TJ 76540, 11 juin 2026, RG 26/00019

DOSSIER N° RG 26/00019 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NTN2

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

Mme [P] [U]
21 rue Dr SCHWEITZER
Résidence Le Prélude - apt 4
76240 LE MESNIL ESNARD
Représentant : Me Christophe THERIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

SA LOGEO SEINE
139 cours de la République
CS 90327
76056 LE HAVRE CEDEX
Représentant : Maître Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 11 mai 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2020, la SA LOGEO SEINE a donné à bail à Mme [P] [U] l’appartement B204 situé 19/21 rue du Docteur Schweitzer à LE MESNIL-ESNARD (76240).

Lors de l’état des lieux d’entrée réalisé le 19 août 2020, différents défauts du logement ont été notés.

En 2023 et 2025, Mme [P] [U] a signalé à la SA LOGEO SEINE des défauts dans le logement et dans les parties communes de l’immeuble. Elle a notamment indiqué subir un manque d’isolation et des problèmes liés à l’humidité et aux infiltrations.

Faisant état de l’absence de réalisation des travaux pour remédier aux défauts soulevés, Mme [P] [U] a fait assigner la SA LOGEO SEINE en référé devant le juge des contentieux et de la protection par acte en date du 2 février 2026. Elle lui demande de :
-Désigner tel expert qu’il lui plaira aux fins de :
→Se rendre sur les lieux en présence des parties dûment convoquées en temps utiles ainsi que leur Conseil, sauf accord des parties,
→Prendre connaissance et se faire remettre par les parties l’ensemble des documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et veiller à leur examen contradictoire par les parties,
→Entendre tout sachant,
→Dire qu’en cas de nécessité, il pourra s’adjoindre les services d’un sapiteur de son choix,
→Visiter les lieux en détail et les décrire,
→Examiner les désordres constatés et décrits par Mme [P] [U], dans la présente assignation et les pièces qui y sont annexées,
→En apprécier la réalité,
→Déterminer l’origine et les causes techniques de ces désordres,
→Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction qui sera saisie de déterminer et de distinguer les désordres affectant les parties communes d’une part, et ceux affectant les parties privatives d’autre part,
→Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer si l’origine des désordres est imputable à une partie commune ou à une partie privative,
→Décrire la ou les solutions techniques pérennes pour remédier aux désordres constatés,
→Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou défauts de conformité,
→En évaluer précisément le coût,
→En cas d’urgence, dûment constatée par l’expert liée notamment à la sécurité des personnes et des biens, autoriser l’expert à préconiser toute mesure conservatoire utile nécessaire à la protection des personnes et des biens,
→Dire que l’expert pourra autoriser, en cas d’urgence, l’une des parties à effectuer ou faire effectuer les travaux préconisés pour le compte de qui il appartiendra,
→Fournir tous éléments techniques et de fait susceptibles de permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues, et notamment dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination,
→Donner tout élément technique et de fait permettant à la juridiction ultérieurement saisie de chiffrer les préjudices subis,
→Émettre tout avis de nature à éclairer la juridiction,
→Dire que l’expert devra, préalablement au dépôt de son rapport définitif, établir un pré-rapport permettant aux parties de faire valoir leurs observations,
→Dire que l’expert déposera son rapport en original au greffe de la juridiction dans le délai de 3 mois à compter de l’avis de consignation de la provision, en délivrera copie à chaque partie dans la cause et le mentionnera à son rapport,
→Dire que le juge chargé du contrôle des expertises suivra le déroulement des opérations et en cas d’empêchement de l’expert, il procédera à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête.
-Ordonner la suspension du paiement des loyers et du bail jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité et de rénovation du logement de Mme [P] [U] ;
-Condamner la SA LOGEO SEINE à verser à Mme [P] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SA LOGEO SEINE aux entiers dépens.

A l’audience du 11 mai 2026, Mme [P] [U] était représentée par Maître [O] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance.

A l’audience du 11 mai 2026, la SA LOGEO SEINE était représentée par Maître MOREL qui a déposé ses conclusions. Aux termes de celles-ci, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SA LOGEO SEINE demande au juge des contentieux de la protection :
-Débouter Mme [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-Laisser à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que cet article est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut pas être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Il incombe par conséquent à Mme [P] [U] de justifier d’éléments rendant crédible l’existence des désordres allégués dans son logement.

Mme [P] [U] s’est plainte de difficultés dans son logement tout d’abord en 2023 puis en 2025 et les difficultés auxquelles la demande d’expertise doit permettre de remédier concernent un manque de chauffage et une humidité excessive dans ledit logement. Mme [P] [U] ne précise pas en quoi avaient consisté ses demandes en 2023 et produit un courrier du bailleur qui indique qu’un contrôle de la VMC et du chauffage allait être effectué et qu’une intervention allait être programmée pour remédier à une fuite récurrente sur la chaudière. Il ressort des éléments du dossier que Mme [P] [U] a réitéré ses demandes au début de l’année 2025 ce qui a conduit le bailleur à faire une visite du logement le 5 février.

Mme [P] [U] verse en procédure plusieurs photos qui ne sont pas datées et qui sont difficilement exploitables. Il est possible d’apercevoir sur l’une d’elle des déshumidificateurs d’air déposés sur une planche à repasser. Elle produit également un certificat médical établi le 18 décembre 2025, dans lequel il est précisé que son état de santé peut être favorisé ou sensibilisé par un excès d’humidité et la présence de moisissures au sein de son logement.

La demanderesse fournit plusieurs attestations de proches dans lesquelles ils relatent que le logement présente un défaut d’isolation thermique au niveau du sol et des fenêtres, et de l’humidité faisant moisir ses meubles. Ils rapportent également la dégradation de sa santé en raison de l’état de son appartement.

La bailleresse fournit le compte-rendu de la visite du logement de Mme [P] [U] le 5 février 2025. Un relevé a été fait ce jour-là établissant une température de 22,3 degrés dans le logement et un taux d’hygrométrie normal. Les photographies produites ne font apparaître aucune trace d’humidité sur les murs du logement et un parquet en bon état. Il est uniquement relevé de l’humidité dans la chambre que le bailleur attribue à un défaut d’étanchéité de la couvertine qui habille le nez de dalle sous la fenêtre. Il est également noté un défaut d’étanchéité de la baie coulissante du salon pouvant expliquer la sensation de froid ressentie par Mme [P] [U] dans cette pièce.

Par ailleurs, le bailleur relève que la locataire a posé un boudin en bas de la porte de la salle de bains, qui empêche la circulation de l’air et l’évacuation de l’humidité du logement. Concernant les odeurs provenant de la salle de bain, il est indiqué que le siphon doit être plein d’eau pour les empêcher et il est recommandé que la locataire cesse de vider le siphon de la douche tous les jours. Il n’est relevé aucun dysfonctionnement de la chaudière, un désembouage et un réglage du circuit de chauffage pouvant être nécessaire car un des radiateurs semblait mal chauffer en partie basse. L’examen extérieur du bâtiment ne laisse pas supposer de point infiltrant, la sous-face du logement sur parking est floquée et aucun signe de pont thermique n’est relevée. Il est préconisé un remplacement des plinthes.

La SA LOGEO SEINE a adressé un courrier le 11 février 2025 à Mme [P] [U] à la suite de la visite du 5 février, dans lequel elle indique que l’infiltration dans la chambre a fait l’objet d’une déclaration de sinistre Dommage Ouvrage par le syndic de copropriété et qu’une expertise allait être mise en place. Il est également précisé que le responsable de secteur de la bailleresse allait prendre en charge les interventions techniques et restait à la disposition de la locataire.

Une commande a été passée à la société GSNB le 11 avril 2025 concernant le remplacement de la baie vitrée du salon, d’une porte de placard, des plinthes, la réfection du joint du volet roulant ainsi que des travaux de peinture. Mme [P] [U] ne conteste pas que ces travaux ont été réalisés.

Il est versé aux débats un échange de courriels en date d’avril 2026, entre la demanderesse et un agent de la SA LOGEO SEINE. Il en ressort que la réparation de la chaudière n’avait pas été réalisée.

Il ressort de ces différents éléments que, si des désordres ont été constatés dans le logement loué par Mme [P] [U], celle-ci ne produit aucune pièce corroborant ses affirmations quant à leur gravité et notamment aucune photographie montrant des traces d’humidité sur les murs et aucun constat de commissaire de justice confirmant l’ampleur des désordres. Le compte-rendu de la visite du 5 février contredit, au contraire, les affirmations de la locataire.

De plus, les travaux à effectuer pour remédier aux désordres confirmés ont été faits ou sont en passe de l’être aux termes des échanges de courriels produits par les parties. Ils sont, à tout le moins, parfaitement identifiés de sorte que Mme [P] [U] ne démontre pas en quoi une expertise serait nécessaire pour déterminer l’origine des désordres et y remédier.

Il convient, par conséquent, de rejeter la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [P] [U].

Sur la demande de suspension de l’obligation de payer les loyers

En dehors des cas d’urgence pouvant justifier d’ordonner des mesures en référé selon l’article 834 du code de procédure civile, l’article 835 alinéa 1er du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Mme [P] [U] demande la suspension du paiement des loyers et du bail jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité et de rénovation du logement.

Il a été établi que la plupart des désordres ont été réglés par l’intervention d’une entreprise et que Mme [P] [U] ne justifie pas que le logement qu’elle occupe soit dans un état qui lui cause un trouble de jouissance.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers présentée par Mme [P] [U].

Sur les frais du procès

En vertu de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [U] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS