TJ 87085, 3 juin 2026, RG 25/01312

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01312 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQ3M

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [G]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 03 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Avril 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [G]
née le 04 Octobre 1996 à [Localité 1] (971)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 01 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 03 Juin 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2024, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans, la SCI AFJ21 a donné à bail à Mme [B] [G] un local à usage d'habitation non-meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 360 € outre une provision sur charges de 0 € et un dépôt de garantie de 360 €.

La SAS Action Logement Services, société chargée de la gestion opérationnelle du dispositif Visale, a accordé le visa N°V11166732205 à la locataire valable jusqu’au 20 novembre 2024.

Par acte dématérialisé soit « contrat de cautionnement Visale N°A10399595121», la SAS Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement simple en faveur du bailleur pour le garantir de toutes les sommes qui pourraient être dues par la locataire au titre d’un impayé de loyer.

Le 25 février 2025, un commandement de payer la somme de 1 437 € (expurgée des frais correspondant au coût du l’acte) a été délivré à Mme [G] à la demande de la SAS Action Logement Services, au titre des loyers et charges locatives impayés de septembre 2024, octobre 2024, décembre 2024 et janvier 2025, et ce dans un délai de six semaines, la clause résolutoire du contrat de bail étant visée.

Par acte de commissaire de Justice du 27 août 2025 (remis à étude), la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [G], sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et 2305 et suivants du Code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir :

▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [B] [G] ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

▸ en toute hypothèse, condamner Mme [B] [G], au paiement de la somme de 3 717 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 1 437 €, et pour le surplus à compter de l'assignation ;

▸ fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

▸ condamner Mme [B] [G] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [B] [G] au paiement d'une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par quittance subrogative n°2411604164 en date du 19 février 2026, le bailleur a attesté avoir reçu la somme de 6 377 € de la SASU Action Logement Services pour les loyers impayés par Mme [G] pour les mois de septembre, octobre et décembre 2024, ainsi que pour les mois de janvier à 2025 à janvier 2026.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 26 janvier 2026.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

Lors de l’audience susdite, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 6 377 € et sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 340 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La quittance subrogative produite, stipule que conformément aux termes de l'article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.
La SAS Action Logement Services a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 6 septembre 2024, prenant effet le même jour contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire par commissaire de justice en date du 25 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 8 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 9 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [G] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. La SAS Action Logement Services expose au moyen d'un décompte actualisé du 24 mars 2026 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 6 377 €.

Dès lors, il convient de condamner Mme [G] au paiement de la somme de 6 377 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 24 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 437 € à compter du 25 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 3 717 € à compter du 27 août 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La défenderesse, non comparante à l’audience, n’ayant justifié ni de ses ressources ni de ses charges, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Sur l’expulsion :

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 9 avril 2025.

En l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 340 €, tel que sollicité par la SAS Action Logement Services lors de l’audience (soit le montant du loyer hors provision sur charges), le juge ne pouvant statuer ultra petita.

Il sera rappelé que si la SAS Action Logement Service a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatoires.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [G] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS