TJ 67437, 11 juin 2026, RG 24/00160

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
C.S. 50.135
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

N° RG 24/00160 - N° Portalis DB2D-W-B7I-CNQI

Minute N°

DU 11 Juin 2026

section civile

Copie exécutoire à :
Me CLAUSSE
Copie c.c. à :
Me SCHWAB

le

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

Mme [C] [L]
née le 11 Juillet 1958 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent CLAUSSE de la SELARL DIVALEX CONSEILS, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2024-176 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. SEBSEV,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Muriel SCHWAB de la SCP M. SCHWAB ET G. GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

Nature de l'affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité de juge des contentieux de la Protection
Mélanie LITTY, Greffière placée

DÉBATS :

A l'audience du 04 Mai 2026
tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe
rendu par décision Contradictoire, en premier ressort
signé par Aline WATIEZ,Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité juge des contentieux de la Protection et Esther METZ, Greffière, n'ayant pas participé au délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 2 janvier 2004, la SCI LA ZORN, devenue depuis la SCI SEBSEV, a donné à bail à Mme [L] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel d’un montant initial de 322 euros, outre une avance sur charge d’un montant mensuel de 45 euros.

Par assignation en date du 15 mai 2024, Mme [L] [C] a sollicité à titre principal qu’une expertise judiciaire soit ordonnée afin de faire constater les désordres et non conformités affectant le logement loué au motif que ce dernier ne serait pas décent.

Par jugement avant dire droit en date du 6 janvier 2025, une expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert a établi son rapport le 9 octobre 2025.

Par dernières conclusions en date du 20 février 2026, Mme [L] [C] sollicite:

- la condamnation de la SCI SEBSEV à réaliser, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les travaux de remise en état et de conformité du logement, tels que décrits au paragraphe 7.9 du rapport d'expertise du 19 octobre 2025, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification jugement à intervenir, avec réserve du droit de liquider l’astreinte,
- la réduction de moitié du montant du loyer dû par le locataire jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité par le bailleur,
- la condamnation de la SCI SEBSEV au versement du trop perçu de loyer, soit la somme de 9711 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
- la condamnation de la SCI SEBSEV au paiement d’une somme de 15000 euros au titre de la perte de jouissance, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
-la condamnation de la SCI SEBSEV, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à rétablir l'accès au grenier figurant dans le bail, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir
-la condamnation de la SCI SEBSEV au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts ,
-la condamnation de la SCI SEBSEV , sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à faire établir un décompte de charges au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et à produire les justificatifs utiles dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
Elle conclut enfin au débouté de l'ensemble des autres demandes de la SCI SEBSEV et sollicite sa condamnation aux dépens avec paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Par dernières conclusions en date 7 avril 2026, la SCI SEBSEV a conclu au débouté des demandes et sollicite la somme de 859.68 euros au titre des arriérés de loyers et charges.
Enfin, elle sollicite la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens avec paiement d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 4 mai 2026, les parties, représentées par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs derniers écrits respectifs auxquels il sera dès lors expressément renvoyé pour un exposé plus complet des prétentions et motifs de chacun conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur la décence du logement :

Il résulte du rapport d’expertise en date du 9 octobre 2025 que le logement occupé par Mme [L] “présente de nombreux désordres et non-conformités, dont l'origine est principalement imputable au bailleur”.

Selon l’expert, “les investigations ont mis en évidence :

- des non-conformités réglementaires majeures (installation de la chaudière gaz de type B dans un local dépourvu de ventilation, alimentation gaz de la cuisinière sans amenée ni sortie d'air, installation électrique présentant des risques d'incendie et d'électrocution, garde-corps et loggia ne répondant pas aux exigences actuelles de sécurité ;
- des défauts d'entretien et de maintenance relevant du bailleur (plomberie, robinetterie, siphon d'évier, infiltrations, menuiseries dégradées, plancher affaissé, isolation thermique insuffisante);
- des atteintes aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, caractérisant un logement ne répondant pas aux exigences minimales de sécurité, de salubrité et de confort ;
- des interventions personnelles de la locataire (multiprises non conformes, câblages bricolés, hotte raccordée de manière irrégulière) venant aggraver certains risques mais dont l'impact demeure secondaire au regard des carences imputables au bailleur”.

L’expert conclut son rapport en indiquant que “en conséquence, il convient de retenir que :

- le logement doit être qualifié de non décent,
- les travaux de remise en état, estimés à environ 19 910 euros TTC, incombent au bailleur, au titre de son obligation légale de délivrer un logement conforme et salubre,
- la valeur locative contractuelle du bien, compte tenu des désordres constatés, doit être minorée de 30 %,
-le préjudice de jouissance du locataire est caractérisé, en raison de la privation d'usage normal des équipements essentiels, de l'inconfort thermique et du risque permanent pour la sécurité et la santé”.

Les conclusions de l’expertise sont donc très claires et la SCI SEBSEV n’apporte nullement de preuve contraire quant à l’état de décence du logement, son absence de conformité aux exigences minimales de sécurité, de salubrité et de confort et des causes de ces manquements, principalement imputables au bailleur selon l’expert.

Or, L’article 1719 3°du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière “d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

L’article 1721 du même code dispose également que “il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

Dès lors, en l’espèce, au vu du rapport d’expertise, il sera fait droit à la demande de condamnation de la SCI SEBSEV aux travaux préconisés par l’expert en pages 43 et 44 de son rapport, lesquelles seront annexées au présent jugement, sous réserve de ceux qui auraient déjà été effectués par le bailleur dans l’intervalle. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas à ce stade nécessaire.

L’expert a chiffré la valeur locative actuelle du logement, compte tenu des désordres constatés, à la somme mensuelle de 415 euros hors charges. C’est donc ce montant de loyer que Mme [L] devra verser à son bailleur jusqu’à la réalisation des travaux et la cessation des troubles.

S’agissant en revanche de la demande de condamnation de la SCI SEBSEV au versement d’un trop perçu de loyer chiffré à la somme de 9711 euros, soit 78 mois X 124.5 euros (représentant la minoration de 30% d’un loyer supposé de 415 euros), il ne pourra y être fait droit en raison du calcul erroné de la partie demanderesse.
Si le loyer était au départ de 322 euros hors charges (367 euros charges comprises), aucune des parties n’indique quels étaient les montants des loyers revalorisés payés ultérieurement par la locataire durant ces dernières années.
De plus, le montant de 415 euros correspond bien selon l’expert à la valeur actuelle du bien compte tenu des désordres l’affectant et non au loyer réclamé par le bailleur.
En l’état, le chiffrage de la demande est totalement infondé et la demande de Mme [L] sera donc rejetée en l’état.

Enfin, compte tenu de la nature et de l’ampleur des troubles constatés par l’expert, il sera alloué à Mme [L] la somme indemnitaire de 6000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi, et ce notamment vu la privation depuis plusieurs années par la locataire de l’usage normal des équipements essentiels du bien loué, de l’inconfort thermique subi et de l’exposition au risque pour sa santé et sa sécurité.

Sur l’accès au grenier :

Mme [L] se prévaut d’un accès au grenier situé au 3ème étage dont l’accès lui serait fermé suite à un changement de serrure par la SCI SEBSEV, ce qui est contesté par cette dernière qui indique que le grenier ne fait pas parti du bail signé par la locataire.

Il est constant en l’espèce que sur l’exemplaire original du bail en date du 2 janvier 2004, signé par les parties, ainsi que sur l’exemplaire de la SCI SEBSEV, la mention manuscrite “au 3 étage grenier coté droit une clé à disposition” ne figure pas; de plus, cette mention est d’une couleur légèrement plus pâle que le reste des écritures manuscrites du bail et d’une écriture légèrement différente.

Vu l’original du contrat signé par les parties produit au débat, la mise à disposition du grenier dans le contrat de bail n’apparaît pas établie en l’espèce. La demande de Mme [L] sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la demanderesse :

Mme [L] sollicite la condamnation de la SCI SEBSEV au paiement d’une somme supplémentaire aux autres montants déjà réclamés de 2 500 euros à titre de dommages intérêts sans expliquer sa demande dans ses conclusions.

A défaut de justification et d’explication, et vu les montants alloués au titre de la perte de jouissance et des frais de procédure, sa demande ne pourra aboutir.

Sur l’arriéré locatif :

La SCI SEBSEV sollicite la condamnation de Mme [L] au paiement d’une somme de 859.68 euros au titre des arriérés de loyers et de charges sans plus de précisions. Dans ses pièces, on trouve un décompte au 31 décembre 2023 avec ce solde.

Or, malgré les demandes dans le cadre de la présente procédure, la SCI SEBSEV n’a jamais produit les justificatifs de charges lui ayant permis d’établir ses décomptes de charges, qui sont pourtant contestés par la partie adverse.

De fait, en l’état, il est donc impossible de vérifier le montant exact de l’arriéré locatif. La demande de la SCI SEBSEV, qui échoue à rapporter la preuve de la somme qu’elle allègue, sera donc rejetée en l’état.

Il sera fait droit en revanche à la demande de condamnation de la SCI SEBSEV à la production des justificatifs de charges ayant servi aux décomptes des années 2019 à 2023, et ce sous astreinte compte tenu de l’inertie et de la réticence du bailleur en l’espèce.

PAR CES MOTIFS