TJ 91228, 5 juin 2026, RG 26/00354

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 05 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00354 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RT5Q

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-présidente,
assistée de Cécile CANDAS, Greffière lors des débats à l’audience du 05 mai 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SCI HIGHLANDS II [P], dont le siège social est situé [Adresse 1],

représentée par Maître Cécile PEYRONNET de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K190,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

SASU ECO FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante, ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 17 avril 2026, la SCI HIGHLANDS II [P], propriétaire de locaux commerciaux situés à Corbeil-Essonnes et donnés à bail à la société ECO FRANCE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 février 2026,
- constater la qualité d'occupante sans droit ni titre de la société ECO FRANCE, à compter du 21 février 2026,
- ordonner l'expulsion de la société ECO FRANCE et de celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe sans droit ni titre au [Adresse 3] à [Localité 1], constitués par la cellule A10 au sein du bâtiment A de l'ensemble immobilier (284 m² de locaux à usage commercial et 87 m² de locaux accessoires de bureaux et locaux sociaux) outre 3 emplacements de stationnement pour véhicules légers, avec si besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meubles que le président du tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la société ECO FRANCE et ce en garantie de toutes sommes dues ou qui pourraient être dues,
- condamner la société ECO FRANCE à payer à la SCI HIGHLANDS II [P] :
- la somme provisionnelle de 45 825,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 mars 2026 (1er trimestre inclus) majorée des intérêts de retard au taux contractuel à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 janvier 2026,
- la somme provisionnelle de 4 582,52 euros au titre de l'indemnité forfaitaire, majorée des intérêts au taux de l'intérêt légal à compter de la délivrance de la présente assignation,
- la somme provisionnelle de 250,68 euros au titre des frais de commandement, majorée des intérêts au taux de l'intérêt légal à compter de la délivrance de la présente assignation,
- une indemnité d'occupation majorée depuis le 1er avril 2026 jusqu'à la date de la complète libération des locaux et la remise des clefs, égale à 9 008,60 euros par mois outre l'intégralité des charges, impôts et taxes dus en application du bail, calculée au prorata des jours écoulés,
- la somme provisionnelle de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- rappeler l'exécution provisoire attachée aux ordonnances de référé.

Au soutien de ses demandes, la SCI HIGHLANDS II [P] expose que :

- par acte sous seing privé du 9 octobre 2024, elle a donné à bail à la société ECO FRANCE des locaux commerciaux au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel indexable de 37 100 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance pour l'exercice d'installation de pompe à chaleur, ballon thermodynamique, plomberie, isolation thermique et acoustique, installation et réparation de panneaux photovoltaïques,
- la société ECO FRANCE ne payant pas régulièrement ses loyers et charges, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 janvier 2026, réclamant la somme, en principal, de 32 264,72 euros, qui est demeuré infructueux,
- au 12 mars 2026, la dette s'élève à la somme de 45 825,21 euros arrêtée au 1er trimestre 2026 inclus.

A l'audience du 5 mai 2026, la SCI HIGHLANDS II [P], représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Assignée conformément à l'article à l'article 659 du code de procédure civile, la société ECO FRANCE n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion du locataire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Sur ce, le bail commercial du 9 octobre 2024 stipule en son article CG15.1 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI HIGHLANDS II [P] a fait délivrer, le 20 janvier 2026, à la société ECO FRANCE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer la somme, en principal, de 32 264,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2025 inclus.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI HIGHLANDS II [P] n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 février 2026 minuit ce qu'il convient de constater.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la société ECO FRANCE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI HIGHLANDS II [P] sollicite la condamnation de la société ECO FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 45 825,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 mars 2026 (1er trimestre inclus).

Sur ce, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI HIGHLANDS II [P], l'obligation de la société ECO FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er trimestre 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 825,21 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ECO FRANCE.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date du commandement de payer, pour la somme de 32 264,72 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

A ce titre, la majoration du taux d'intérêt (majorée des intérêts de retard au taux contractuel) sollicitée s'analyse comme une clause pénale qui est, en tant que telle, susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société ECO FRANCE causant un préjudice à la SCI HIGHLANDS II [P], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 21 février 2026 et jusqu'à la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la société ECO FRANCE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2026, conformément à la demande.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande au titre de l'indemnité forfaitaire

La SCI HIGHLANDS II [P] formule une demande provisionnelle au titre de l'indemnité forfaitaire, pour une somme de 4 582,52 euros avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.

Or, l'indemnité forfaitaire prévue au bail est une clause pénale contractuelle qui est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La demande de condamnation aux frais de commandement s'analyse au titre des dépens.

La société ECO FRANCE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société ECO FRANCE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI HIGHLANDS II [P] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS