TJ 44109, 18 mai 2026, RG 26/00284

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Mai 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [W] [S], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]
Appartement 40 Etage 1
22 Boulevard Président René Coty
44100 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 mars 2026
date des débats : 11 mars 2026
délibéré au : 18 mai 2026

RG N° N° RG 26/00284 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OK65

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [N] [J] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 5 novembre 1987, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes, désormais rattaché à NANTES METROPOLE, (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [E] [J] un logement situé au premier étage, 22 boulevard Président René Coty à Nantes (44100).

Par avenant en date du 21 février 2019, Monsieur [N] [J] est devenu cotitulaire du contrat de bail.

Par courrier recommandé reçu le 19 avril 2019, Madame [E] [J] a donné congé à son bailleur, Monsieur [N] [J] devant seul titulaire du contrat de bail.

Le 1er août 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1 696,25 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 9 décembre 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
Constater la résiliation du bail signé le 5 novembre 1987 et de son avenant du 21 février 2019 entre les parties ;
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [J] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
Condamner Monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 2 636,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 octobre 2025, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Condamner Monsieur [N] [J] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme mensuelle de 362,60 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
Condamner Monsieur [N] [J] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [N] [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;
Ordonner l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mars 2026, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [W] [S] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7 094,15 euros, somme comprenant 2 057,86 euros de Supplément de loyer de solidarité. Le bailleur a précisé qu’aucune conciliation n’est possible avec le locataire au vu de l’échec des précédentes tentatives et du refus de celui-ci de rencontrer un travailleur social. Il a précisé que le dernier paiement date du 17 avril 2025 et que le montant du loyer est actuellement de 482,17 euros par mois. Par ailleurs, l’office public a précisé que le locataire perçoit 2 300 euros de revenus mensuels, et qu’il a seulement justifié de son assurance locative pour la période allant du 9 décembre 2025 au 9 décembre 2026 et non pour la période antérieure.

Monsieur [N] [J], régulièrement assigné à étude a comparu. Il a indiqué avoir fait des réclamations sur le logement compte tenu du mauvais état des radiateurs. Par ailleurs, s’agissant de la dette de loyer, il a indiqué avoir effectué un paiement de 500 euros le matin de l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire proposant de verser la somme mensuelle de 400 euros en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En l’absence de contact avec le locataire, l’espace départemental des solidarités n’a pas été en mesure d’établir un diagnostic social et financier de la situation de [N] [J].

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 9 décembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 11 mars 2026.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 7 juillet 2025, la Commission en ayant accusé réception le 8 juillet 2025 soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et du commandement de payer du 1er août 2025 demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

Dès lors, Monsieur [N] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [N] [J] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 474,55 euros, augmenté des charges et ce à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7 094,15 euros au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, déduction faite des frais de procédure (146,98 euros + 130,85 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [J] indique avoir effectué un virement de 500 euros le matin de l’audience. Or ce virement n’apparait pas le décompte versé celui-ci ayant été édité le 4 mars 2026. Par conséquent, si ce paiement a effectivement été réalisé par le locataire, il sera déduit de la dette locative.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’Office Public de l’Habitat de la Métropole de Nantaise ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle.

Ainsi, NANTES METROPOLE HABITAT ne peut prétendre au paiement des sommes de 25 euros correspondant à des frais de dossier pour l'enquête, de 15,24 euros correspondant à deux pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social et de 2 057,86 euros correspondant à un supplément de loyer de 1 028,93 euros par mois appliqué au locataire en janvier et février 2026, lesquelles seront soustraites de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [N] [J] sera condamné au paiement de la somme de 4996,05 euros au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [N] [J] n’a effectué aucun virement depuis avril 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [J] indique avoir effectué un virement de 500 euros le matin même, lequel n’apparait pas le décompte celui-ci ayant été édité le 4 mars 2026. Il propose de verser la somme de 500 euros en sus de loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé par l’Espace départemental des solidarités en l’absence de contact avec le locataire de sorte qu’aucune indication supplémentaire n’est produit sur sa situation.

Le locataire n’étant pas en mesure d’apporter la preuve d’avoir effectivement repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, la demande de délais de paiement de Monsieur [N] [J] sera rejetée, l’ensemble des conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas rempli.

Par ailleurs, en application de l'alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le locataire a indiqué lors de l’audience percevoir un revenu mensuel de 2 300 euros. Par ailleurs, le bailleur a précisé que celui-ci refuse de rencontrer un travailleur social.

Dès lors, en l’absence d’éléments établissant des difficultés particulières ou une démarche active en vue d’apurer sa dette, il n’est pas justifié de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, au regard de l’équité, il conviendra de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :