TJ 91228, 5 juin 2026, RG 26/00249

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 05 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00249 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RT23

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-présidente,
assistée de Cécile CANDAS, Greffière lors des débats à l’audience du 05 mai 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

S.C ENTREPOTES, dont le siège social est situé [Adresse 1],

représentée par Me Adrien LESAFFRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

SARL 2H AUTO, dont le siège social est situé [Adresse 2],

représentée par Me Annick RALITERA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0940.

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 19 mars 2026, la société ENTREPOTES, propriétaire de locaux commerciaux situés à Sainte-Geneviève-des-Bois donnés à bail la société 2H AUTO, a assignée cette dernière en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de I'article 1103 du code civil et de l'article L145-41 du code de commerce, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 12 janvier 2026 et ses conséquences.

Au soutien de ses demandes, la société ENTREPOTES expose que :

- par acte sous seing privé en date du 2 juin 2020, elle a donné à bail à la société 2H AUTO un immeuble à usage de bureaux et d'activité situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juin 2020, moyennant un loyer annuel indexable de 48 000 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement,
- la société 2H AUTO ne s'acquittant pas ou avec retard des sommes dues au titre des loyers et charges, la société ENTREPOTES l'a mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juin 2025 de lui régler la somme de 20 569,40 euros au titre des loyers et charges échus, en vain,
- la société ENTREPOTES lui a donc fait délivrer, le 11 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme, en principal, de 35 255,40 euros TTC au titre des loyers impayés arrêtés au mois de novembre 2025, qui est demeuré infructueux,
- le montant de la dette locative s'élève à la somme de 43 099,40 euros TTC à février 2026 inclus.

A l'audience du 5 mai 2026, la société ENTREPOTES, représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions aux termes desquelles, elle sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de I'article 1103 du code civil et de l'article L145-41 du code de commerce de :

- condamner la société 2H AUTO à régler sa dette locative de 48 503,65 euros TTC arrêtée au 28 avril 2026, en 20 échéances mensuelles de 2 425,18 euros TTC pour la première fois le 25 mai 2026, puis le 25 de chaque mois suivant, en sus des loyers, charges et accessoires du bail courants, devant être réglés mensuellement à compter du 25 mai 2026 et jusqu'au règlement de la totalité de la dette locative,

Dans l'hypothèse où le preneur ne réglerait pas les sommes dues au titre de sa dette locative selon l'échéancier de paiement convenu soit le 25 de chaque mois à compter du 25 mai 2026, et/ou les loyers, charges, taxes et accessoires courants du bail le 25 de chaque mois jusqu'au règlement de la totalité de la dette locative, il est demandé au président du tribunal de céans statuant en référé de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 12 janvier 2026,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la société 2H AUTO et de tous occupants de son chef des locaux dépendants de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] si besoin est avec le concours de la force publique, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'à la libération effective des lieux loués par la société 2H AUTO,
- ordonner la séquestration et le dépôt dans tel lieu approprié du matériel et mobiliers se trouvant encore dans les lieux loués lors de l'expulsion aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner par provision la société 2H AUTO au paiement de la somme de 48 503,65 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 28 avril 2026 inclus, sauf à parfaire au jour de l'audience,
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 12 janvier 2026 au montant du dernier loyer en cours majoré de 50 %, soit à la somme 19 309,50 euros HT/HC, soit 23 171,40 TTC par trimestre, charges et taxes en sus,
- condamner par provision la société 2H AUTO au paiement des indemnités d'occupations qui seront échues au jour de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective de l'Immeuble loué,
- se réserver la compétence de liquider l'astreinte,
- juger que le dépôt de garantie d'un montant de 16 000 euros restera acquis à la société ENTREPOTES conformément à l'article 5 du bail,
- condamner la société 2H AUTO au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de l'avocat constitué conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La société 2H AUTO, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions sollicitant de constater l'accord de la société ENTREPOTES pour la demande de délai de paiement en 20 échéances mensuelles de 2 425,18 euros TTC à compter du 25 mai 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

En l'espèce, la société ENTREPOTES justifie par la production du bail commercial du 2 juin 2020, de la mise en demeure du 4 juin 2025, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2025 et du décompte actualisé au mois d'avril 2026 inclus, que sa locataire, la société 2H AUTO, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré le 11 décembre 2025 dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 11 janvier 2026 minuit.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 11 janvier 2026 minuit.

Cependant, les deux parties s'accordent sur des délais de paiement, de sorte qu'il convient de considérer que les parties s'accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire afin de permettre à la société 2H AUTO de s'acquitter des sommes dues selon un échéancier et de dire qu'en cas de défaut de paiement la clause résolutoire retrouvera son plein effet, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Il convient donc de faire droit à cette demande et de rappeler qu'en cas de défaut de paiement au cours du délai imparti, la clause résolutoire s'appliquera d'office sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, que la société 2H AUTO sera alors considérée comme occupante sans droit ni titre et que la société ENTREPOTES sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Il n'y a pas lieu de d'assortir l'expulsion d'une astreinte, l'exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation due en cas d'acquisition de la clause résolutoire

Le maintien dans les lieux de la société 2H AUTO, causant un préjudice à la société ENTREPOTES, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 12 janvier 2026.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Par ailleurs, la société ENTREPOTES fait valoir à l'audience du 5 mai 2026 que la société 2H AUTO reste à lui devoir la somme de 48 503,65 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés au mois d'avril 2026 inclus.

La société 2H AUTO, n'établissant pas s'être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le quantum de la créance.

En conséquence, l'obligation de la société 2H AUTO de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision à hauteur du montant reconnu, soit la somme de 48 503,65 euros.

Il convient en conséquence de condamner la société 2H AUTO à payer à la société ENTREPOTES au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2026 inclus, la somme non sérieusement contestable de 48 503,65 euros.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La société 2H AUTO sollicite que lui soit accordée des délais de paiement, soit 20 mois, pour lui permettre d'apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes pour lesquelles la société ENTREPOTES donne son accord.

Il convient en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire et, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l'occupation des lieux continueront d'être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d'occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l'espèce, la société 2H AUTO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat constitué conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société ENTREPOTES la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS