TJ 83050, 11 juin 2026, RG 25/00233

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [B]

JUGEMENT
[D] [B]
N° RG 25/00233 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KV4K

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 11 Juin 2026

Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE [Localité 1] c/ [G]

DÉBATS :
A l’audience publique du 28 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

assistée par Madame Nathalie REY, Greffier qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : Décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

ENTRE :

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la société SYND’UP
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [G]
né le 15 Mai 1973 à [Localité 3] (RHONE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Non comparant

Expédition revêtue de la formule exécutoire à :
Me [P] DI BORGO par LS
Expédition à :
M. [G] par LS
Délivrées le

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 avril 2025, signifié selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] » représenté la société par action simplifiée (SAS) SYND’UP, désignée en qualité de syndic a assigné monsieur [G] [H] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 23 septembre 2025.
Il demande de juger :
le syndicat des copropriétaires recevable et bien-fondé en ses demandes,
que le défendeur est défaillant dans le règlement des charges de copropriété lui incombant,
que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de monsieur [G] [H], copropriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du10 juillet 1965,
n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Il poursuit la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :
* 5716,29 euros arrêtée au 1er octobre 2024 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement avec capitalisation des intérêts en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,
* 1000 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
* 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » était représenté à l’audience par son conseil. Il produit un décompte de sa créance au principal, actualisé au 19 septembre 2025 à la somme de 6853,53 euros mais ne justifie pas l’avoir au communiqué au préalable au défendeur.
Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 14 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Par jugement avant dire droit, réputé contradictoire prononcé à cette date, le Tribunal a :
ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 novembre 2025 à 14 heures aux fins de recueillir les observations des parties relatives à la qualité de syndic de la société par action simplifiée SYND’UP et à sa capacité à représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] » dans le cadre de la présente instance en l’état de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 10 décembre 2022 (résolution n°6) ayant désigné la société par actions NEXITY LAMY en qualité de syndic de la copropriété pour la période comprise entre le 9 décembre 2022 et le 9 décembre 2025 dès lors qu’il n’est pas justifié de la résiliation du mandat de cette dernière au jour de l’audience,
réservé les demandes des parties ainsi que les dépens ; le demandeur étant tenu de faire citer monsieur [G] [H] pour cette audience.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » était représenté à l’audience par son conseil. Il expose que :
si lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2022, la SAS NEXITY LAMY avait été désignée en qualité de syndic pour une durée de trois ans, le mandat de cette dernière a été révoqué par l’assemblée qui s’est tenue le 30 avril 2024 lors de laquelle la SAS SYND’UP a été élue en qualité de syndic pour un mandat d’un an,
lors de l’assemblée qui s’est tenue par la suite le 11 janvier 2025, le mandat de la SAS SYND’UP a été renouvelé jusqu’au 30 mars 2025.
Il modifie ses prétentions initiales les amplifiant, sollicitant désormais la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. Il maintient ses autres demandes.
Il ne justifie pas avoir au préalable communiqué à monsieur [G] [H] ses nouvelles demandes prétentions.
Ce dernier n’a pas comparu et n’était pas représenté.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Par décision avant dire droit réputée contradictoire prononcée à cette date, le Tribunal relevant que le demandeur n’avait pas fait citer le défendeur pour l’audience du 25 novembre 225 et que dès lors le principe du contradictoire n’avait pas été respecté a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 avril 2026 aux fins que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » fasse citer monsieur [G] [H].
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » était représenté à l’audience par son conseil. Il maintient les prétentions qu’il avait formulé aux termes de son exploit introductif d’instance. Il communique toutefois pour information le relevé du compte copropriétaire arrêté au 22 avril 2026 présentant un solde débiteur de 7248,56 euros.
Cité le 24 février 2026 selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, monsieur [G] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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MOTIFS :
Sur l’objet du litige :

L’article 4 du code de procédure civile dispose, dans son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.”

Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Il n’y a lieu, dès lors, à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la créance du syndicat au principal :
Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de ladite loi rappelle que «les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale».
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
…Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »
Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.
De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.
Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.
Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
Aux termes des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires
L’article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.
Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi il est de jurisprudence constante que s’agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.
L’article 28 du décret visé plus avant rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, monsieur [G] [H] est propriétaire des lots n° 101 et 236 au sein de la communauté immobilière « [Adresse 5] » comme en atteste le relevé de propriété produit par le Syndicat des copropriétaires.
Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :
- le relevé du compte copropriétaire arrêté au 23 novembre 2024 présentant un solde débiteur de 5716,29 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024,
les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période concernée par la procédure,
les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, adopté le budget des exercices 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026, 2026/2027, voté le montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour les exercice 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027, désigné la SAS SYND’UP en qualité de syndic pour les périodes du 30 avril 2024 au 29 avril 2025, du 11 janvier 2025 au 30 mars 2026 et du 13 décembre 2025 au 12 mars 2027 (la durée du mandat votée par l’assemblée qui s’est tenue le 13 décembre 2025 étant de 15 mois),
les relances notifiées au défendeur dont la mise en demeure du 5 septembre 2024,
le contrat de syndic de la SAS SYND’UP pour les périodes du 11 janvier 2025 au 30 mars 2026 et du 13 décembre 2025 (date de l’assemblée et non au 14 décembre 2025) au 12 janvier 2027 (et non au 31 mars 2027, la durée du mandat votée par l’assemblée étant de 15 mois).

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires comprend la reprise du solde débiteur établi par l'ancien syndic d'un montant de 2707,15 euros au 30 septembre 2023. En l’absence de paiement réalisés par le défendeur depuis cette date jusqu’au 23 novembre 2024, il appartenait au syndicat des copropriétaires de justifier de l’exigibilité du solde antérieur débiteur visé plus avant.

Le demandeur justifie des opérations comptables pour la période comprise entre le 30 septembre 2022 et le 30 septembre 2023.
En revanche, en l’absence de production des annexes comptables des exercices précédents qui ont été soumises au vote de l’assemblée ou des relevés permettant de reconstituer cette somme, le solde débiteur d’un montant de 1997,54 euros arrêté au 1er octobre 2022 n’est pas justifié. Cette somme sera écartée dans le cadre de la présente procédure dès lors que le demandeur ne rapporte pas la preuve de son exigibilité.

Par ailleurs, le décompte copropriétaire comporte plusieurs appels de fonds au titre du fonds travaux ALUR.
Or, lors de l’assemblée qui s’est tenue le 10 décembre 2022 (approuvant le budget de gestion courante de l’exercice 2023/2024), la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR n’a pas fait l’objet d’un vote alors que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 exclut du budget prévisionnel le fonds de travaux et dispose que la cotisation annuelle dudit fonds doit faire l’objet d’un vote séparé en assemblée. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.
De même, le demandeur ne justifie pas du vote par l’assemblée du montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour l’exercice 2022/2023.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l’exigibilité des sommes dont le paiement est réclamé au défendeur au titre des cotisations du fonds de travaux ALUR pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 soit au total la somme de 100,10 euros selon décompte joint par le demandeur.
Cette somme doit être écartée et annulée du compte copropriétaire.
De plus ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement tels que définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
les honoraires de syndic pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice », « constitution du dossier transmis à l’avocat » comptabilisés à priori (les décomptes annexés à la pièce n°5 produite par le demandeur étant illisibles) les 1er février 2023 (132,60 euros), 22 mars 2023 (132,60 euros) et 18 juin 2023 (255,60 euros) le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SAS SYND’UP à ce titre, la simple transmission de pièces à l’auxiliaire de Justice ne pouvant être qualifiée comme tel au visa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 . De plus, la constitution du dossier en vue de sa transmission à l’auxiliaire de justice ne peut faire l’objet que d’une unique facturation et non de plusieurs barèmes selon que celle-ci est faite à l’huissier ou à l’avocat,
les honoraires de « suivi contentieux » comptabilisés au débit du compte copropriétaire le 11 décembre 2023 (132,60 euros).
Au surplus, le demandeur ne communique pas le contrat de syndic approuvé par l’assemblée pour la période de facturation.
L’ensemble de ces frais (653,40 euros) doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.
En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [G] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de 2965,25 euros arrêtée au 23 novembre 2024, au titre des appels de fonds (charges de gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux loi ALUR), charges et frais nécessaires au recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exigibles pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement .
Le syndicat des copropriétaires est débouté pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts :
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; elle a été sollicitée par le syndicat des copropriétaires aux termes de son exploit introductif d’instance.
La capitalisation des intérêts doit donc être ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 9 avril 2025, date de délivrance de l’assignation au défendeur.

Sur les dommages et intérêts :
L’article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le compte copropriétaire enregistre un solde débiteur permanent depuis le 1er octobre 2022. Si l’extrait du compte copropriétaire actualisé au 22 avril 2026 permet d’établir que monsieur [G] [H] a repris le paiement de ses charges postérieurement à la délivrance de l’assignation, pour autant la dette s’est aggravée.

Les manquements systématiques et répétés du défendeur à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Monsieur [G] [H] est condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le demandeur.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [G] [H] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :