TJ 33063, 11 juin 2026, RG 23/09245

N° RG 23/09245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMLM

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026 63C

N° RG 23/09245
N° Portalis DBX6-W-B7H-YMLM

AFFAIRE :

[X] [C]
[K] [Q] épouse [C]
C/
[B] [H]
SA MMA IARD
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Grosse Délivrée
le :
à

SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU SCP MAATEIS

1 copie à Monsieur [F] [V], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 27 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2025, délibéré prorogé au 11 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [X] [C]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [Q] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 4] (SEINE-[Localité 4])
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/09245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMLM

DEFENDEURS

Monsieur [B] [H], entrepreneur exerçant sous l’enseigne DELTA DIAGNOSTIC
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 octobre 2019, Monsieur [X] [C] et Madame [K] [Q] épouse [C] ont acquis un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le prix de 512.500 euros.

Le DPE transmis dans le cadre de la vente, établi le 28 juin 2019 par Monsieur [B] [H] exerçant sous l’enseigne DELTA DIAGNOSTIC, est classé C avec une valeur de 143 kWhEP/m².an.

S’étonnant d’une incohérence entre la consommation énergétique réelle et le diagnostic sur la base duquel ils avaient contracté, les époux [C] ont fait réaliser un nouveau DPE le 19 juin 2020 classé en D avec une valeur de 184 kWhEP/m².an, confirmé dans le cadre d’une expertise amiable diligentée par leur assureur protection juridique.

Monsieur [B] [H] et son assureur la compagnie MMA étant restés taisants à leurs démarches amiables aux fins d’indemnisation du prix de la dépréciation de la valeur immobilière du fait du mauvais classement du DPE, les époux [C] ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Monsieur [F] [V], désigné en qualité d’expert par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 09 août 2021, a déposé son rapport le 12 juin 2023.

C’est sur la base de ce rapport d’expertise que par acte délivré les 24 et 26 octobre 2023, les époux [C] ont fait assigner Monsieur [B] [H] exerçant sous l’enseigne DELTA DIAGNOSTIC, la société d’Assurances Mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX afin de faire juger de la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, de la garantie de son assureur et de leur droit à indemnisation.

Par ordonnance du 02 février 2024, au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, à laquelle les parties n’ont pas donné suite.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [C] demandent, au visa des articles 1240 du code civil et L.112-6 du code des assurances, de voir :
- condamner Monsieur [H], in solidum avec les compagnies MMA, à les indemniser comme suit :
. 30.500 euros au titre de la perte de valeur de leur maison
. 3.364,38 euros au titre de la surconsommation électrique de leur logement échue et à échoir
. 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Monsieur [H]
. 1.800 euros au titre des frais divers
A titre subsidiaire,
- condamner Monsieur [B] [H], in solidum avec les compagnies MMA, à leur verser 97% des sommes sus visées en application du mécanisme de la perte de chance
En tout état de cause,
- juger inopposables les franchises contractuelles des compagnies MMA
- condamner Monsieur [B] [H], in solidum avec son assureur les compagnies MMA, à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou 6.800 euros à y intégrer les frais de Monsieur [E], outre les entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à la procédure de référé et à l’exécution de la décision à intervenir
- débouter les parties défenderesses de toute demande.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Monsieur [B] [H], la SA MMA IARD et la société d’Assurances Mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent de voir :
- débouter Monsieur [X] [C] et Madame [K] [Q] épouse [C] de toutes leurs demandes
- condamner Monsieur [X] [C] et Madame [K] [Q] épouse [C] à payer aux compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et Monsieur [B] [H] “DELTA DIAGNOSTIC” la somme de 3.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens

Subsidiairement,
- limiter les préjudices à la somme de 8.369,67 euros
- opposer aux époux [C] la franchise de 2.000 euros devant rester à la charge de Monsieur [B] [H] “DELTA DIAGNOSTIC”.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Les époux [C], qui rappellent que le diagnostic de performance énergétique de la maison est un préalable obligatoire à la vente destiné à informer les futurs acquéreurs sur l’état du bien immobilier, demandent la condamnation de Monsieur [H], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à réparer les préjudices consécutifs à ses manquements et erreurs relevés et listés dans le rapport d’expertise judiciaire, dont il est résulté un diagnostic erroné non conforme à la réalité de la situation de la maison et un mauvais classement énergétique.

Monsieur [B] [H], qui rappelle que le DPE n’est en aucun cas une expertise thermique et n’a qu’une valeur informative, soutient que si quelques oublis peuvent lui être reprochés, les différences minimes entre les deux DPE ne sauraient justifier de retenir qu’il a commis une faute.

Par application de l’article L. 271-4 I 6° du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à la date du diagnostic établi par Monsieur [H], en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ce dernier comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui le régissent, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1.

En vertu de l’article L.134-1, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il en résulte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble a notamment vocation à renseigner l’acquéreur sur la performance énergétique et la consommation d’énergie réelle ou attendue dans le cadre d’une utilisation standard de l’immeuble et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Tenu de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, le diagnostiqueur doit visiter l’ensemble des locaux, dès lors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé.

Enfin, l’accomplissement par le diagnostiqueur des diligences mises à sa charge par la réglementation ne le libère pas de toute autre obligation, notamment celle d’information et de conseil.

En l’espèce, Monsieur [V] a réalisé un DPE dans le cadre de l’expertise, classé D avec une valeur de 162 kWhEP/m².an.

L’expert explique la différence de résultat avec le DPE établi par Monsieur [H] par un cumul de plusieurs erreurs évidentes commises par celui-ci :
- erreur sur la surface de murs extérieurs : 103 m² au lieu de 93 m² pris en compte par Monsieur [H]
- non prise en compte du mur en contact avec le garage, non chauffé (18,5 m²)
- non prise en compte du fait que l’isolation de la mezzanine est différente et moins performante que celle du reste de la maison (35 m² de toiture avec U=0,355 W/m²K)
- erreur sur le type de ventilation : ventilation naturelle par ouvrants prise en compte par Monsieur [H] au lieu de la ventilation mécanique Hygro A existante.

En conclusion, si le DPE réalisé par Monsieur [H] est conforme aux règles de l’art dans la forme et dans la conformité de la méthode utilisée, il est entaché d’erreurs qui ont pour conséquence que la valeur annoncée lors de la vente est sous-estimée et que les acquéreurs se retrouvent face à des factures d’électricité plus importantes que celles qu’ils pouvaient s’attendre à avoir.

Monsieur [H], en remettant un diagnostic avec un mauvais résultat et un classement énergétique erroné, du fait d’erreurs manifestes sur les caractéristiques de la maison prises en compte, a engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs, en application de l’article 1240 du code civil, et est donc tenu d’en réparer les conséquences dommageables.

Sur la garantie des MMA

Conformément aux dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Les MMA ne contestent pas devoir leur garantie en cas de responsabilité de leur assuré, au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Elles seront en conséquence tenues in solidum avec Monsieur [H] à réparation.

Au vu du seul tableau des garanties qu’elles produisent, les MMA ne justifient pas de l’opposabilité aux époux [C] d’une franchise contractuelle sur le fondement de l’article L.112-6 du code des assurances.

Elles seront déboutées de leur demande formée en ce sens.

Sur les réparations

Les époux [C] déplorent, en conséquence, des informations erronées contenues dans le diagnostic, une perte de valeur de la maison, une surconsommation électrique, une résistance abusive de Monsieur [H] et des frais divers.

Les défendeurs soutiennent qu’il n’existe aucun lien causal entre les demandes et la faute reprochée et que le seul préjudice de perte de chance de la faculté de négocier le prix d’acquisition à la baisse ou de renoncer à l’acquisition est indemnisable, mais que les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant de justifier le quantum retenu.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux [C] ont acquis la maison au prix de 512.500 euros en pensant le DPE classé C avec une valeur de 143 kWhEP/m².an et une consommation annuelle d’électricité de 6 284 kWhEF, alors qu’il est en réalité classé D avec une valeur de 162 kWhEP/m².an et une consommation annuelle d’électricité de 7 184 kWhEF.

L’erreur porte, comme l’indique l’expert judiciaire, sur une différence de 900 kWh/an soit, au prix moyen de 0,20 euros TTC, 180 euros de consommation d’électricité annuelle non prise en compte lors de l’acquisition et du fait du DPE erroné, les époux [C] ont négocié le prix d’acquisition du bien en considération d’un classement du DPE en C (vert clair).

Par suite, le préjudice indemnisable des époux [C] est constitué non pas par une perte de valeur de la maison et une surconsommation électrique, qui sont liées aux caractéristiques réelles du bien sur lesquelles le diagnostic n’a aucune influence qu’il soit juste ou erroné, mais par une perte de chance d’avoir eu la possibilité de négocier le prix d’acquisition en considération d’un classement du DPE en D (jaune) plutôt qu’en C (vert clair).

Il y a lieu de leur allouer une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, les compagnies MMA en application de l’article L.124-3 du code des assurances.

Ils seront en outre condamnés in solidum à leur payer une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Monsieur [H] malgré les expertises amiables et judiciaires et les tentatives de résolution amiable du litige.

Les époux [C] seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires, notamment au titre des frais d’expertise foncière et immobilière de Monsieur [E], qu’ils ont seuls décidé de diligenter.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défendeurs succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire et à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 23/09245 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMLM

PAR CES MOTIFS