démarches effectuées auprès des autorités sanitaires pour obtenir l'avis obligatoire visé par les dispositions réglementaires.

Dans ces circonstances, et en l'absence d'autorisation del'assemblée générale des copropriétaires, un trouble manifestement illicite est caractérisé de ce chef, indépendamment du point de savoir si la pose du sanibroyeur a été réalisée conformément aux règles de l'art.

- Sur le percement du mur de façade

L'article 7 du règlement de copropriété stipule : 'Les choses et parties communes à tous les copropriétaires de locaux privés de l'immeuble ou de copropriété générale qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des millièmes indiqués en regard de chaque lot, comprendront : (...) les gros murs (de façade, pignons, en tenant compte de la mitoyenneté et refend) en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature de la maison, mais non les enduits et revêtements à l'intérieur de chaque lot'.

M. [Z] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la pose du bloc de climatisation sur son balcon a nécessité le percement du gros oeuvre.

Sont pourtant produits les comptes rendus de l'architecte de l'immeuble (société Apardis) qui établissent le contraire, notamment celui du 28 mai 2018 dans lequel il est relevé que 'Lors de travaux de ravalement des façades en cours, il a été constaté au droit du balcon de l'appartement de Monsieur et Madame [N] [Z], un plancher bois et des perforations-démolitions au droit du mur de la façade principale de l'immeuble exhibant des canalisations, correspondant probablement à une climatisation'.

Par ailleurs, il ressort nettement des photographies versées au débat, en particulier celles contenues dans le compte rendu précité et dans le rapport d'expertise Exbatim, que M. [Z] a bien percé la façade de l'immeuble pour installer un climatiseur, en y pratiquant même une large ouverture.

Le mur de façade relevant des parties communes, son percement affecte nécessairement ces dernières, de sorte que, nonobstant l'amovibilité du climatiseur et de ses connexions électriques, ces travaux nécessitaient une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dont M. [Z] ne justifie pas.

Un trouble manifestement illicite est donc caractérisé, de par la violation de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s'inférant de cette situation, et ce, quand bien même il ne serait pas établi que ces percements présentent un risque structurel pour l'immeuble.

- Sur l'installation du bloc de climatisation sur le balcon et le caillebotis

M. [Z] fait valoir que le bloc de climatisation est amovible et 'parfaitement invisible de l'extérieur', qu'il n'affecte donc pas l'esthétique de l'immeuble, et que c'est à tort que le premier juge a ordonné sa suppression ainsi que celle du caillebotis mis en place afin de le dissimuler, alors que celui-ci ne constitue qu'un simple élément décoratif.

Toutefois, l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à autorisation les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble. Or, il ressort des photographies versées aux débats par M. [Z] que le bloc de climatisation quoique recouvert d'un caillebotis qui en est l'accessoire, a été installé sur le balcon et est en cela nettement visible.

L'installation, prise dans son ensemble, n'ayant pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, un trouble manifestement illicite est également caractérisé de ce chef.

- Sur la pose de volets roulants

Le syndicat des copropriétaires soutient que les volets roulants posés par M. [Z] à l'intérieur de son appartement affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et portent atteinte à l'homogénéité de la façade.

Toutefois, l'article 11 d) du règlement de copropriété intitulé 'harmonie des immeubles' prévoit que 'La pose des stores est autorisée sous réserve que la teinte soit celle adoptée à la majorité des co-propriétaires'. Or, le syndicat des copropriétaires motive sa demande de suppression des volets litigieux du seul fait de leur existence, sans considération pour leur coloris, alors que leur pose est par principe autorisée par le règlement de copropriété.

En l'absence de démonstration d'un trouble manifestement illicite, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de remise en état afférente.

- Sur la proportionnalité des mesures de remise en état sollicitées

La juridiction saisie sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, est appelée à apprécier si la mesure de remise en état sollicitée par le demandeur 's'impose' pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il allègue et consitue donc bien une mesure nécessaire.

En outre, s'il est habituellement jugé que lorsqu'aucune autre solution technique n'est envisageable, la sanction de l'absence d'autorisation, par l'assemblée générale des copropriétaires, de travaux relevant de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 est la démolition et la remise en état antérieure, il appartient néanmoins à la juridiction saisie de la demande de remise en état d'apprécier, lorsque cela lui est demandé, si cette mesure est de nature à porter atteinte, de manière disproportionnée, aux droits fondamentaux du défendeur.

En l'espèce, pour contester la mesure de remise en état sollicitée par le syndicat des copropriétaires, qu'il estime disproportionnée, M. [Z], se prévalant de sa bonne foi, fait valoir, d'une part, l'absence de désordre et de non-conformité aux règles de l'art des travaux réalisés, ainsi que l'absence d'intérêt que présenterait une telle remise en état pour le syndicat. Il souligne, d'autre part, le coût important que ces travaux représenteraient pour lui, la dévaluation du bien qu'ils entraîneraient, ainsi que l'atteinte au respect de la vie privée et familiale des locataires occupants qu'ils impliqueraient.

Il est à noter que le syndic de copropriété a attiré l'attention de M. [Z], dès le 18 mai 2016, sur la nécessité de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale concernant les travaux litigieux, qu'il avait déjà entrepris à cette date (pièce S.D.C n° 3), et l'architecte de la copropriété a été sollicité à de multiples reprises entre 2016 et 2019 concernant les travaux réalisés, en faisant état de différentes réserves dans ses comptes rendus successifs. Or, l'appelant qui était donc parfaitement informé des difficultés générées par ses travaux, ne justifie d'aucune demande en bonne et due forme, fût-ce aux fins régularisation, adressée au syndicat des copropriétaires, de sorte qu'il ne peut être attribué aucun poids à sa prétendue bonne foi.

M. [Z] entend également mettre en balance la remise en état demandée avec le fait que les travaux qu'il a fait réaliser ne généreraient aucun désordre et qu'en conséquence la mesure de remise en état sollicitée ne présenterait aucun intérêt pour le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de relever, cependant, que le percement du mur de façade constitue intrinsèquement une atteinte à l'intégrité de l'immeuble, qu'il n'est pas justifié de la conformité à la réglementation sanitaire de la pose du sanibroyeur et que le dévoiement des conduits d'évacuation ont d'abord impliqué la destruction des conduits en fibrociment - selon une méthodologie jamais explicitée - pour finalement aboutir à une installation dont il ne peut être déduit des avis techniques versés aux débats qu'elle présenterait, à l'égard de l'ensemble des copropriétaires, des garanties suffisantes en termes de sécurité incendie et d'efficacité. De fait, M. [Z] affirme que le rapport des mesures de la ventilation, effectuées par la société Air et Eau Mise au point 'met clairement en évidence que la ventilation des appartements inférieurs à celui de Monsieur [Z] sont mieux ventilés après travaux par rapport aux existants', alors que cette conclusion ne s'infère aucunement dudit rapport, lequel est dénué de toutes conclusions techniques, et ne présente en réalité que des relevés de mesure partiels sans aucune analyse.

En ce qui concerne le coût des travaux de remise en état et ce qu'ils impliquent, M. [Z] verse aux débats le rapport établi de manière non contradictoire par un maître d'oeuvre conseil qui estime que 'la remise en état d'origine n'est pas impossible sur un plan théorique, mais elle serait : très complexe techniquement, financièrement excessive, opérationnellement invasive, et particulièrement préjudiciable à l'habitabilité du logement'.

Les travaux de remise en état sont évalués par ce même maître d'oeuvre à la somme 46 042, 40 euros, évaluation toutefois contredite par le devis Fern Energie, transmis au syndicat des copropriétaires le 19 mars 2026, qui chiffre les travaux, réaménagements inclus, à la somme de 29 763, 85 euros. En contrepoint, il n'est pas justifié d'une situation financière obérée : M. [Z] est gérant de société, perçoit une rémunération à ce titre, ainsi que des revenus locatifs, et partage ses charges courantes avec sa partenaire de Pacs. La dévaluation supposée du bien immobilier une fois les travaux de remise en état effectués, n'est pas non plus démontrée.

Enfin, s'il ne peut être exclu, au-delà de la protection du droit de propriété qu'au demeurant M. [Z] n'invoque pas explicitement, de mettre en balance les intérêts du syndicat des copropriétaires avec le droit au respect de la vie privée et familiale, protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme, encore faut-il que la mesure sollicitée soit de nature à y porter atteinte. Or, il est constant que M. [Z] et sa famille n'habitent pas les lieux, l'appartement étant mis en location, de sorte que l'atteinte éventuelle à ce droit ne le concerne pas personnellement.

Au surplus, seuls les travaux concernant les conduits de ventilation en fibrociment nécessiteraient une intervention sous confinement, et le relogement des locataires le temps du réaménagement de la salle de bain et de la cuisine ne constitue pas, à lui seul, une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale de ses derniers, s'agissant d'une mesure rendue nécessaire par les manquements du bailleur.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparait que les travaux de remise en état ordonnés par le premier juge se présentent comme des mesures nécessaires et proportionnées à la cessation du trouble.

L'ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a condamné M. [Z] à faire exécuter, par une entreprise dûment assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins de contrôle, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, à savoir :

- la remise en état des conduits d'aération dévoyés,

- la suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l'art du mur de façade de l'immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

- la suppression du sanibroyeur.

- Sur l'astreinte

En vertu de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Au regard du délai écoulé entre la réalisation des travaux litigieux et l'introduction de l'instance par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la nature des travaux de remise en état ordonnés et des démarches qu'ils induisent auprès des locataires, il convient d'assortir la condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, dans la limite de six mois, qui courra à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de l'arrêt.

L'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef.

- Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Succombant, M. [Z] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; en équité, l'appelant sera condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,