TJ 93008, 4 mai 2026, RG 26/00634

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00634 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4PC4

Minute : 26/00527

EM

S.A. VILOGIA
Représentant : Me [H] BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [E] [G]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT

Copie délivrée à :
M. [E] [G]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mars 2026
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA VILOGIA a donné à bail à M. [E] [G] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 2] (93).
Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA VILOGIA a fait délivrer à M. [E] [G] un commandement de justifier de l'assurance habitation et de payer la somme de 2 684,05 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.
Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, la SA VILOGIA a assigné M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2 569,22 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d'occupation postérieures.
M. [E] [G] ayant été cité à étude et n'ayant pas comparu à l'audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 19 mars 2026, la SA VILOGIA, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
- l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation du locataire à lui payer la somme de 1 109,34 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 ;
- la condamnation du locataire à lui payer, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ;
- la condamnation du locataire à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s'acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit.
Elle précise qu'elle n'est pas en mesure de produit le bail et que le paiement du loyer courant a été repris.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 4 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.
En l'espèce, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse des allocations familiales le 26 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 janvier 2026. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience.
Par conséquent, la demande de la SA VILOGIA est recevable.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, une partie peut demander en justice la résolution du contrat en cas d'inexécution suffisamment grave.
L'article 1229 ajoute que la résolution du contrat est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat. Dans ce cas, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " Le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. ".
En l'espèce, il ressort du décompte produit que le locataire est redevable d'une dette locative. Par ailleurs, il ne justifie pas avoir assuré son logement.
Cependant, il y a lieu de noter que le montant de la dette s'élève à moins de deux échéances de loyer et qu'un règlement très important, d'un montant de 2 890,28 euros, a été effectué en février 2026, outre un versement de 500 euros début mars 2026, montant supérieur à celui du loyer résiduel après déduction des APL. Ces règlements ont permis de réduire la dette de moitié depuis l'assignation. Ils démontrent la bonne foi du locataire et sa volonté d'apurer sa dette. Par ailleurs, il convient de prendre en compte la durée d'occupation du locataire, entré dans les lieux en avril 2016, soit quasiment dix ans avant la présente procédure.
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Par conséquent, la demande de résiliation du bail sera rejetée.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, la SA VILOGIA produit un décompte aux termes duquel M. [E] [G] est redevable de la somme de 1 109,34 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 17 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse).
Ce montant inclut des pénalités pour absence de réponse à l'enquête sociale pour un montant total de 198,12 euros. Or, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de répondre à cette enquête. Il n'est donc pas fondé à réclamer ces pénalités.
Par conséquent, Il y a lieu de condamner M. [E] [G] à payer à la SA VILOGIA la somme de 911,22 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées depuis lors.

Sur les frais du procès

M. [E] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS