CA Bordeaux, 11 juin 2026, RG 23/02158

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 JUIN 2026

N° RG 23/02158 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NH6X

[N] [G]

c/

[Z] [K] [S]

S.A.R.L. EXPERT HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/10054) suivant déclaration d'appel du 05 mai 2023

APPELANT :

[N] [G]

né le 07 Janvier 1982 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Conseil en entreprises,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Céline FOUILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Z] [K] [S]

né le 05 Août 1993 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L.. EXPERT HABITAT

société dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentée par Me Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne MURE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 23 décembre 2019, M. [N] [G] a vendu à M. [Z] [S] les lots n° 4, constitué d'un appartement, et n° 9, composé d'une cave, d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le prix principal de 265 000 euros.

Se prévalant d'une insuffisance de superficie de l'appartement constituant le lot n° 4, annoncée à hauteur de 52,86 m² dans l'acte de vente suivant certificat de la SARL Expert Habitat du 21 août 2018 annexé à l'acte, M. [S] a, par acte du 21 décembre 2020, fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir la réduction du prix de vente et de voir réparer son préjudice.

Par acte du 25 janvier 2021, M. [G] a appelé en garantie la SARL Expert Habitat.

Par ordonnance rendue le 4 juin 2021, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d'expertise de M. [G], visant à déterminer la super'cie de ce lot, et a désigné M. [M] [X] pour y procéder. Ce dernier a rendu son rapport le 6 janvier 2022.

Par jugement du 12 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 32 535,94 euros au titre de la réduction du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020,

- ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée qui seront dus pour une année entière à compter du 21 décembre 2020,

- accordé à M. [G] la faculté d'apurer sa dette en vingt-quatre mensualités d'un montant de 1 333 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- dit que le premier versement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification du jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés,

- débouté M. [S] du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [G],

- débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée à I'encontre de la SARL Expert Habitat,

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Expert Habitat à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] et la SARL Expert Habitat aux dépens, à hauteur de moitié chacun, en ce compris ceux liés à la procédure d'incident et le coût de l'expertise judiciaire,

- dit que les dépens seront recouvrés directement par la SELARL Racine, avocat de la SARL Expert Habitat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter.

Par déclaration du 5 mai 2023, M. [G] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 32 535,94 euros au titre de la réduction du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020,

- ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée qui seront dus pour une année entière à compter du 21 décembre 2020,

- accordé à M. [G] la faculté d'apurer sa dette en vingt-quatre mensualités d'un montant de 1 333 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- dit que le premier versement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification du jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée à I'encontre de la SARL Expert Habitat,

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] et la SARL Expert Habitat aux dépens, à hauteur de moitié chacun, en ce compris ceux liés à la procédure d'incident et le coût de l'expertise judiciaire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2026.

Exposé des prétentions et des moyens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024, M. [G] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'il a :

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 32 535,94 euros au titre de la réduction du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020,

- ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée qui seront dus pour une année entière à compter du 21 décembre 2020,

- accordé à M. [G] la faculté d'apurer sa dette en vingt-quatre mensualités d'un montant de 1 333 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- dit que le premier versement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification du jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés,

- débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée à I'encontre de la SARL Expert Habitat,

- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] et la SARL Expert Habitat aux dépens, à hauteur de moitié chacun, en ce compris ceux liés à la procédure d'incident et le coût de l'expertise judiciaire.

'statuant de nouveau',

à titre principal,

- débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- juger que la demande de réduction du prix de vente ne pourra excéder la somme de 32 535,94 euros,

- débouter M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

- accorder les plus larges délais de paiement à M. [G] conformément à l'article 1343-5 du code civil, à savoir 24 mois,

'à titre reconventionnel',

- juger que la société Expert Habitat a commis une faute dans l'exécution de sa mission de métrage entraînant un préjudice pour M. [G],

- condamner, en conséquence, la société Expert Habitat à lui verser la somme de 32 535,94 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

- débouter la SARL Expert Habitat de toutes demandes formulées à son encontre,

- débouter M. [S] et la SARL Expert Habitat de leurs appels incidents,

- débouter M. [S] et la SARL Expert Habitat de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SARL Expert Habitat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'action en diminution du prix, il fait valoir, à titre principal, qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, l'erreur de superficie relevée par l'expert à hauteur de 12,28 % de la surface annoncée ne lui étant pas imputable, lui-même étant profane en matière immobilière et n'ayant eu aucune intention de léser M. [S] lors de la vente de son bien immobilier.

A titre subsidiaire, il soutient que la réduction du prix de vente ne saurait dépasser la somme de 32 535,94 euros retenue par le premier juge, au regard de l'erreur de métrage et du prix de vente initial, hors frais de notaire, par ailleurs non justifiés par l'acquéreur. Il s'oppose à toute indemnisation d'un préjudice financier, d'une part, en l'absence de mention, lors de la vente, de la prétendue intention de M. [S] de mettre le bien en location, de sorte qu'un tel dommage ne serait pas prévisible au sens de l'article 1231-3 du code civil, d'autre part, en l'absence de justification de la perception de loyers, et en tout état de cause, du dépassement par ceux-ci de la fourchette haute de ce secteur. Compte tenu de l'importance des sommes réclamées et de sa situation financière, lui-même percevant un salaire mensuel de 2 300 euros brut et remboursant un prêt immobilier, il demande que le jugement soit confirmé en ce qu'il lui a accordé des délais de paiement sur 24 mois conformément à l'article 1343-5 du code civil. Il demande de voir reconnaître l'existence d'une faute commise par la société Expert Habitat dans l'exécution de sa mission, l'erreur de métrage caractérisant un manquement à son obligation de résultat, justifiant sa condamnation à réparer la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, lui-même ayant rénové l'appartement avant la vente et les deux agents immobiliers qu'il a sollicités concluant que compte-tenu du marché de l'immobilier, de l'état irréprochable de l'appartement et de sa situation, celui-ci aurait pu être vendu au même prix.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 06 décembre 2023, M. [S] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 12 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il :

- a condamné M. [G] à lui payer la somme de 32 535,94 euros au titre de la réduction du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020,

- a accordé à M. [G] la faculté d'apurer sa dette en vingt-quatre mensualités d'un montant de 1 333 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- l'a débouté du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [G],

- a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL Expert Habitat,

statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. [G] et la société Expert Habitat à lui payer la somme de 39 789,70 euros à titre de réduction du prix de vente,

- condamner M. [G] et la société Expert habitat à lui payer in solidum la somme de 3 634,40 euros en réparation de son préjudice financier,

- ordonner que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec capitalisation,

- débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société Expert Habitat de l'ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

- condamner M. [G] et la société Expert habitat à lui payer in solidum la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] et la société Expert habitat aux entiers dépens.

M. [S] demande qu'il soit fait application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie de l'immeuble étant inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, qui mentionne une superficie de 52,86 m² alors que l'expert judiciaire l'a mesurée à 46,37 m², soit une différence de 6,49 m² excédant la tolérance légale. Pour justifier la somme demandée à titre de restitution du prix, il fonde son calcul sur le prix de vente et la superficie réelle du bien pour obtenir le prix du mètre carré, qu'il multiplie par la différence de superficie, y ajoutant la part correspondante des frais de notaire soit 2 000 euros.

Il reproche au premier juge d'avoir rejeté sa demande au titre du préjudice financier, faisant valoir que M. [G] avait connaissance de l'erreur dans le calcul de la superficie puisque l'acte de vente du bien qu'il a acheté en 2013 mentionnait une superficie de 47,28 m² et qu'il a dès lors délibérément gardé le silence sur cette différence significative de surface afin de vendre son bien à un prix plus élevé, à son détriment. Il affirme que ce comportement fautif lui a causé un préjudice financier pendant deux ans, puisqu'il avait acquis ce bien afin de le mettre en location, ce dont l'acquéreur avait été informé tel qu'il ressort des mentions du prêt souscrit pour son financement annexé à l'acte de vente, et qu'il n'a pas pu louer l'appartement au prix qu'il aurait espéré, eu égard à sa superficie moindre. Il ajoute que le jugement doit être réformé en ce qu'il a alloué des délais de paiement à M. [G], qui ne justifie pas de difficultés de paiement.

Il sollicite la condamnation in solidum de la société Expert Habitat à réparer ses préjudices, comme ayant engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil en procédant, dans l'exercice de sa mission contractuelle, à une mauvaise évaluation de la superficie de l'immeuble, ce qui l'a conduit à l'achat du bien à un prix significativement supérieur à celui qu'il aurait payé sans cette erreur et à sa mise en location à un prix moindre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2023, la SARL Expert Habitat demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 12 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a retenu sa responsabilité (délictuelle au profit de M. [S] et contractuelle au profit de M. [G]) et :

- l'a condamnée à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée, aux côtés de M. [G], au paiement des dépens exposés, à hauteur de moitié chacun, en ce compris ceux liés à la procédure d'incident et le coût de l'expertise judiciaire,

- l'a déboutée de sa demande d'indemnisation des frais irrépétibles et dépens,

et, statuant à nouveau,

- débouter M. [G] de ses entières demandes,

- rejeter l'appel par lui interjeté,

- débouter M. [S] de son appel incident et, plus précisément, de ses entières demandes en ce qu'elles sont formées à son encontre,

- rejeter plus généralement l'ensemble des prétentions formées à son encontre,

- condamner M. [G] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL Racine, avocat, sur ses affirmations de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, si par impossible la cour confirmait le principe de sa responsabilité,

- confirmer le jugement rendu le 12 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il :

- a débouté M. [S] des demandes formées à son encontre et en ce que le tribunal a uniquement condamné M. [G] à payer à M. [S] une somme de 32 535,94 euros au titre de la réduction du prix de vente,

- a débouté M. [S] du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [G],

- a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée à son encontre,

par conséquent,

- débouter M. [G] de ses entières demandes,

- rejeter l'appel par lui interjeté,

- débouter M. [S] de son appel incident et, plus précisément, de ses entières demandes en ce qu'elles sont formées à son encontre,

- rejeter plus généralement l'ensemble des prétentions formées à son encontre,

y ajoutant,

- condamner M. [G] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

- le condamner aux dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Racine, avocat, sur ses affirmations de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que l'obligation pesant sur le technicien chargé du mesurage d'un bien constitue une obligation de moyens et non de résultat, que les conclusions des quatre rapports de superficie réalisés pour le bien litigieux diffèrent, de sorte que rien ne montre qu'elle-même n'aurait pas correctement accompli sa mission, que rien ne justifie de retenir le mesurage de l'expert judiciaire, que la faute commise par le vendeur constitue une cause exonératoire de responsabilité au profit du diagnostiqueur, dont le résultat erroné du rapport n'est que la conséquence du silence fautif du donneur d'ordre, qui aurait dû alerter tant l'acquéreur que le notaire, l'agent immobilier en charge de la vente et le technicien de l'erreur de superficie, dans le cadre de son obligation de loyauté et de bonne foi, sa qualité de profane étant sans effet à ce titre et son silence étant exclusivement à l'origine de l'action de l'acquéreur en réduction du prix.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la réduction du prix doit être calculée sur la base de la superficie annoncée afin de la rapporter à la surface véritable, que la demande de remboursement d'une partie des frais notariés n'est pas justifiée, qu'en toute hypothèse la réduction du prix n'est pas un préjudice indemnisable, que le préjudice financier allégué est incertain et hypothétique en l'absence de garantie de pouvoir louer le bien de manière continue et au loyer espéré et en présence d'un loyer perçu conforme au prix moyen du mètre carré, et que M. [G] ne rapporte pas la preuve de la perte de chance alléguée d'avoir vendu son bien au même prix pour une surface moindre, ne justifiant ni de sa prétendue rénovation, ni de sa valeur vénale à la date de la vente, ni de la possibilité de vendre le bien à cette hauteur, sans négociation du prix.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. [S] contre M. [G]

Selon l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En l'espèce, c'est par des moyens pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que, l'expert judiciaire ayant conclu à une superficie du lot n° 4 s'élevant à 46,37 m², sans qu'il y ait eu de modification susceptible de modifier la superficie 'Carrez' de l'appartement depuis la vente, où la superficie déclarée était de 52,86 m² suivant certificat de la société Expert Habitat du 21 août 2018 annexé à l'acte, cette erreur de métrage de 6,49 m², de plus d'un vingtième de la superficie exprimée dans l'acte, justifiait la diminution du prix de vente quelle que soit l'absence de faute du vendeur, laquelle est sans effet sur la garantie objective instituée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

C'est également à bon droit que le tribunal a dit que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, prévue par ces dispositions, correspondait à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit (3e Civ., 4 mai 2016, pourvoi n° 15-12.940) et qu'il a en conséquence calculé cette diminution du prix selon la formule suivante 'prix payé x erreur de superficie / prix exprimé dans l'acte', sans tenir compte du paiement indû par l'acquéreur de frais de notaire, lui-même en tout état de cause hypothétique en l'absence de toute pièce justificative par M. [S].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 32 535,94 euros en restitution du prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, s'agissant de la restitution d'un prix, et la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Le premier juge a également justement retenu que, la seule sanction prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étant la réduction du prix de vente, M. [S] n'était pas fondé à réclamer à M. [G] la réparation d'un préjudice financier. En toute hypothèse, cette demande, pour laquelle M. [S] ne propose aucun fondement juridique dans la discussion de ses écritures, ne pourrait être fondée que sur les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, qui imposent la démonstration d'un dommage en lien direct avec un manquement contractuel du vendeur. Or, le fait pour ce dernier de taire la superficie mentionnée à son propre acte d'acquisition de 2013, soit 47,28 m², ne caractérise pas en soi un 'comportement fautif' tel qu'allégué sans autre démonstration. Par ailleurs, l'acquéreur ne justifie ni d'un préjudice certain lié à l'impossibilité de louer le bien au prix correspondant à la surface habitable supposée acquise, ni même d'une perte de chance à ce titre. En effet, il ne verse à ce titre que l'impression d'une page du site Internet 'seloger.com' du 15 décembre 2020, qui mentionne un prix moyen de location au mètre carré [Adresse 4] à [Localité 2] de 15 euros, et des quittances de loyer d'août 2020 à juillet 2022 éditées par ses propres soins, à partir du site Internet 'lebonbail.fr' et non signées, qui en elles-mêmes ne peuvent valoir preuve de la location du bien et de la perception de loyers à la hauteur des sommes indiquées. Ces quittances, ont, qui plus est, été établies pour un loyer mensuel hors charges de 895 euros, soit 19,44 €/m² sur la base de la superficie que M. [S] indique avoir pris en compte pour établir le loyer à ce prix, tirée du mesurage par la société ADS Expertise du 21 juillet 2020 à hauteur de 46,05 m². M. [S] a donc perçu un loyer supérieur à celui que l'application du prix moyen de location lui aurait permis d'obtenir pour une surface locative de 52,86 m², qui s'élève à 792,90 euros par mois.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les demandes de M. [S] contre la société Expert Habitat

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le mesureur est tenu à une obligation de résultat en exécutant sa mission conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La délivrance d'un certificat inexact suffit dès lors à caractériser une faute du mesureur de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur, sauf pour le mesureur à rapporter la preuve que l'erreur de mesure est due à un cas de force majeure.

C'est à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'une faute de la société Expert Habitat, qui a mesuré une superficie (52,86 m²) de 6,49 m² supérieure à celle relevée par l'expert judiciaire (46,37 m²), elle-même ne différant que de quelques dixièmes mètres carrés de celle mesurée par la société ADS Expertise en juillet 2020 (46,05 m²) et de celle figurant à l'acte d'acquisition de 2013 (47,28 m²). Il est constaté que la société Expert Habitat n'allègue ni ne démontre que cette erreur de mesure serait due à un cas de force majeure. Elle ne peut à ce titre valablement prétendre que le résultat erroné de sa mesure ne serait que la conséquence du silence fautif de M. [S], qui disposait depuis 2013 de l'information relative à la surface réelle du bien. En effet, d'une part, il n'est pas établi que M. [S], profane, aurait pu savoir que la superficie réelle du bien était celle figurant à son acte d'acquisition plutôt que celle attestée par le professionnel auquel il avait lui-même donné mission ; d'autre part et surtout, cette absence d'indication d'un métrage précédent est sans lien avec l'erreur que le mesureur a commise, celui-ci étant tenu de maîtriser la technique et les appareils utilisés.

Toutefois, le premier juge a également retenu de manière pertinente que la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, mais un simple rééquilibrage du contrat dont seul le vendeur peut être tenu, et qu'en l'absence de justification des frais de notaire prétendument indûment payés et du préjudice financier allégué, tel qu'il résulte de l'analyse ci-dessus, il y avait lieu de rejeter l'intégralité des demandes indemnitaires formées par M. [S] contre la société Expert Habitat.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [G] ayant justifié d'un revenu imposable annuel de 31 767 euros en 2022 et du rééchelonnement le 13 octobre 2022 d'un prêt immobilier de 154 586,46 euros remboursable en 288 mensualités, le premier juge a, à bon droit, décidé de l'octroi de délais de paiement sur 24 mois, en l'absence par ailleurs d'éléments sur la situation du créancier.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, étant constaté que ces délais ont pris fin en avril 2025.

Sur les demandes de M. [G] contre la société Expert Habitat

Le mesureur étant tenu à une obligation de résultat en exécutant sa mission conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la délivrance d'un certificat inexact suffit à caractériser une faute du mesureur de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard du vendeur.

Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de cette loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-27.397).

En l'espèce, en l'absence de démonstration d'un cas de force majeure l'ayant conduite à l'erreur de mesure, la société Expert Habitat doit supporter les conséquences dommageables de ce manquement à son obligation de résultat, comme analysé plus haut.

A ce titre, tel qu'il ressort de l'examen qui précède quant à l'absence d'incidence du silence de M. [G] sur l'obligation de résultat du technicien, dont les mesures ont servi de fondement à l'appréciation de la superficie du bien proposé à la vente, elle ne peut valablement opposer que 'ce n'est pas l'erreur de mesurage qui a conduit à une diminution de superficie du bien', mais le silence fautif de M. [G].

A hauteur d'appel, M. [G] verse notamment aux débats une attestation établie le 21 avril 2023 par la société Safti, agent immobilier qui indique avoir, préalablement au mandat de vente donné par le vendeur en août 2019, visité le bien pour en faire l'estimation, avoir à ce titre constaté que l'appartement était en parfait état d'entretien et qu'une rénovation totale avait été réalisée par les soins de M. [G] (travaux de décoration et d'isolation, travaux de climatisation, notamment), et avoir estimé le bien à 265 000 euros au vu de l'état général du bien, du soin apporté dans la décoration (choix des matériaux nobles, ameublement permanent au niveau de la cuisine, agencement des pièces, qualité de l'ensoleillement et localisation dans le quartier de la gare dont la proximité immédiate est très prisée). Cet agent immobilier atteste que ce bien, même pour une surface réelle de 46,37 m², 'aurait tout à fait pu se vendre sur une fourchette de prix comprise entre 265 000 € à 275 000 € en 2019/2020".

L'appelant produit également un courrier établi le 27 avril 2023 par la société Grand Sud Immobilier qui indique que, mandatée fin 2019, début 2020, par M. [G] pour commercialiser le bien, elle avait proposé 'une fourchette de prix entre 265 000 € à 275 000 € pour cet appartement de 52 m² annoncés', au regard de l'attractivité du secteur, de l'implantation de l'appartement à proximité de la gare dans une impasse prisée qui était un atout majeur et de la rénovation complète du bien, dont il était évident selon l'agent immobilier qu'il susciterait un 'coup de coeur', avec des matériaux de choix, de nombreux aménagements de placards et de meubles et une cuisine entièrement équipée ouvrant sur une pièce à vivre ensoleillée, critère fortement recherché, dans un immeuble en pierre. Elle concluait que la surface 'Carrez' de 47 m² était sans incidence sur le prix, au vu de ces éléments.

Dans ces conditions, M. [G] justifie d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, qui ne saurait toutefois être fixée à 100 %, s'agissant d'une perte de chance. Au regard de ces attestations, mais également de l'incertitude de la vente du bien, affichant une superficie moindre, au prix attendu, même correspondant à deux évaluations de professionnels de l'immobilier - celle établie le 9 mai 2023 par M. [Q], expert immobilier, pour une valeur en 2020, étant écartée comme ayant été établie sur la seule foi d'éléments apportés par M. [G] et sans visite du bien - cette perte de chance sera fixée à 50 %.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [G] et la société Expert Habitat sera condamnée à payer à ce dernier la somme de 16'267,97 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [G] et la société Expert Habitat, parties perdantes, supporteront les dépens d'appel et paieront, chacun, à M. [S] une somme que l'équité commande de fixer à 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Expert Habitat paiera à M. [G] une somme de 2 000 euros sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS