CA Paris, 11 juin 2026, RG 25/14867

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° 207 , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N°RG 25/14867 - N°Portalis 35L7-V-B7J-CL5B7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Juin 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n°25/00062

APPELANTE

S.A.S. IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE), RCS de [Localité 2] sous le n°319657524, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

INTIMÉE

S.A.S. GO MOUV HOLDING, RCS de [Localité 1] sous le n°818409781, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant Me Dany MARIGNALE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Mai 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Immobilière France (la société IMFRA) a consenti un bail dérogatoire à la société Go Mouv Holding sur deux locaux situés dans le centre commercial « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 5], pour y exploiter une activité de prêt-à-porter et accessoires de sport, sous l'enseigne « Foot Korner » :

le bail dérogatoire relatif au local n°219 a été conclu par acte sous seing privé du 18 septembre 2019, pour une durée de trois années à compter de la livraison, intervenue le 19 février 2020 ;

le bail dérogatoire relatif au local n°221 a été conclu par acte sous seing privé du 27 juillet 2020, pour une durée de 35 mois à compter de la livraison, intervenue le 30 novembre 2020.

Le preneur ayant souhaité poursuivre son activité dans un autre local n°2138, les parties sont convenues suivant différents protocoles d'accord, de résilier ces deux baux dérogatoires de manière anticipée à compter du 31 décembre 2022 et de signer le 31 décembre 2022 trois baux commerciaux :

un bail commercial portant sur le local n°219 prenant automatiquement fin trois mois après la mise à disposition du local n°2138 ;

un bail commercial portant sur le local n°221 prenant automatiquement fin trois mois après la mise à disposition du local n°2138 ;

un bail commercial portant sur le local n°2138, qui a pris effet à compter de la libération dudit local par le précédent preneur, à savoir le 15 février 2024, pour une durée de 10 ans.

Se plaignant d'impayés, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025 la société IMFRA a fait assigner la société Go Mouv Holding devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

Condamner par provision, sous réserve d'actualisation, la société Go Mouv Holding à lui régler les sommes de :

1) au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°219 :

52 453,39 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires ;

5 245,33 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;

les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 57 698,72 euros à parfaire.

2) au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°221 :

52 970,97 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires ;

5 297,09 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;

les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 58 268,06 euros à parfaire.

3) au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°2138 :

184 053,43euros au titre des loyers et charges impayés en princiapl et accessoires ;

18 405,34 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;

les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 202 458,77 euros à parfaire.

L'autoriser à procéder à la compensation du (ou des) dépôt(s) de garantie avec toutes sommes au paiement desquelles la société Go Mouv Holding sera condamnée par provision ;

Faire injonction à la société Go Mouv Holding en cas de compensation du dépôt de garantie, de procéder à sa reconstitution entre les mains de la société IMFRA, sous astreinte ;

Se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Rappeler le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir ;

Condamner la société Go Mouv Holding à lui régler la somme de 4 800 euros par application des dispositions de l'article 1103 du code civil dans sa version ancienne applicables aux parties, et très subsidiairement, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Go Mouv Holding en tous dépens.

La défenderesse s'est prévalue de contestations sérieuses sur les décomptes produits par le bailleur et, subsidiairement, a demandé que soit ordonnée la compensation entre les sommes qui resteraient dues avec les dépôts de garantie non restitués au titre des baux dérogatoires, la participation contractuelle due par le bailleur à hauteur de 37 200 euros pour des travaux effectués dans les locaux et un règlement de 105 905,47 euros correspondant au loyer du 2ème trimestre 2025.

Par ordonnance du 3 juin 2025, relevant des contestations sérieuses sur les décomptes produits par le bailleur et sur la demande de compensation du preneur au titre de la participation contractuelle pour travaux, le juge des référés a :

Dit n'y avoir lieu à référé ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration remise au greffe et notifiée le 26 août 2025, la société IMFRA a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 avril 2026, elle demande à la cour, de :

La déclarer recevable et fondée en son appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance prononcée le 3 juin 2025 par Mme la vice-présidente du tribunal judiciaire de Bobigny (RG n°25/00062) ;

Dire la société Go Mouv Holding mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et par conséquent l'en débouter ;

Infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

La dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamner par provision, sous la réserve de l'actualisation de la dette locative, la société Go Mouv Holding à lui payer les sommes suivantes, sauf à parfaire :

1) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°219 (résilié) selon décompte arrêté au 02 avril 2026 :

Loyers, charges et accessoires en principal : 41 897,02 euros

Indemnité contractuelle et forfaitaire de 10 % : 4 189,70 euros

Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire : 46 086,72 euros

2) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°221 (résilié) selon décompte arrêté au 2 avril 2026 :

Loyers, charges et accessoires en principal : 42 770,49 euros

Indemnité contractuelle et forfaitaire de 10 % : 4 277,05 euros

Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire : 47 047,54 euros

3) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n°2138 (en vigueur) selon décompte arrêté au 2 avril 2026 :

Loyers, charges et accessoires en principal : 183 642,72 euros

Indemnité contractuelle et forfaitaire de 10 % : 18 364,27 euros

Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire : 202 006,99 euros ;

Ordonner la compensation des condamnations provisionnelles prononcées à l'encontre de la société Go Mouv Holding avec les montants créditeurs relatifs aux baux dérogatoires résiliés au 31 décembre 2022 :

Portant sur le local n°219 : 30 623,43 euros ;

Portant sur le local n°221 : 30 376,96 euros ;

Faire injonction à la société Go Mouv Holding de procéder à la reconstitution du dépôt de garantie entre les mains de la société IMFRA conformément aux stipulations de l'article 5.4 du Titre II du Bail portant sur les locaux 2138, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et ce, pendant un délai de trois mois ;

Se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Condamner la société Go Mouv Holding à payer à lui payer la somme provisionnelle de 8 000 euros par application des dispositions de l'article 1103 du Code civil dans sa version nouvelle applicable aux parties et, très subsidiairement, la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Go Mouv Holding aux entiers dépens d'une part de première instance, comprenant notamment le coût de l'assignation, et d'autre part d'appel, comprenant notamment le coût du timbre fiscal.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 avril 2026, la société Go Mouv Holding demande à la cour, de :

Confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny du 03 juin 2025 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la compensation des créances de la société Go Mouv Holding sur la société IMFRA avec les sommes qui pourraient lui être dues à hauteur de :

les dépôts de garantie non restitués au titre des baux dérogatoires résiliés des locaux 219 et 221, soit :

33 375 euros versés par la société Go Mouv Holding au titre du bail dérogatoire du local 219, conclu le 18 septembre 2019 et résilié au 31 décembre 2022,

33 562,50 euros versés au titre du bail dérogatoire du local 221, conclu le 27 juillet 2020 et également résilié au 31 décembre 2022 ;

la participation contractuelle du bailleur aux travaux prévue à l'article 8 du bail du local 2138, pour un montant de 37'200 euros TTC ;

Débouter en tout état de cause le bailleur de sa demande d'application de la clause pénale de 10 % prévue au bail ;

Condamner la société IMFRA à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société IMFRA aux entiers dépens aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la société 2H Avocats en la personne de Me Audrey Schwab et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.

SUR CE, LA COUR

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La société Go Mouv Holding soutient que la créance revendiquée par le bailleur se heurte toujours à des contestations sérieuses, tenant :

A la réclamation au titre des baux commerciaux relatifs aux locaux n°219 et n°221 d'une somme de plus de 105 000 euros, alors qu'au 21 mai 2024, date à laquelle ont pris fin ces baux, les relevés de clôture établis par le bailleur fixaient comme suit les soldes locatifs : 4 059,83 euros pour le local n°219, 5 804,44 euros pour le local n°221 ;

Au défaut de restitution des dépôts de garantie versés au titre de ces deux baux, soit 33 562,50 euros pour le local n°221, 33 375 euros pour le local n°219 ; les compensations de ces dépôts de garantie avec des loyers impayés, alléguées par le bailleur, ne correspondent pas à des remboursements réels mais à la simple correction d'écritures comptables ;

A l'impossibilité d'identifier le montant réel de la créance alléguée au titre du local 2138 à la lecture des relevés de compte produits qui ne sont pas clairs, cohérents et intelligibles ; notamment, le décompte produit en pièce 32 débute par un solde débiteur au 31 décembre 2024 de 127 942,63 euros, qui n'est pas expliqué ;

Au défaut de prise en compte dans la demande formée en première instance d'un montant total de 141 544,83 euros qui avait été réglé entre la délivrance de l'assignation et l'audience du 13 mars 2025, le bailleur ayant ainsi de mauvaise foi augmenté artificiellement sa créance, y intégrant en outre le loyer du 2ème trimestre 2025 qui n'était pas exigible à la date de l'assignation ni même à la date de l'audience ; et le bailleur procède de la même manière en appel, incluant le loyer du 2ème trimestre 2026 ;

Au caractère incompréhensible des écritures relatives aux dépôts de garantie ;

A l'absence de prise en compte de la participation due par le bailleur au titre des travaux effectués par le preneur, dont la facture de 37 200 euros TTC lui a été transmise mais n'a jamais été payée ;

A l'intégration dans la somme demandée des indemnités forfaitaires de 10%, s'analysant en une clause pénale que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'appliquer ;

Au défaut de prise en compte du montant des saisies-attribution et des règlements bancaires intervenus.

Sur les baux dérogatoires

Il est constant que les deux baux dérogatoires initialement conclus sur les locaux n°219 et n°221 ont été résiliés à compter du 31 décembre 2022, deux baux commerciaux leur ayant succédé sur ces mêmes locaux.

Les relevés de compte dont fait état le preneur (ses pièces 1 et 2), qui font ressortir des soldes débiteurs de 4 059,84 euros pour le local 219 et de 5 804,44 euros pour le local 221 concernent ces baux dérogatoires et non les baux commerciaux, de sorte que sa première contestation relative à l'incohérence entre le montant de ces soldes et ceux qui figurent sur les relevés de compte afférents aux baux commerciaux est inopérante.

Il ressort clairement des pièces 33 et 34 du bailleur, correspondant aux relevés de compte des deux baux dérogatoires, que les comptes de ces deux baux ont été soldés au moment de leur résiliation, les débits de 4 059,83 euros et 5 804,44 euros ayant été compensés par les deux dépôts de garantie de 34 683,26 euros et 36 181,40 euros, si bien que le preneur se trouve créditeur, au titre du bail dérogatoire portant sur le local n°219 d'une somme de 30 623,43 euros, au titre du bail dérogatoire portant sur le local n°221 d'une somme de 30 376,96 euros.

Si tant les baux dérogatoires que les baux commerciaux qui ont suivi contiennent au profit du bailleur une clause de compensation entre le montant des dépôts de garantie et celui de la dette locative, cette compensation s'applique au sein de chaque bail et non d'un bail à l'autre.

Il en résulte que la bailleresse est redevable à sa locataire, au titre des baux dérogatoires, des sommes de 30 623,43 euros et 30 376,96 euros qui devront venir en déduction de la dette issue des baux commerciaux qui sera examinée ci-après, dès lors que ces montants n'ont pas été crédités sur les relevés de compte afférents aux baux commerciaux. La société IMFRA demande d'ailleurs à la cour, dans le dispositif de ses dernières conclusions, d'ordonner cette compensation.

Sur les baux commerciaux

Il est constant que les deux baux commerciaux portant sur les locaux 219 et 221, à effet du 31 décembre 2022, ont pris fin le 21 mai 2024, et que le nouveau bail portant sur le local 2138, toujours en cours, a pris effet à compter du 15 février 2024.

Au vu des derniers décomptes actualisés produits par le bailleur (ses pièces 35, 36 et 37), le bail du local 219 affiche un solde débiteur de 41 897,02 euros au 2 avril 2026, le bail du local 221 un solde débiteur de 42.770,43 euros à la même date, le bail du local 2138 un solde débiteur de 183 642,72 euros à la même date.

Il doit être d'abord être rappelé, ce rappel valant pour tous les baux, que le bailleur est en droit d'actualiser sa créance locative devant chaque juridiction saisie de sa demande de provision. La contestation relative à la mauvaise foi du bailleur qui aurait artificiellement augmenté sa créance n'est pas sérieuse.

Les soldes débiteurs non détaillés qui apparaissent au début de chacun de ces trois décomptes actualisés sont conformes au montant des soldes débiteurs qui ressortent des décomptes précédents lesquels, lus les uns après les autres, permettent sans difficulté de reconstituer l'historique de chacun des trois comptes. La contestation formée de ce chef n'est pas sérieuse.

L'examen des décomptes permet de vérifier qu'il n'y a pas eu de chevauchement dans les sommes réclamées au titre des baux des locaux 219 et [Cadastre 1] et du bail du local 2138. Il ressort en effet de l'examen des décomptes qu'après le 21 mai 2024 les appels de loyers au titre des baux des locaux 219 et [Cadastre 1] ont été recrédités sous forme d'avoirs, et que concernant le bail du local 2138 ont été appliquées les franchises de loyers prévues au bail.

La lecture des décomptes relatifs aux deux baux des locaux 219 et 221 fait aussi ressortir que le bailleur a bien recrédité en fin de bail les dépôts de garantie qui avaient été débités. La contestation relevée à ce titre par le premier juge n'est pas fondée.

S'agissant du dépôt de garantie du bail portant sur le local 2138, il résulte du relevé de compte locataire (pièce 16 du bailleur) que le preneur a procédé au versement de ce dépôt de garantie à hauteur de 95 400 euros (opération enregistrée le 24 avril 2024), et que conformément aux dispositions du bail la société IMFRA a compensé ce dépôt de garantie avec une partie de la dette locative, et cela en deux temps : d'abord le 21 juin 2024 pour un montant de 75 004,80 euros, ensuite le 5 novembre 2024 pour un montant complémentaire de 20 395,20 euros. Les 1er juillet et 5 novembre 2024 (décompte, pièce 25 du bailleur), ces montants ont ensuite été débités du compte du locataire afin de reconstituer le dépôt de garantie conformément aux dispositions contractuelles. Ces opérations sont compréhensibles au vu de leur libellé.

Les virements effectués par le preneur sont mentionnés sur le décompte, dont celui de 105 905,47 euros dont il se prévaut, à la date du 29 avril 2025. Il y avait encore un solde débiteur de 87 129,59 euros à cette date, soit au moment de l'audience du 2 mai 2025 devant le premier juge.

La somme de 33 740,64 euros issue des saisies-attribution a bien été créditée sur le relevé de compte du preneur, à la date du 27 juin 2025.

La société Go Mouv Holding ne fait pas état de versements particuliers autres que ceux qui sont pris en compte sur les relevés, qui auraient été omis par le bailleur.

Sur la participation du bailleur aux travaux réalisés par le locataire, la clause du bail (article 8) conditionne le paiement de cette participation financière à l'absence de dette locative. Cette condition n'étant à l'évidence pas remplie, la demande de la société locataire se heurte à contestation sérieuse.

Il résulte de tout ce qui précède que l'obligation de paiement de la société Go Mouv Holding n'est pas sérieusement contestable à hauteur des montants suivants :

Au titre du bail résilié du local n°219 : 41 358,40 euros au 2 avril 2026 (déduction faite de la somme de 538,62 euros réclamée dans le décompte au titre de frais d'huissier, relevant des dépens) ;

Au titre du bail du local n°221 : 42 230,07 euros au 2 avril 2026 (déduction faite de la somme de 540,36 euros réclamée dans le décompte au titre des frais de saisie, relevant des dépens) ;

Au titre du bail n°2138 : 183 025,52 euros au 2 avril 2026 (déduction faite de la somme de 617,20 euros réclamée dans le décompte au titre des frais d'huissier liés à la saisie bancaire, relevant des dépens) ;

soit la somme totale de 266 613,99 euros de laquelle il y a lieu de déduire, par compensation, le montant dû par le bailleur au titre du solde des dépôts de garantis des baux dérogatoires résiliés, soit la somme totale de 61 000,39 euros.

Le bailleur sollicite en sus le paiement de sommes au titre de la pénalité contractuelle de 10% et les intérêts de retard au taux conventionnel.

Cette pénalité de 10% sur les sommes dues ainsi que la majoration de l'intérêt légal de retard de 5% s'analysent en des clauses pénales.

Il convient de rappeler à cet égard que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c'est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

Or en l'espèce, le montant total de la pénalité (26 831,02 euros) et l'application cumulée des deux clauses seraient de nature à procurer un avantage excessif pour l'appelante, excédant notablement le montant du préjudice réellement subi, de sorte que la cour dira n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

La demande d'injonction de reconstituer le dépôt de garantie présentée par l'appelante apparaît sérieusement contestable dès lors que comme précédemment indiqué, la reconstitution de ce dépôt de garantie ressort des relevés de compte versés aux débats. Cette demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il ne sera pas fait droit à la demande de l'appelante en paiement d'une somme de 8 000 euros en application de l'article 26.2.2 du bail commercial qui met à la charge du preneur « tous honoraires et frais de recouvrement (commandements, sommations, frais de poursuites ou mesures conservatoires'), ou tous autres frais de poursuite engagés par le bailleur », ces frais relevant des dépens ou de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, l'appelante sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais de saisie et d'huissier qui ont été retirés des décomptes ainsi que le timbre fiscal, et à payer à la société IMFRA, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 6 000 euros pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS