TJ 93008, 8 juin 2026, RG 23/10933

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/10933 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMGO
N° de MINUTE : 26/00855

DEMANDEUR

S.A.R.L. [O], prise en la personne de son représentant légal domicilié de plein droit audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1193

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2020, la S.C.I. DU [Adresse 2] a consenti à la S.A.R.L. [O] le renouvellement du bail commercial des locaux à usage commercial situés à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2013, et moyennant un loyer de 498,48 euros hors taxes et hors charges par mois, payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois.

Les locaux loués, à destination de « boucherie, triperie, volailles, rôtisserie, gibiers, fruits et légumes, produits régionaux et orientaux », se trouvent contractuellement désignés comme suit : « une boutique d’angle un atelier à la suite et deux chambres froides sur deux pièces ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2023, la S.C.I. DU [Adresse 2] a fait signifier à la société [O] un commandement de payer la somme de 31.312,91 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 16 octobre 2023, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 novembre 2023, la société [O] a fait assigner la S.C.I. DU [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à ce commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 février 2025, la société [O] demande au tribunal de :

- juger le commandement du 19 octobre 2023 nul et nul effet, notamment en ce qui concerne la clause résolutoire du bail ;
- condamner la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;
- condamner la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en raison d’une régularisation de charges tardive ;
- ordonner la réduction du loyer et de l’indemnité pour la réserve de 30% pour compenser l’inutilisation d’une partie des locaux en raison des désordres ;
- débouter la S.C.I. DU [Adresse 2] de ses demandes notamment de résolution du bail dirigées à son encontre ;
- lui accorder des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois pour le paiement des sommes mises à sa charges par le jugement à intervenir, outre la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- condamner la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2024, la S.C.I. DU [Adresse 2] demande à la présente juridiction de :

1. Sur les demandes de la société [O]
- débouter la société [O] de sa demande de nullité du commandement de payer
visant la clause résolutoire et de juger que ce dernier était légitime à hauteur de
27.579,33 euros à la date de sa délivrance, le 26 novembre 2023 ;
- débouter la société [O] de sa demande de condamnation à lui payer 50.000 euros de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande de réduction de 30 % du loyer et de l’indemnité d’occupation de la cave ;

2. Sur les demandes reconventionnelles de la société SCI [Adresse 2]
- à titre principal, juger que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis à son profit ;
- à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail aux torts de la société
[O] ;

- en conséquence, juger que la société [O] se trouve dès lors sans droit ni titre à se maintenir dans le local qu’elle exploite et la cave qu’elle occupe indument, situé [Adresse 1] à [Localité 5],
- ordonner l’expulsion de la société [O], et de tous les occupants de son chef,
des locaux commerciaux loués et de la cave situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;
- dire que l’expulsion pourra être diligentée par huissier de justice et avec l’assistance
de la force publique et celle d’un serrurier, s’il y a lieu ;
- condamner la société [O] à lui payer :
• la somme de 33.454,70 euros au titre des loyers et charges impayés, terme
d’octobre 2024 inclus,
• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, indemnité d’occupation (cave), charges, taxes diverses et accessoires, de façon à ce que le total des indemnités d’occupation et leurs accessoires soit égal aux sommes prévues dans le contrat, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

3. En tout état de cause :
- débouter la société [O] de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société [O] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 9 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 6 octobre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 23 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n'incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c'est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

Il sera également observé que la S.C.I. DU [Adresse 2] a accompagné le dossier de plaidoirie qu’elle a fait parvenir au greffe d’un courrier daté du 18 février 2026 dans lequel elle sollicite que soient écartées des débats les pièces n°9 à 12 de la société [O] au motif que celles-ci ne lui ont pas été communiquées par la partie adverse malgré les demandes en ce sens qu’elle lui a adressées.

En application des article 768 et 930-1 du code de procédure civile, il incombe cependant aux parties de formuler leurs prétentions dans des conclusions notifiées par la voie électronique qui, seules, saisissent valablement le juge, ce avant l’ordonnance de clôture conformément à l’article 802 du même code sauf exception visée à l’alinéa 2 de celui-ci.

Force est alors de constater que la présente juridiction ne se trouve valablement saisie d’aucune prétention véritable par la S.C.I. DU [Adresse 2] relativement aux pièces n°9 à 12.

Sur la demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer signifié le 25 octobre 2023

Il sera observé à titre liminaire que la société [O] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa prétention tendant à voir déclarer nul le commandement de payer qui lui a été signifié par sa bailleresse le 29 septembre 2023.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est constant que, pour être efficace, le commandement de payer doit en outre indiquer le montant des loyers dus d’une manière suffisamment précise pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.

Il est également constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

En l’espèce, le contrat du renouvellement du bail commercial signé le 14 septembre 2020 liant la S.C.I. DU [Adresse 2] et la société [O] comporte en son article 13 une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, et notamment de paiement « à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, de toutes indemnités d’occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit ou des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuites ».

La S.C.I. DU [Adresse 2] a fait signifier à la société [O] le 25 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 31.312,91 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 16 octobre 2023 conformément au décompte qui se trouve joint.

La locataire invoque au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer plusieurs moyens qu’il convient d’examiner tour à tour, et dont il sera observé qu’ils se rapportent tous exclusivement à la contestation de certaines des sommes figurant dans le décompte mais non à la bonne ou mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance dudit commandement.

La société [O] conteste tout d’abord le montant du loyer et de l’indemnité d’occupation figurant sur le décompte joint au commandement de payer, et il est exact à cet égard que ces montants correspondent à des montants révisés alors qu’il n’est pas justifié que la procédure de révision ait été suivie s’agissant du loyer tandis que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé par le jugement du 29 mars 2017 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 5 décembre 2018 n’était pas susceptible de révision faute de prévisions en ce sens.

Il s’ensuit que la société locataire se trouvait en réalité redevable des seules sommes de 498,49 euros au titre du loyer mensuel hors taxes et hors charges et de 100 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour la réserve, et non des montants mentionnés au décompte joint au commandement, ce que reconnaît d’ailleurs la bailleresse dans la présente instance qui ramène dans un décompte corrigé (sa pièce n°13) les montants contestés aux montants de 498,49 euros pour le loyer mensuel hors taxes et hors charges et de 100 euros pour l’indemnité d’occupation mensuelle pour la réserve.

La société [O] relève ensuite que le décompte joint au commandement mentionne un arriéré du 35.062,11 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 septembre 2017, alors que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 5 décembre 2018 a condamné la locataire au paiement d’une somme de 24.045,67 euros à ce titre.

Là encore, la S.C.I. DU [Adresse 2] admet une erreur à ce titre puisque dans le décompte corrigé qu’elle produit dans la présente instance (sa pièce n°13) elle ramène l’arriéré locatif dû par la société [O] à la date du 2 septembre 2017 à la somme de 24.045,67 euros.

La société [O] conteste encore les régularisations de charges auxquelles la bailleresse a procédé en décembre 2021 au titre des exercices 2016 à 2020, par lesquelles elle lui a réclamé le paiement des sommes suivantes :

- la somme de 2229,10 – 1567,56 soit 661,54 euros au titre de l’exercice 2016 ;
- la somme de 4711,31 – 1567,56 soit 3143,75 euros au titre de l’exercice 2017 ;
- la somme de 10.489,12 – 1567,56 soit 8921,56 euros au titre de l’exercice 2018 ;
- la somme de 2493 – 1567,56 soit 925,44 euros au titre de l’exercice 2019 ;
- la somme de 3495,71 – 1567,56 soit 1928,15 euros au titre de l’exercice 2020.

La bailleresse a donc facturé en décembre 2021 un montant total de 15.580,44 euros au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 à 2020.

S’agissant du point de savoir si ces sommes se trouvent pour partie prescrites, ainsi que le soutient la société locataire, il sera observé qu’il ressort des éléments versés aux débats que préalablement au renouvellement du bail commercial intervenu le 14 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Bobigny avait notamment, par jugement du 10 novembre 2010 :

« - constaté que le bail commercial liant les sociétés SARL [O] et société civile immobilière [Adresse 3] s’est trouvé renouvelé aux termes et conditions du bail initial du 16 mai 1995 à l’exception de la description des locaux devenue « une boutique d’angle un atelier à la suite et deux chambres froides sur deux pièces,
- dit que la société civile immobilière [Adresse 3], dûment convoquée par lettre recommandée, devra signer le bail renouvelé aux lieu date et heure indiqués par la convocation à elle adressée par la société [O], et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard à dater de la date prévue pour la signature du dit bail et la signature de celui-ci,
- dit que faute par la société civile immobilière [Adresse 3] d’avoir signé le bail au jour de la convocation à elle adressée, le jugement vaudra bail entre les parties sans préjudice de l’astreinte qui continuera à courir jusqu’à la signature du bail contractuel ».

La S.C.I. DU [Adresse 2] ne peut donc valablement soutenir que le calcul des régularisations de charges auxquelles elle a procédé en décembre 2021 ne pouvaient pas intervenir avant la signature du contrat de renouvellement du bail commercial le 14 septembre 2020, puisqu’elle avait connaissance depuis le 10 novembre 2010, du principe et des conditions de ce renouvellement.

Or la bailleresse a pour la première fois réclamé en justice le paiement des sommes résultant des régularisations de charges susvisées par conclusions notifiées le 15 octobre 2024, et elle ne justifie pas de l’existence d’une cause d’interruption de la prescription qui soit antérieure à cette date.

Considération prise des dates auxquelles se trouvent arrêtés les relevés généraux des dépenses des exercices qui se trouvent versés aux débats, il doit en être déduit que les sommes facturées en décembre 2021 par la S.C.I. DU [Adresse 2] à la société [O] au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 à 2018 inclus se trouvaient prescrites, correspondant à un total de 661,54 + 3143,75 + 8921,56 soit 12.726,85 euros.

S’agissant à présent du point de savoir si les sommes réclamées au titre des exercices 2019 et 2020 pour un total de 2853,59 euros se trouvent suffisamment justifiées par la bailleresse, celle-ci produit dans la présente instance le décompte de régularisation de ces charges, le relevé général des dépenses des exercices considérés, ainsi que le justificatif des taxes foncières de ces mêmes exercices, et leur examen permet d’établir le bien-fondé des montants réclamés à ce titre.

S’agissant du surplus des moyens invoqués par la locataire, il sera rappelé que l’incohérence ou l’inexactitude de décomptes autres que celui se trouvant joint au commandement de payer n’est pas susceptible d’emporter la nullité de celui-ci.

Il résulte ainsi des développements qui précèdent que le décompte des loyers et charges impayés qui se trouvait joint au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié 25 octobre 2023 par la S.C.I. DU [Adresse 2] à la société [O] faisait mention :
- de montants erronés au titre du loyer et de l’indemnité d’occupation mensuels,
- d’un arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2017 non conforme à celui arrêté par la cour d’appel de [Localité 6] du 5 décembre 2018,
- de sommes réclamées au titre de régularisations de charges en partie prescrites.

Or il ressort du décompte corrigé produit par la bailleresse elle-même dans la présente instance qu’après correction de ces deux premières irrégularités la locataire se trouvait redevable d’un total de 27.579,33 euros à la date d’arrêté de l’arriéré visé par le commandement de payer contesté soit au 16 octobre 2023.

Déduction faite des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 à 2018 inclus se trouvant prescrites, soit un total de 12.726,85 euros, le montant de sa créance doit être ramené à 27.579,33 - 12.726,85 soit 14.852,48 euros.

La société [O] se trouvait donc redevable d’un montant de 14.852,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2023.

Or, ainsi que cela a été rappelé plus haut, il est constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible.

La demande formée par la société [O] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer signifié le 25 octobre 2023 sera donc rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts du fait de la régularisation de charges tardive

Il sera observé à titre liminaire que la société [O] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande en dommages et intérêts.

En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

En l’espèce, la société [O] ne rapporte pas la preuve de l’existence du préjudice qu’elle aurait subi et qui résulterait du fait que sa bailleresse a attendu le mois de décembre 2021 pour procéder à la régularisation des charges des exercices 2016 à 2020, lui facturant à cette date un total de 15.580,44 euros, ayant été jugé que les sommes liées à la régularisation des charges des exercices 2016 à 2018 inclus se trouvaient prescrites à cette date et qu’il n’est pas fait la démonstration de l’existence d’un préjudice qui subsisterait pour la locataire.

La demande en dommages et intérêts formée par la société [O] à l’encontre de la S.C.I. DU [Adresse 2] à hauteur de 10.000 euros du fait de la régularisation de charges tardive à laquelle la bailleresse a procédé sera par suite rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il sera observé à titre liminaire que la société [O] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande en dommages et intérêts.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 1231-1 du code civil rappelé précédemment, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’à l’occasion d’un précédent litige ayant opposé les parties un expert M. [E] [Y] avait été désigné par ordonnance du 3 mars 2010 du tribunal de grande instance de Bobigny afin d’examiner les désordres dont se plaignait la locataire. Dans son rapport déposé le 2 mai 2011, il effectue les constatations suivantes :
- au fond de la boutique : « grosses infiltrations en plafond et sur les murs de l’angle dans lequel passe une descente d’évacuation des eaux usées et peut être d’eaux vannes, celles-ci proviennent a priori de cette descente qui est fuyarde » ;
- dans la première réserve : « le tronçon de canalisation d’alimentation est complètement bricolé et fuyard ; l’eau coule en permanence. Présence d’eau sur le sol. Au plafond, Monsieur [B] a dû poser une plaque pour éviter que les dalles de faux plafond tombent. »
- dans la réserve du fond : « le plafond est constellé de traces d’infiltrations. »
L’expert impute par ailleurs ces désordres « uniquement » à « un manque d’entretien des évacuations de l’immeuble qui sont vétustes ». Concernant les responsabilités encourues, il estime la responsabilité de la S.C.I. DU [Adresse 2] « entière car c’est à elle en tant que propriétaire qu’il appartient d’entretenir son bien ; l’immeuble est complètement délabré. »

Il ressort de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 6] le 5 décembre 2018 que les travaux de réparation de la descente d’eau fuyarde auraient été réalisés par la mairie, sans que les parties n’en aient donné les détails. Dans cette décision, la cour d’appel a condamné la bailleresse au paiement de la somme de 2100 euros à titre de dommages et intérêts sur les travaux de réfection des peintures du local donné en location, et lui a ordonné de faire exécuter les travaux décrits au devis de la société AREM du 5 avril 2013, sous le contrôle d’un architecte et après autorisation du syndicat des copropriétaires, dans un délai de 7 mois et sous astreinte.

Ce devis de la société AREM du 5 avril 2013, versé aux débats par la bailleresse, proposait la réalisation de travaux de maçonnerie portant sur le plafond (notamment le remplacement de deux IPN), de travaux de plomberie (notamment la réparation de « la descente » sans autres précisions, la reprise du joint avec ciment prompt, le remplacement de la manchette en fonte) et de travaux relatifs aux revêtements de sol (grattage de l’ancienne chape, création d’une chape en ciment, fourniture et pose de carrelage au sol).

La société [O] produit dans la présente instance deux procès-verbaux de constat, dont les photographies apparaissent difficilement inexploitables pour la présente juridiction compte-tenu de la mauvaise qualité de leur reproduction en noir et blanc. Dans son procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2019, Maître [L] [R], huissier de justice, constate à l’arrière droit du local que « plusieurs carreaux du carrelage recouvrant le sol à proximité de l’entrée de la chambre froide sonnent creux », que la peinture neuve « se cloque au plafond », et que de « très nombreuses tâches d’infiltration sont apparentes près de la descente d’eau pluviale au-dessus de la porte d’entrée et de manière plus importante au plafond à proximité de la chambre froide ». Dans le procès-verbal de constat dressé le 19 mai 2020, Maître [L] [R], huissier de justice, constate, à l’arrière droit du local, de « larges auréoles d’humidité avec arrachement de la peinture » au plafond près du plafonnier lumineux, de « très nombreuses taches d’infiltrations avec des coulures marron » au niveau de la descente d’eau pluviale, un sol « humide avec des auréoles brunes » au droit de la partie du plafond où la peinture est arrachée avec d’importantes auréoles, de « nombreux points de moisissure » et une peinture « fortement cloquée » sur la cloison séparative du local d’espace de vente

Ces procès-verbaux, au demeurant relativement anciens, ne se trouvent complétés d’aucun autre élément versé aux débats par la locataire – à l’exception de photographies non datées et accompagnées d’aucune explication dont la reproduction en noir et blanc est là encore de piètre qualité.

De son côté, la bailleresse produit le devis actualisé de la société AREM du 6 septembre 2019 prévoyant les mêmes travaux de plomberie que ceux qui se trouvaient visés dans le devis du 5 avril 2013, le procès-verbal de réception des travaux intervenu le 5 novembre 2019.

Il apparait ainsi qu’à peine un mois après la réception des travaux effectués par le syndicat des copropriétaires, les traces d’infiltrations toujours actives peuvent être observées dans les locaux donnés à bail par la S.C.I. DU [Adresse 2], et il importe peu de savoir dans la présente instance si c’est la descente dont le remplacement a été effectué par la société AREM qui en est ou non à l’origine, la seule existence de ces désordres suffisant à établir un manquement de la S.C.I. DU [Adresse 2] aux obligations qui lui incombaient en application de l’article 1719 du code civil susvisé.

Compte-tenu du litige antérieur ayant opposé les parties et de l’injonction qui lui avaient été faite en justice d’exécuter les travaux rappelés ci-dessus, la bailleresse ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que sa locataire ne démontre pas l’avoir avertie de la persistance de ces désordres ; il lui appartenant en effet de s’intéresser plus activement à la situation afin de vérifier que les désordres subis par sa locataire se trouvaient résolus.

Le manquement de la société bailleresse à son obligation de permettre à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués, et donc la faute de celle-ci, se trouve donc suffisamment établie.

S’agissant du préjudice en résultant pour la locataire, il sera observé que les éléments produits par la société [O] ne permettent pas à la présente juridiction de localiser avec certitude les désordres dans les lieux loués, et que la locataire ne développe dans ses écritures aucun moyen pour préciser en quoi consiste exactement son préjudice de jouissance, tandis que les photographies même de très mauvaise qualité figurant dans les procès-verbaux de constat permettent d’observer que des marchandises continuent d’être entreposées dans les lieux décrits.

Dès lors, en l'absence d'éléments de preuve complémentaires fournis par la société [O], il sera retenu que le préjudice qu’elle subit du fait des infiltrations identifiées ci-dessus est purement esthétique et limité à une seule pièce.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, de la nature, et de l'ampleur des troubles, et considération prise du montant du loyer acquitté par la locataire, le préjudice de jouissance subi par celle-ci sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5456 euros, correspondant approximativement à 15 % du montant du loyer dont elle se trouve redevable chaque mois depuis le 16 décembre 2019 – date du premier procès-verbal de constat – et jusqu’au 26 novembre 2023, date à laquelle il sera constaté plus loin que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvent réunies – aucun manquement contractuel ne pouvant être caractérisé au-delà de cette date (soit 15 % de 498,48 x 73).

Par voie de conséquence, la S.C.I. DU [Adresse 2] sera condamnée à payer à la société [O] la somme de 5456 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. Conformément à l'article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, et la demande de délais de paiement emportant sa suspension

a. sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L.145-41 du code du commerce rappelé plus haut, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 octobre 2023 pour avoir paiement de la somme en principal de 31.312,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2023, et il a été établi précédemment que la société [O] se trouvait redevable à cette date de la somme de 14.852,48 euros.

Au vu du décompte produit, la société [O] n’a pas réglé la dette d'arriéré de loyers et charges dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 26 novembre 2023.

b. sur les délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose en son alinéa 1 que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Son alinéa 2 ajoute que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société [O] ne produit au soutien de sa demande de délais de paiement aucune pièce justifiant de sa situation financière, et elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, alors que l’arriéré dont elle se trouve redevable est d’un montant conséquent. Elle ne justifie pas non plus d’un effort de paiement pendant le cours de l'instance, que ce soit pour le remboursement de l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, les conditions n’apparaissent pas réunies pour faire droit à la demande formée par la société [O] tendant à l'octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 26 novembre 2023.

L'expulsion de la société [O], et de tous occupants de son chef, des lieux loués et de la cave qu’elle occupe sera ordonnée dans les termes du dispositif, deux mois apparaissant toutefois un délai nécessaire pour permettre à l’occupante de s’organiser pour libérer les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

La société [O], occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 26 novembre 2023, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion du locataire).

Son montant mensuel sera fixé à une somme égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ainsi que le sollicite le bailleur.

Il convient, par suite, de condamner la société [O] à payer à la S.C.I. DU [Adresse 2], en contrepartie de l’occupation des locaux donnés à bail en renouvellement par acte du 14 septembre 2020, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter du 26 novembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.

A cette somme s’ajoute, en contrepartie de l’occupation de la réserve située en sous-sol, la somme de 100 euros par mois outre les charges, au paiement de laquelle a déjà été condamnée la société [O] par le jugement rendu le 29 mars 2017 par le tribunal judiciaire de Bobigny confirmé par l’arrêt rendu le 5 décembre 2018 par la cour d’appel de Paris. Cette condamnation étant revêtue de l’autorité de la chose jugée, la présente juridiction ne saurait prononcer une seconde condamnation à ce titre. La demande en ce sens de la S.C.I. DU [Adresse 2] sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la S.C.I. DU [Adresse 2] verse aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 33.454,70 euros arrêtée à la date du 14 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus).

Il ressort cependant des développements qui précèdent que la société [O] se trouvait redevable d’un montant de 14.852,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2023, et non d’un montant de 27.579,33 euros comme l’indique le décompte produit par la S.C.I. DU [Adresse 2] au soutien de sa demande en paiement, soit un différentiel de 12.726,85 euros.

La créance de la S.C.I. DU [Adresse 2] arrêtée à la date du 14 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) s’établit donc à la somme de 33.454,70 - 12.726,85 soit 20.727,85 euros.

La société [O] ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner la société [O] à payer à la S.C.I. DU [Adresse 2] la somme de 20.727,85 euros au titre des loyers, charges, et/ou indemnités d’occupation impayées, décompte arrêté à la date du 14 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus). Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 14.852,48 euros, et à compter du 16 novembre 2023, date de signification de l'assignation, sur le surplus.

Sur la demande tendant à la réduction du loyer et de l’indemnité pour la réserve

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, la société [O] n’invoque dans ses écritures aucun fondement juridique au soutien de sa demande de réduction du loyer. Or dès lors qu’a été constatée l’acquisition de la clause résolutoire au 26 novembre 2023, elle ne peut plus invoquer de manquements de la S.C.I. DU [Adresse 2] à ses obligations de bailleur sur le fondement du contrat de bail commercial qui les liait.

S’agissant de la demande de réduction de l’indemnité pour la réserve, la société [O] ne développe aucun moyen à son soutien dans ses écritures.

La demande formée par la société [O] tendant à ce que soit ordonnée la réduction du loyer et de l’indemnité pour la réserve de 30 % ne peut, dès lors, qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société [O] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société [O] sera également tenue de verser à la S.C.I. DU [Adresse 2] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 2800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,