TJ 69123, 19 mai 2026, RG 25/03115

DOSSIER N° RG 25/03115 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3BGQ

Jugement du :
19/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[F] [Z]
C/
[U] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi dix neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F] [Z], demeurant Piazzale Cimito Monumentale 23 - MILAN (ITALIE) -
représentée par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

Monsieur [N] [Z], demeurant Piazzale Cimito Monumentale 23 - MILAN (ITALIE) -
représenté par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [U] [A]
né le 26 Août 1960 à CURSI, demeurant 2 rue Garibaldi - 69006 LYON
représenté par Me Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 959

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 29 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14/10/2025
Date de la mise en délibéré : 08/12/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé avec effet au 4 janvier 2010, madame [R] [O] a donné à bail à monsieur [U] [A] un local à usage d'habitation et une cave (n°15) sis 2 rue Garibaldi à LYON (69006).
Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 4 janvier 2010, moyennant un loyer mensuel initial de 675,04 euros, hors charges.

Madame [R] [O] étant décédée le 16 avril 2020, ses enfants, madame [F] [Z] et monsieur [N] [Z], (ci-après les bailleurs) sont venus à ses droits.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, madame [F] [Z] et monsieur [N] [Z], devenus propriétaires du bien, ont fait signifier à monsieur [U] [A] un congé aux fins de vente à effet au 3 janvier 2025, avec une offre de vente pour un prix de 375 000 euros.

Le locataire, qui n'a pas fait d'offre d'achat, s'est maintenu dans le logement postérieurement à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, madame [F] [Z] et monsieur [N] [Z] ont fait assigner monsieur [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail par l'effet du congé pour vente signifié le 2 juillet 2024 pour le terme du bail du 3 janvier 2025, en tant que de besoin la prononcer ;
- Ordonner l'expulsion de monsieur [A] de l'appartement et de la cave, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Le débouter de toute demande de délai pour quitter les lieux ;
- Le condamner à leur verser à compter du 4 janvier 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges courants doublé jusqu'à parfaite restitution des lieux ;
- Le condamner à payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, à parfaire ;
- Le condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- Le condamner à payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 décembre 2025. Lors de celle-ci, madame [F] [Z] et monsieur [N] [Z], représentés par leur conseil, déposent un dossier de plaidoirie visé par le greffe. En vertu de leurs dernières conclusions, ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes et sollicitent le rejet des demandes adverses.

Au visa des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1240 du code civil, ils font valoir qu'à la suite de l'expiration du préavis prévu par le congé aux fins de vente, soit le 4 janvier 2025, monsieur [U] [A] était déchu de tout titre d'occupation. Son maintien dans les lieux étant ainsi illicite, son expulsion doit être ordonnée sans délai au regard du besoin urgent de vendre le bien pour les demandeurs.
En réponse à la demande d'octroi de délai pour quitter les lieux, formulée reconventionnellement, ils estiment que le locataire a déjà bénéficié de fait de délais.

Monsieur [U] [A], représenté par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe.

Aux termes de ses conclusions, il sollicite de :

- Lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux,
- Fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au montant du loyer et charges courants,
- Débouter les demandeurs de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral,
- Ecarter l'exécution provisoire de droit,
- Débouter les demandeurs de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Statuer sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.

Sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, monsieur [U] [A] expose qu'il a effectué des démarches pour se voir attribuer un logement et qu'il n'a aucune solution de relogement dans l'attente de cette attribution.
En réponse aux demandes en paiement de dommages et intérêts, le défendeur explique qu'il a fait toutes les diligences dès la réception du congé afin de chercher un nouveau logement et qu'il n'a aucune dette locative. De ce fait, son maintien dans les lieux ne résulte pas d'une faute mais de l'état de saturation du parc locatif social dans la métropole de Lyon.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir " déclarer " ou " rappeler " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir " constater ", " dire et juger " lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le constat de la résiliation par l'effet du congé pour vendre

En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " I - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. ".

Par ailleurs, en application du paragraphe II de ce même article " II - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) "

En l'espèce, les consorts [Z] justifient être propriétaires du bien objet du litige par la production d'une attestation notariale du 29 octobre 2020 sur le bien sis 2 rue Garibaldi à LYON (69006).

Ils produisent en outre le contrat de bail du 1er janvier 2009 consenti à monsieur [U] [A] et le congé aux fins de vente délivré le 2 juillet 2024, régulièrement signifié six mois avant l'échéance du 3 janvier 2025.
Le congé aux fins de vente rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et comporte une offre de vente pour un prix de 375.000 euros.

En l'état de ces éléments, le congé respecte manifestement les formes et délais légaux requis, de sorte qu'il est régulier en la forme.

Il y a lieu de relever de surcroît que monsieur [U] [A] ne formule aucune contestation quant à la validité du congé.

Ainsi, il convient de déclarer que le congé délivré le 2 juillet 2024 est valable et qu'il a produit ses effets le 4 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail au 4 janvier 2025 par l'effet du congé pour vente.

Sur la demande d'expulsion

Du fait de la résiliation du bail, monsieur [U] [A] est, depuis le 4 janvier 2025, date d'effet du congé, et encore à ce jour, occupant sans droit ni titre des lieux loués. Ainsi, les bailleurs doivent être autorisés à faire procéder à son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire dans les délais légaux, et selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
[…]
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "
Aux termes de l'article L412-4 du même code, " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

En l'espèce, le défendeur occupe le bien depuis plus 15 ans et n'a pas de dette locative. Monsieur [U] [A] justifie du montant de ses ressources par la production d'un compte bilan annuel (1er juillet 2024 - 30 juin 2025) et d'une attestation de paiement de la CAF du 28 octobre 2025 faisant état d'une allocation logement de 120 euros versé à FONCIA LYON et d'une prime d'activité à hauteur de 124,46 euros à compter de juillet 2025, au regard du montant de revenu d'activité pris en compte de 921,49 euros.

Par ailleurs, monsieur [U] [A] âgé à ce jour de 65 ans, produit une estimation de retraite personnalisée effectuée le 28 octobre 2025, faisant état d'une retraite d'un montant de 795,06 euros bruts avec un départ à la retraite à 65 ans et de 894,48 euros bruts avec un départ à la retraite à 67 ans.

Afin d'exposer les raisons de son maintien dans les lieux postérieurement à l'effet du congé, il verse notamment aux débats une attestation de renouvellement départemental d'une demande de logement locatif social en date du 10 mai 2025, mentionnant la date du 4 juillet 2024 pour un dépôt initial de sa demande de logement, un historique de candidatures (plus de 20 candidatures) pour la location de différents logements pour un loyer compris entre 345 euros et 539 euros portant notamment la mention " statut : non retenu " et des courriels lui étant adressés par la société Action Logement l'informant que son dossier n'a pas été retenu concernant sa candidature à la location de nombreux biens.

Il produit également un courrier du 30 octobre 2025 de recours amiable devant la Commission départementale de médiation en vue d'une offre de logement et un courriel adressé par une assistante sociale, le 20 novembre 2025, l'informant que sa demande de logement a été labellisée au titre des accords collectifs.

Si la réalité de la recherche active d'un logement par le défendeur telle qu'exposée a été contestée par les demandeurs, force est de constater que monsieur [U] [A] justifie bien de plusieurs candidatures pour la location de biens immobiliers et d'une démarche auprès de la Commission départementale de médiation en vue de trouver un nouveau logement.

Les pièces versées attestent des difficultés et de l'absence de possibilité pour monsieur [U] [A] de se reloger à ce jour dans des conditions normales, alors qu'il est bien établi qu'il vit seul et que ses ressources sont faibles.

Monsieur [N] [Z] et madame [F] [Z] justifient quant à eux d'un mandat exclusif de vente conclu le 26 septembre 2024 et d'échanges de courriels avec leur mandataire attestant de la réticence de l'occupant à laisser accéder au logement pour effectuer des photographies et visites conformément au contrat de mandat.

Ils produisent par ailleurs un courriel d'un acheteur indiquant renoncer à l'achat du bien en raison de la présence de l'ancien locataire dans les lieux.

Cependant, les demandeurs ne produisent pas de pièce pour justifier de leurs situations personnelles, et plus particulièrement financières.

De plus, à défaut de tout élément contraire avancé dans les écritures des parties, il apparaît que monsieur [U] [A] règle régulièrement le montant du loyer et des charges prévus dans le bail.

En l'état de ces éléments, une expulsion sans délai complémentaire apparaît disproportionnée aux intérêts en présence.

Toutefois, il y a lieu de tenir compte du fait que la loi ne permet l'octroi de délais complémentaires que dans la limite d'une année, que plus d'un an s'est déjà écoulé depuis l'effet du congé et le début de la présente procédure, que les propriétaires ont entamé des démarches en vue de vendre depuis de nombreux mois et que le défendeur, s'il n'a pas empêché tout accès aux lieux, n'a pas adopté un comportement facilitant la vente du logement.

En conséquence, il y a lieu d'accorder à monsieur [U] [A] un délai supplémentaire de deux mois à compter du prononcé du présent jugement, s'ajoutant au délai légal de deux mois pour quitter les lieux à compter de la délivrance d'un commandement en ce sens.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation sur le fondement de l'article 1240 du code civil, en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien en raison de l'occupation illicite de celui-ci.

Les bailleurs ne justifient pas d'une inertie de l'occupant telle qu'ils l'allèguent, et de la nécessité de fixer ainsi cette indemnité au double du montant du loyer et des charges courants, comme ils le réclament, alors qu'ils ont sollicité par ailleurs des dommages et intérêts. En outre, il est constant que l'indemnité d'occupation vise à réparer le préjudice résultant nécessairement de la seule occupation du logement sans droit ni titre, de sorte que ce préjudice doit être évalué à la valeur locative du bien, charges comprises.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [U] [A] à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courants, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 08 décembre 2025, date de la dernière audience, et jusqu'à libération effective des lieux.

Compte tenu de l'absence de justification de l'existence d'une dette locative, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittance valables afin de prendre en considération les règlements effectués par le locataire postérieurement à la date de l'audience.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

* Sur le préjudice financier

L'examen des pièces versées aux débats par les demandeurs révèle que ces derniers ont pris attache depuis plusieurs mois avec la société NOVEA IMMOBILIER et ont conclu un mandat de vente exclusif le 26 septembre 2024, tel que rappelé ci-dessus.

Les propriétaires justifient également de la réticence de l'occupant à laisser accéder le mandataire au logement, et de l'abandon par un potentiel acquéreur de son offre d'achat (courriels du 1er octobre 2024 et du 28 janvier 2025) du fait de la présence de monsieur [U] [A] dans les lieux.

Au soutien de la demande d'indemnisation, Madame [F] [Z] évoque par ailleurs une situation personnelle délicate nécessitant impérativement la cession du bien. Elle explique régler des mensualités de 1.300 euros s'agissant d'un emprunt bancaire dont le montant s'élève à ce jour à 232.200 euros et faire face à des difficultés à la suite de la diminution de la pension alimentaire de sa fille et du défaut de versement de la pension alimentaire de son fils.

Monsieur [U] [A] soutient quant à lui être de bonne foi et que son maintien dans les lieux n'est dû qu'à l'insuccès de ses recherches de logement.

Madame [F] [Z] ne produit toutefois aucune pièce pour justifier de sa situation personnelle et financière.

De surcroît, les demandeurs ne justifient pas d'autres propositions d'achat ou de demande de visite du logement qui n'aurait pas pu être honorée du fait de monsieur [U] [A].

En l'état des éléments versés aux débats, les consorts [Z] ne rapportent donc pas suffisamment la preuve de l'existence d'un préjudice financier certain, direct et actuel à hauteur de la somme réclamée.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de paiement de dommages et intérêts à ce titre.

* Sur le préjudice moral

Si les moyens exposés par les demandeurs apparaissent plausibles, les démarches en vue de la vente d'un logement pouvant être longues et sources d'anxiété, force est de constater qu'ils ne justifient pas en l'espèce par les seules pièces produites de l'ampleur de ces démarches et de l'existence d'un préjudice moral causé par la présence de l'occupant dans les lieux au-delà du terme du congé.

En effet, aucune attestation n'est versée aux débats, ni aucun certificat médical ou établi par un psychologue, pour témoigner de l'impact psychologique de cette occupation sur les demandeurs. Au surplus, force est de constater que le potentiel acheteur dont ils ont fait état dans leurs écritures s'est manifestement rétracté peu de temps après le terme du congé et que les propriétaires n'ont pas justifié de démarches postérieures à cet abandon.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de paiement de dommages et intérêts au titre de préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, monsieur [U] [A], partie succombante, est condamné aux dépens de l'instance.

Il convient de rappeler qu'en cas de bénéfice de l'aide juridictionnelle, le recouvrement des dépens se fera selon les règles applicables en la matière.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer, et il leur sera alloué une indemnité de 1.200 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Si en application de l'article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, aucun élément ne justifie que l'exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée, alors que la validité du congé n'a pas été contestée et que monsieur [U] [A] est bien occupant sans droit ni titre du logement.

PAR CES MOTIFS