CA Paris, 11 juin 2026, RG 23/12922

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° 098/2026, 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12922 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBC3

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 juin 2023 du Tribunal de commerce de PARIS - RG n° 2021013261

APPELANTS

Monsieur [Z] [N]

Né le 30 juin 1981 à [Localité 1] (CHINE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, B1055, et assisté de Me Romain DAVID, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [J] épouse [N]

Née le 24 février 1974 à [Localité 3] (CHINE)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, B1055, et assistée de Me Romain DAVID, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.N.C. BJCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 791 982 309

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, B0515, et assistée de Me Pierre DESERT, avocat au barreau de PARIS, G450, substituant Me Fabrice NICOLAI, avocat, E1991

S.A.R.L. PARIS CHR TRANSACTIONS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 490 906 856

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, L0056, et assistée de Me Olivier GEDIN, avocat, P418

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, conseillère qui a été entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5

- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

Greffier lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRÊT PUBLIC :

- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Pacte du 7 juin 2019, Mme [S] [J] épouse [N] a confié à la société Paris CHR transactions un mandat de recherche pour l'acquisition d'un fonds de commerce de bar, tabac.

Par acte du 1er août 2019, la société BJCE a confié à la société Paris CHR transactions un mandat de vente de son fonds de commerce de café bar tabac sans exclusivité.

Par acte du 31 octobre 2019, une promesse de cession de fonds de commerce a été signée entre la société SNC BJCE exploitante d'un café bar tabac au [Adresse 5], cédante, et M. [Z] [N] et Mme [S] [J] épouse [N], cessionnaires, pour un montant de 835.000 euros. Une somme de 83.500 euros a été versée, par les époux [N] et séquestrée par Maître Fabrice Maître [G], conseil du vendeur.

La date limite de réalisation de la promesse fixée au 30 avril 2020 a été reportée par les parties au 15 juillet 2020.

Invoquant les effets de la pandémie de Covid-19, par courriel du 30 juin 2020, les époux [N] ont tenté de renégocier les conditions de la cession, mais se sont heurté à un refus de la venderesse. Les époux [N] ont refusé de signer l'acte de cession et sollicité la restitution de la somme de 83.500 euros.

Par lettre recommandée avec accusée de réception du 27 octobre 2020, le conseil de la société BJCE a mis en demeure les époux [N] d'adresser leur accord pour le déblocage au profit de cette dernière de la somme de 83.500 euros séquestrée.

Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2021, la société SNC BJCE a assigné M. et Mme [N] devant le tribunal de commerce de Paris aux fins principalement de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 83.500 euros assortie d'intérêts de retard.

Le 4 juin 2021, la société Paris CHR transaction est intervenue volontairement à l'instance aux fins de voir condamner les époux [N] au paiement de la somme de 61.200 euros correspondant à sa rémunération au titre du mandat de vente.

Le 8 juillet 2021, la société SNC BJCE a cédé le fonds de commerce en cause à la société Naly.

Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a dit recevable l'intervention volontaire à titre principal de la société Paris CHR transactions, débouté M. et Mme [N] de leur fin de non-recevoir et renvoyé l'affaire pour mise en état.

Par jugement en date du 19 juin 2023, le tribunal a :

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J], au paiement de la somme de 83.500 euros et ordonné à Maitre [W] [G] en sa qualité de séquestre de libérer cette somme au profit de la société SNC BJCE ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J], à payer à la société SNC BJCE un intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2020 sur la somme de 83.500
euros ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J], à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 61.200 euros TTC ;

rejeté les autres demandes de la société SNC BJCE ;

rejeté les demandes de M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J] ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J], aux dépens;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J], à payer la somme de 4.000 euros à la société Paris CHR transactions et la somme de 4.000 euros à la société SNC BJCE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Par acte en date du 19 juillet 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, M. et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance sur incident du 7 mars 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de la société SNC BJCE de sa demande de radiation et rejeté la demande de la société Paris CHR transactions tendant à obtenir la radiation de l'affaire.

La clôture a été prononcée le 18 mars 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 13 avril 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 février 2026, M. [Z] [N] et Mme [S] [N], née [J] demandent à la cour de :

A l'encontre de la société BJCE :

confirmer le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a rejeté les autres demandes de la société BJCE ;

infirmer le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [N] au paiement de la somme de 83 500 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2020.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

juger que les conditions de l'article 1195 du code civil ou que l'article 14 de la promesse ont valablement été mis en 'uvre justifiant ainsi la résolution de la promesse par Mme et M. [N] ;

juger que la promesse est devenue caduque en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives.

En conséquence,

débouter la société BJCE de l'ensemble de ses demandes ;

condamner la société BJCE à restituer la somme de 83 500 euros à M et Mme [N];

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que la promesse n'était pas résolue ou caduque,

condamner solidairement M et Mme [N] à payer la somme de 1 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article 10 de la promesse de vente du 31 octobre 2019.

A l'encontre de la société Paris CHR transactions :

infirmer le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 61 200 euros TTC.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

déclarer la société Paris CHR transactions irrecevable à agir à l'encontre de M. et Mme [N] pour défaut de qualité à agir

A titre subsidiaire,

débouter la société Paris CHR transactions en raison de l'absence de levée des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 31 octobre 2019.

A titre très subsidiaire,

réduire le montant de la clause pénale à l'article 16 de la promesse de vente du 31 octobre 2019 à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

infirmer le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a condamné solidairement M et Mme [N] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société BJCE et à la société Paris CHR transactions ;

condamner solidairement les société Paris CHR transactions et BJCE à payer à M. [N] et Mme [N] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, engagés dans le cadre de la procédure d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les société Paris CHR transactions et BJCE aux entiers dépens d'appel.

Par conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la société SNC BJCE, intimée, demande à la cour de :

dire et juger M. et Mme [N] irrecevables et tout cas mal fondés en toutes leurs demandes,

les en débouter,

A titre principal :

confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a :

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N] née [J], à payer à la société BJCE un intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2020 sur la somme de 83.500 euros ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N] née [J] à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 61.200 euros TTC ;

rejeté les demandes de M. [Z] [N] et Mme [S] [N] née [J] ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N] née [J] aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 172,50 euros dont 28,33 euros de TVA ;

condamné solidairement M. [Z] [N] et Mme [S] [N] née [J] à payer la somme de 4.000 euros à la société Paris CHR transactions et la somme de 4.000 euros à la société BJCE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

dire et juger la société SNC BJCE recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

dire que cette condamnation d'un montant de 83.500 euros sera assortie d'un intérêt conventionnel annuel de 9 % à compter du 15 juillet 2020 date prévue pour la signature de l'acte définitif et ce, jusqu'au jour du paiement effectif ;

Subsidiairement,

fixer le taux d'intérêt conventionnel annuel à 5 % ;

condamner solidairement M. et Mme [N] au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à la société BJCE pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

condamner solidairement M. et Mme [N] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions notifiées le 24 février 2026, la société Paris CHR transactions, intimée, demande à la cour de :

recevoir la société Paris CHR transactions en ses demandes ;

l'y déclarer bien fondée ;

Y faisant droit,

débouter M. [Z] [N] et Mme [S] [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 juin 2023 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [N] à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 61.200,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ;

confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 juin 2023 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [N] à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

condamner M. [Z] [N] et Mme [S] [N] in solidum à payer à la société Paris CHR transactions la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [Z] [N] et Mme [S] [N] in solidum aux entiers dépens de l'instance dont le recouvrement sera poursuivi, pour ceux-là concernant, par la société 2h avocats, en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la société SNC BJCE

Pour obtenir le rejet de cette demande, les époux [N] se prévalent en premier lieu des dispositions de l'article 1195 du code civil en faisant notamment valoir que la crise sanitaire résultant du Covid 19 aurait rendu la réalisation de la vente aux conditions stipulées excessivement onéreuse.

La renégociation d'un contrat par les parties, sa révision par un juge ou sa résiliation conformément aux dispositions de ce texte suppose qu'« un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque » et que la partie sollicitant la renégociation continue à exécuter ses obligations. C'est la partie qui sollicite l'application de ce texte qui a la charge de démontrer que ses conditions sont remplies.

En l'espèce, les parties sont liées par une promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives aux termes de laquelle le promettant s'engage soit à vendre le fonds de commerce aux conditions déterminées au bénéficiaire, « soit à lui verser, au cas où il renoncerait à réaliser la vente, aux charges et conditions ci-après déterminées, une indemnité forfaitaire et irréductible de quatre vingt trois mille cinq cents euros (83.500 €) » et le bénéficiaire s'engage soit à acquérir le fonds aux conditions déterminées envers le promettant « soit à lui verser, au cas où il renoncerait à réaliser cette acquisition, aux charges et conditions ci-après déterminées, une indemnité forfaitaire et irréductible de quatre-vingt-trois mille cinq cents euros (85.500 €) » (paragraphe I). Elle précise notamment en son paragraphe X que sous réserve des conditions suspensives « aucune des parties ne sera tenue ni de vendre, ni d'acheter celle des parties qui refusera soit de vendre, soit d'acheter, deviendra, du fait même, débitrice de la somme ci-dessus convenue au profit de son cocontractant », que par le seul effet de l'expiration du délai fixé pour la signature, la partie ayant refusé l'achat ou la vente « sera considérée comme ayant irrévocablement opté pour le paiement de l'indemnité convenue et le montant de cette dernière sera acquis de plein droit à l'autre cocontractant », qu' « en garantie du paiement de la somme due, au cas où le bénéficiaire déciderait de ne pas acquérir, celui-ci a remis à Maître [Y] [G], réglementairement habilité à la recevoir , la somme de quatre-vingt-trois mille cinq cents euros (83.500 €) ».

Il se déduit de ces stipulations qu'aux termes de cette promesse, même si les conditions suspensives sont réalisées, les parties ne sont pas irrévocablement engagées mais ont gardé la possibilité de ne pas conclure la cession du fonds moyennant le versement d'un dédit. Ainsi, malgré l'accord des parties sur les conditions essentielles, la cession n'est pas réalisée de sorte qu'elle ne constitue pas un contrat en cours dont l'exécution serait rendue excessivement onéreuse par la survenance de circonstances imprévisibles après sa conclusion comme l'exige les dispositions de l'article 1195 précité.

En tout état de cause, ainsi que l'a justement observé le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point, la preuve n'est pas rapportée que les restrictions sanitaires liées au Covid 19 auraient rendu excessivement onéreuse la conclusion de la cession le 15 juillet 2020, date à laquelle les parties ont convenu de reporter la cession fixée dans la promesse au plus tard le 30 avril 2020, notamment le remboursement des échéances du prêt, en raison d'une baisse persistante et importante du chiffre d'affaires. La preuve n'est d'ailleurs pas non plus rapportée que par l'effet de la crise sanitaire, l'usage par les époux [N] de la faculté de dédit dont ils disposent aux termes de la promesse moyennant le paiement de l'indemnité contractuellement prévue et déjà remise au séquestre aurait des conséquences particulièrement onéreuses.

C'est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré que les époux [N] ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 1195 précité pour s'exonérer du paiement de l'indemnité convenue.

Les stipulations du paragraphe XIV sinistre pendant la validité du contrat de la promesse de cession, concernant la survenance d'un sinistre rendant les locaux en cause impropres à leur exploitation, ne sont pas applicables en l'espèce, les locaux n'étant pas impropres à leur exploitation à la date du 15 juillet 2020 mais ayant fait l'objet de restrictions sanitaires et pouvant à nouveau en être l'objet, étant observé que l'activité de vente de tabac est restée autorisée. L'affirmation des appelants selon laquelle le fonds de commerce aurait disparu n'est pas démontrée et se trouve d'ailleurs démentie par le fait qu'il a été finalement vendu à un autre acquéreur. Les époux [N] ne peuvent donc solliciter l'application de ces stipulations pour obtenir la restitution du dédit versé malgré leur refus de réaliser la cession du fonds.

Les époux [N] font valoir subsidiairement que la promesse de cession serait devenue caduque en l'absence de réalisation de ses conditions suspensives, en particulier l'obtention de l'accord du bailleur des locaux pour le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel principal n'excédant pas 60.200 euros, l'agrément de Mme [N] par la direction des douanes pour la gérance d'un débit de tabac ainsi que celui de la Française des Jeux pour consentir la qualité de titulaire de bureau de validation du Loto, Mme [O] devant déposer ses dossiers de candidature dans un délai de 21 jours.

Il ressort des courriels échangés par les conseils des parties que Maître [G], celui de la société BJCE, s'adressait le 23 juin 2020 à Maître [E], celui des époux [N], pour organiser la signature de la cession, lui rappelant que cette signature était prévue le 15 juillet 2020, que la levée de la condition suspensive relative au bail est effective et lui demandant d'indiquer l'état d'avancement des procédures de candidature auprès de la direction des douanes et de la Française des Jeux ; que le 30 juin 2020, Maître [E] répondait que si les conditions sont ou sont sur le point d'être levées, les effets de la pandémie constituant un cas de force majeure il est indispensable de revoir les conditions de la cession proposant soit une baisse du prix de 20% et de la commission de 30% avec une signature en septembre, étant prévu qu'il négocierait un aménagement du bail avec le bailleur, soit le maintien des termes de la promesse avec report d'un an de la date de signature ; que le 8 juillet 2020, Maître [G] notait que les conditions suspensives étaient levées ou sur le point de l'être, refusait les propositions faites et indiquait qu'à défaut de signature le 15 juillet ses clients considéreront que les époux [O] ont refusé de réaliser la cession et opté pour le dédit ; que le 15 juillet 2020, Maître [E] répondait, prenant acte de ce refus, qu'il n'y aurait pas de cession de fonds de commerce compte tenu des évènements sanitaires et demandait la restitution de la somme de 83.500 euro ; le 24 juillet 2020, Maître [G] prenait acte de cette décision, considérait que les époux [N] avaient opté pour le dédit et sollicitait la somme de 83.500 euros séquestrée au profit de ses clients ; que le 25 juillet 2020, Maître [E] s'y opposait. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2020, rappelant que les conditions suspensives avaient été réalisées, mettait en demeure les époux [O] de procéder au débloquage de la somme de 83.500 euros séquestrée.

Il résulte de ces éléments que le conseil des promettants indiquait avoir obtenu l'accord de leur bailleur prévu à titre de condition suspensive et que ses clients étaient prêts à signer l'acte à la date convenue, que de leur côté, les bénéficiaires de la promesse considéraient les conditions suspensives réalisées ou sur le point de l'être, fondant leur refus de réaliser la cession exclusivement sur les difficultés financières qui résulteraient de la pandémie. Il est donc établi et n'était pas discuté que l'accord nécessaire avait été obtenu du bailleur, les époux [N] ayant d'ailleurs envisagé de négocier pour obtenir de meilleures conditions. Ces derniers ne sont donc pas fondés à soutenir que la promesse était caduque lorsqu'ils ont refusé de réaliser la cession sans se prévaloir d'une telle caducité.

S'agissant des autorisations administratives à obtenir par Mme [N], son conseil a soutenu qu'elles étaient obtenues ou sur le point de l'être et ainsi que l'a relevé le jugement déféré à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, en application de l'article 130-4 du code civil ces conditions sont réputées accomplies.

Les époux [N] ayant usé de leur faculté de dédit et ne rapportant pas la preuve que la promesse aurait été caduque, ils sont débiteurs du dédit convenu puisqu'ils ont refusé de conclure la cession promise.

Ainsi que l'a justement observé le jugement déféré, l'indemnité de 83.500 euros prévue dans la promesse de vente constitue un dédit permettant à chacune des parties de renoncer unilatéralement à conclure la cession promise mais ne vise pas à sanctionner un défaut d'exécution de la promesse puisqu'il est expressément stipulé qu' « aucune des parties ne sera tenue ni de vendre, ni d'acheter ». Dès lors, les époux [N] ne sont pas fondés à solliciter une réduction du montant de cette indemnité en application de l'article 1231-5 du code civil.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 83.500 euros et ordonné à Maître [G], en sa qualité de séquestre, de libérer cette somme au profit de la société BJCE.

Sur la demande de la société SNC BJCE en paiement d'un intérêt moratoire de 9%

A juste titre et par une motivation à laquelle il convient de renvoyer, le jugement déféré a qualifié de « clause pénale » la clause sanctionnant d'un intérêt de 9% le refus de payer immédiatement la somme due à titre de dédit. C'est à juste titre également qu'au regard des circonstances de l'espèce notamment du montant de la clause de dédit, du surcroit d'intérêts en résultant et du préjudice réellement subi par la société BJCE, laquelle a vendu le fonds de commerce au prix initialement convenu en juillet 2021, le jugement déféré a considéré cette clause manifestement excessive et l'a modérée en disant que la somme due porterait intérêts au taux légal.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point et de débouter la société BJCE de sa demande

Sur la demande de la société SNC BJCE en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société BJCE ne rapporte pas la preuve que par leur refus de paiement, les époux [N] lui ont causé un préjudice indépendant de celui réparé par le paiement des intérêts au taux légal, elle n'est donc pas fondée à solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement de la société Paris CHR transactions

Les époux [N] demandent à la cour de déclarer la société Paris CHR transactions irrecevable en sa demande d'une somme de 61.200 euros au motif que cette dernière n'aurait pas qualité à agir sur le fondement de la promesse ni celui de la stipulation pour autrui. Ces moyens relatifs au fondement de la demande ne sont pas des motifs d'irrecevabilité. Dès lors que cette société sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil en réparation de son préjudice résultant du défaut de réalisation de la vente, elle a nécessairement intérêt et qualité pour agir. La fin de non-recevoir sera rejetée.

L'article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose notamment qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er de cette loi réglementant notamment les activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce, ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Ainsi, selon ce texte d'ordre public, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue.

Par ailleurs l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, précise que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par application de l'avant dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit.

La société CHR transactions ne peut donc se prévaloir des stipulations du paragraphe XVI de la promesse de cession de fonds, qu'elle qualifie à tort de clause pénale, contraires à ces dispositions d'ordre public, selon lesquelles les parties reconnaîtraient que la mission de cette dernière serait réputée accomplie et qu'en cas de refus de l'une ou l'autre des parties de réaliser la vente malgré la réalisation desdites conditions suspensives, ladite commission sera due par la ou les parties défaillantes.

Dès lors que la promesse de cession en cause laissait aux parties la faculté de renoncer à cette cession moyennant le paiement d'un dédit, la société CHR transactions n'est pas fondée à soutenir que cette promesse constituerait un accord définitif sur la chose et le prix valant vente emportant droit à rémunération de l'agent immobilier et à défaut droit à dommages et intérêts en réparation de la faute qui résulterait du refus de réitérer la vente.

Il ressort de ces éléments que les époux [N] qui n'ont fait qu'user de la faculté de refuser d'acheter le fonds moyennant le paiement d'un dédit, prévue au paragraphe X de la promesse, n'ont commis aucune faute contractuelle constitutive d'une faute délictuelle à l'égard de la société France CHR transactions et que cette dernière ne rapporte la preuve d'aucune faute délictuelle préjudiciable à son égard.

Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les époux [N] à payer la somme de 61.200 euros à la société Paris CHR transactions et de débouter cette dernière de sa demande en paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [N] à payer à la société BJCE la somme de 4.000 euros à la société BJCE. Il sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à payer la même somme à la société Paris CHR transactions.

L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

La société Paris CHR transactions et les époux [N] supporteront chacun la moitié des dépens de la procédure d'appel.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,