TJ 44184, 18 mars 2026, RG 25/01539

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/01539 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FUHZ

Minute : 26 / 184

JUGEMENT
DU 18 Mars 2026

AFFAIRE :

[Y] [N]

C/

[M] [P], [I] [G]

Copies certifiées conformes
Me Chahira OUERGHI-NEIFAR
Me LEBRUN

Copie exécutoire
Me Chahira OUERGHI-NEIFAR

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [Y] [N],
demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Chahira OUERGHI-NEIFAR de la SARL ATHENAVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [M] [P],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me LEBRUN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [I] [G],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me LEBRUN, avocat au barreau de NANTES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Emmanuel CHAUTY

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 21 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/01539

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2018, Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] ont donné à bail à Madame [Y] [N] une maison d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 2].

Madame [Y] [N] a quitté le logement le 6 janvier 2024.

Par courrier en date du 3 octobre 2024, Madame [Y] [N] a adressé à Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] une demande de lui restituer le dépôt de garantie, de procéder à la régularisation des charges et de lui transmettre une quittance de loyer pour l'année 2023.

Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] ont refusé de faire droit à ces demandes à l'exception de la transmission de la quittance de loyer requise.

Par acte du 5 juin 2025, Madame [Y] [N] a assigné Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamnés aux sommes suivantes :
– 780 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
– 1 170 euros au titre de la majoration de retard de 10%,
– 6 780 euros au titre du remboursement, en l'absence de justification de régularisation, des charges provisionnées sur l'intégralité de la période de contrat de bail,
– 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour leur résistance abusive,
– 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire était appelée à l'audience du 21 janvier 2026.

Madame [Y] [N], représentée par son avocat, sollicite la condamnation des défendeurs aux sommes suivantes :
– 780 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
– 1 872 euros au titre de la majoration de retard de 10%,
– 6 780 euros au titre du remboursement, en l'absence de justification de régularisation, des charges provisionnées sur l'intégralité de la période de contrat de bail,
– 2 000 euros au titre de dommages-intérêts pour leur résistance abusive en réparation du préjudice matériel et 6 000 euros en réparation du préjudice moral,
– 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle rappelle que l'état des lieux de sortie mentionnait un logement en très bon état ou bon état. Elle prétend que les commentaires qui y sont inscrits l'ont été après la réalisation contradictoire de l'état des lieux et que la date des photographies versées au dossier n'est pas prouvée. Elle indique que d'autres locataires des défendeurs ont connu les mêmes déboires. Madame [Y] [N] explique qu'à tout le moins, les dégradations supposées seraient dû à l'usure normale du bien loué. Elle conteste en outre la force probante des devis produits par les propriétaires. Elle constate enfin que Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] ne justifient d'aucune régularisation de charges et soutient que sa demande n'est touchée par aucune prescription.

Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P], représentés par leur avocat, sollicitent le débouté des demandes de Madame [Y] [N]. Ils rappellent que le logement était neuf au moment de l'entrée dans les lieux de la demanderesse. Ils font état des commentaires mentionnés sur l'état des lieux de sortie contradictoire qui révèlent un état de saleté important ainsi que des dégradations. Ils versent en complément des photographies réalisées lors de l'état des lieux. Ils réfutent que ces dégradations soient liées à la vétusté des lieux mais invoquent un manque d'entretien. Les propriétaires allèguent en outre que le jardin n'a pas été correctement entretenu. Ils sollicitent ainsi la condamnation de Madame [Y] [N] à leur verser la somme de 5 458,54 euros au titre des réparations locatives. Ils constatent en outre que la demanderesse n'apporte pas la preuve de son préjudice. S'agissant de la régularisation des charges, Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] soulèvent la prescription de l'action de Madame [Y] [N] s'agissant des charges pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021. Ils invoquent la compensation de la somme qu'ils devraient au titre de ces régularisations de charge, à savoir la somme de 2 733 euros, avec les montants dus au titre des réparations locatives. Enfin, ils demandent la condamnation de Madame [Y] [N] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie

L'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il ressort de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 6 janvier 2024 que de nombreux commentaires apposés en marge font état de traces de salissure, de petites rayures ou de joints à refaire. Ces commentaires ne sont pas incompatibles avec une mention de pièces en bon ou très bon état dans le logement dans la mesure où ces traces de saleté ou menues dégradations esthétiques ne mettent pas en cause le bon fonctionnement des meubles ou la destination desdites pièces. Il n'est par ailleurs pas contesté que le logement a été mis à disposition de Madame [Y] [N] dans un état neuf, ce que confirme l'état des lieux d'entrée qui ne mentionne aucune de ces dégradations. En outre, la demanderesse ne démontre pas que ces commentaires aient été écrits après la réalisation de l'état des lieux de sortie, l'exemplaire versé par ses soins comportant ces mêmes appositions. Les photographies versées au débat par les propriétaires et datées du jour de l'état des lieux de sortie, sans qu'il ait pu être prouvé qu'elles avaient été postdatées, corroborent en grande partie lesdits commentaires. Cet état de saleté relevé dans l'état des lieux de sortie correspond à un défaut d'entretien de la part de la locataire. De la même manière, le jardin semble n'avoir pas été parfaitement entretenu avec des mauvaises herbes poussant sur les parties gravillonnées. De même, l'état des enduits des murs ou de la toiture relève de la responsabilité des propriétaires qui l'ont spécifiquement mentionné dans l'état des lieux d'entrée. Ce même état des lieux visait par ailleurs les principales attentes des bailleurs à l'égard du preneur s'agissant du jardin et du parking comme le désherbage et la tonte, venant ainsi, contractuellement, circonscrire les obligations de la locataire en terme d'entretien des extérieurs. Dès lors, l'élagage des arbres n'est pas de la responsabilité de la locataire, malgré sa mention dans les dispositions de l'annexe du décret du 26 août 1987 qui ne sont pas d'ordre public. De même, le profilage du parking ne peut relever des obligations de la locataire et n'a pas à être supporté par la locataire, ceci d'autant plus qu'il correspond à des travaux lourds dépassant le critère du simple entretien requis. La pelouse peut néanmoins être considérée comme non entretenue également compte-tenu des photographies versées en procédure, tout comme le nettoyage de la terrasse qui peut être compris, par extension, comme un extérieur dont l'entretien revenait à la demanderesse.

Ainsi, compte-tenu des devis produits au débat et qui disposent d'une force probante suffisante pour démontrer le coût des réparations locatives, il convient de retenir les sommes suivantes :
– 321,50 euros pour le nettoyage intérieur, auquel il convient d'appliquer une décote de vétusté pour 20%, soit 257,20 euros,
– 815 euros HT soit 978 euros TTC pour le jardin (lignes 1, 3, 4 et 8),
– 380,60 euros pour l'entretien du chauffage en sol sur 2022, 2023, 2024, réalisé à chaque fois en février et donc correspondant à l'utilisation par Madame [Y] [N] de son logement jusqu'à son départ.

La facture EDF versée par les défendeurs ne correspond à aucune réparation locative.

La facture liée au désembouage du chauffage au sol ne correspond à aucun élément relevé dans l'état des lieux de sortie.

Ainsi, le montant des réparations locatives peut se chiffrer à la somme de 1 615,80 euros.

Il conviendra de retrancher à cette somme le montant du dépôt de garantie, soit 780 euros.

Compte-tenu de l'existence de réparations locatives, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [Y] [N] s'agissant de la majoration de retard.

Sur la régularisation des charges

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Néanmoins, l'article 7-1 de la même loi fixe le délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail à trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Applicable à l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, le délai de prescription triennal débute au jour où de la régularisation des charges, seule date permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

En l'espèce, aucune régularisation de charges, malgré des relances de la part de la locataire, n'a été effectuée en cours de bail par Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] de telle sorte que le délai de prescription n'a jamais pu débuter. Ainsi, l'action en remboursement des charges payées sur les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 du bail peut être considérée comme non prescrite.

Considérant la somme de 113 euros versée chaque mois par la demanderesse au titre du contrat de bail, il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] à verser la somme de 6 780 euros à Madame [Y] [N], faute de transmission des justificatifs de régularisation de charges.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [Y] [N]

L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait dommageable doit être réparé par celui qui l'a causé.

En l'espèce, c'est à bon droit que les propriétaires n'ont pas restitué le dépôt de garantie à Madame [Y] [N] compte-tenu des réparations locatives. De même aucun comportement agressif de la part des défendeurs à l'égard de la locataire n'est relevé, toutes les demandes de cette dernière ayant fait l'objet d'une réponse argumentée. A titre surabondant, celle-ci ne justifie pas de son préjudice financier ou moral.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Y] [N] de sa demande de ce chef.

En outre, par application des articles 1347 et suivants du code civil, il sera fait application de la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

En conséquence, seule la somme de 5 944,20 euros sera due par les propriétaires à la locataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [I] [G] et Madame [M] [P], partie principalement perdante à la présente instance.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS