TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/10992

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10992 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOBA

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 02 juin 2026

DEMANDERESSES
S.A.S. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [E] [R], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10992 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOBA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 mars 2025, la SAS NEXITY STUDEA a donné à bail à Madame [E] [R] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 765,40 euros charges comprises.

Un contrat de cautionnement a été conclu auprès de la SA SEYNA, qui couvre le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, l’indemnisation étant directement versée au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2306,89 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [E] [R] à payer les loyers et charges impayés au mois de novembre 2025 inclus, soit la somme de 2834,85 euros (2058,76 euros pour la SAS NEXITY STUDEA et 776,09 euros pour la SA SEYNA), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [E] [R] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juin 2026.

A l'audience, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé la créance à la somme de 5939,21 euros (5163,12 euros pour la SAS NEXITY STUDEA et 776,09 euros pour la SA SEYNA), selon décompte en date du 1er mars 2026. Ils ont indiqué que le dernier réglement date du 20 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [E] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la subrogation, il résulte de la définition même du cautionnement et de sa finalité que, si le créancier, faute d'avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n'était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu'il a payé.

Les articles 2305 et 2306 lui ouvrent un choix entre deux sortes de recours, l'un étant l'exercice d'un droit propre, l'autre, celui des droits du créancier.

Ce second cas correspond à un recours subrogatoire prévu à l'article 2306, faisant application de la subrogation légale de l'article 1346, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'exercice par voie de subrogation de l'action du créancier a pour principal avantage de permettre à la caution de se prévaloir des sûretés et autres droits préférentiels dont bénéficiait celui-ci, ainsi que, le cas échéant, de réclamer à chacun des codébiteurs solidaires, même non garantis par elle, l'intégralité de la créance. En revanche, la caution ne peut obtenir le remboursement, par cette voie, que de ce qu'elle a payé au créancier. En cas de paiement partiel, si elle se trouve en concours avec le créancier lui-même, celui-ci sera payé avant elle. De plus, son recours est soumis au délai de prescription de l'action du créancier, qui peut être plus bref ou déjà partiellement écoulé au moment où elle-même aura payé.

En l'espèce, la SA SEYNA se fonde sur un recours subrogatoire. Elle justifie d'une quittance subrogative du bailleur en date du 28 octobre 2025 pour la somme totale de 776,09 euros, correspondant à des paiements de loyers effectués jusqu’à cette date.

La SA SEYNA est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant.

Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 mars 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2025, pour la somme en principal de 2306,89 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2026.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le loyer courant n’est pas payé. En outre, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [E] [R] étant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2026, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [E] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Madame [E] [R] reste lui devoir la somme de 5939,21 euros à la date du 1er mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [E] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5939,21 euros (5163,12 euros pour la SAS NEXITY STUDEA et 776,09 euros pour la SA SEYNA), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame [E] [R] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS