TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/10998

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :[L] [W] veuve [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10998 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOB7

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE
Madame [L] [W] veuve [T], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10998 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOB7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 septembre 1991, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [L] [W] veuve [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 2660,16 francs, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 6 388,31 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Madame [L] [W] veuve [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [L] [W] veuve [T] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [L] [W] veuve [T],
- dire que Madame [L] [W] veuve [T] devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Madame [L] [W] veuve [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2025 inclus, soit la somme de 8 884,66 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [L] [W] veuve [T] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Ce document indique que Madame [L] [W] veuve [T] perçoit des revenus de 2 363,35 euros et subit des charges mensuelles de 1 000,46 euros dont 845 euros de loyer. Il précise que le logement est actuellement occupé par la défenderesse âgée de 91 ans et de son fils de 63 ans. Il explique qu’en raison d’une perte d’autonomie de Madame [L] [W] veuve [T] , son fils gère tous les aspects administratifs. Toutefois, le document révèle que ce dernier a été hospitalisé le 28 août 2025 expliquant la présente dette locative. Enfin, il développe que la demande de fonds de salidarité pour le logement (FSL) est en cours ainsi qu’un possible rappel d’aides personnelles au logement.

Appelée à l’audience du 19 mars 2026, l'affaire a été retenue.

A cette audience, [Localité 1] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5 962,44 euros et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, sur 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge. Le bailleur a précisé que le loyer courant avait été payé le 18 février 2026 et que le FSL avait été accordé mais non-versé car le loyer n’avait pas été réglé tous les mois.

Madame [L] [W] veuve [T] n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La décision sera réputée contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 novembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 30 septembre 1991 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 6 janvier 2025 pour la somme en principal de 6 388,31 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 mars 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Madame [L] [W] veuve [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [L] [W] veuve [T] restait à devoir la somme de 5 962,44 euros à la date du 11 Mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 856,13 euros le 18 févrioer 2026).

Pour la somme au principal, Madame [L] [W] veuve [T] absente à l’audience n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La fiche de diagnostic n’indique pas une contestation de la dette par la défenderesse.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5 962,44 euros arrêtée au 11 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [W] veuve [T] sera également condamnée au paiement à compter du 12 mars 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur a indiqué à l’audience être favorable à un délai de paiement sur 36 mois et a ajouté que le loyer courant avait été payé le 18 février 2026. En outre, eu égard au contexte familial, la défenderesse est âgée de 91 ans et vit avec son fils de 61 ans, à la durée de la location qui a débuté en 1991, à la dette qui est relativement peu élevée, 5 962,44 euros, et au capacité de remboursement à hauteur de 1 362,89 euros, il sera accordé un délai de paiement selon les modalités détaillées dans le dispositif.

Faute pour Madame [L] [W] veuve [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [W] veuve [T] parties perdantes, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS