TJ 80021, 11 juin 2026, RG 26/00009

RG : N° 26/00009 - N° Portalis DB26-W-B7K-IWIR

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Jugement de contestation état de collocation

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ZELIE”, représenté par son Syndic en exercice le CABINET FONCIA CENTRE VAL DE LOIRE, dont le siège est situé 5 Jardin Eblé - 49000 ANGERS, pris en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège.
Ayant élu domicile en l’Etude de la SCP CDJ72 BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaires de justice associés, 127 Avenue Rhin et Danube, 72000 LE MANS
Ayant pour avocat plaidant Maître Cyrille GUILLOU, de la SCP G.BOIZARD - C. GUILLOU AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ANGERS, et pour avocat postulant Maître Agathe AVISSE, avocat au barreau d’AMIENS
DEMANDEUR
A :

Maître [E] [D], mandataire judiciaire, membre de la SELARL EVOLUTION, dont le siège se trouve à SAINT-QUENTIN (02100), 2 place des Campions, exerçant à AMIENS (80000) 34 rue Lamartine, en qaulité de liquidateur de la SCCV ZELIE, Société civile de Construction Vente immatriculée au RCS de AMIENS sous le n° 487.546.764, dont le siège social est 9 rue Marc Sangnier 80000 AMIENS, désignée à cette focntion par ordonnance du 31 mars 2025 le désignant en remplacement de Maître [B] [F] elle-même désignée par jugement du Tribunal de Grande Instance d’AMIENS en date du 10 décembre 2012
représenté par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

Monsieur le Comptable des Finances Publiques du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Sarthe, domicilié 23 place des Comtes du Maine BP 22394 72002 LE MANS CEDEX 1
ayant pour avocat plaidant Me Jean-Yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE, avocats au barreau du MANS et pour avocat postulant Maître Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d’AMIENS

GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, CFC, Société d’assurance mutuelle à cotisations variables régie par le Code des assurances, SIRET 333 384 832, dont le siège social est 7 chemin de la Dhuy, 38240 MEYLAN, ayant établissement secondaire 58 rue Général Ferrié à 38100 GRENOBLE
LA SARL SN SARTOR, dont le siège social est situé 24 chemin de Goulard, 72500 CHATEAU-DU-LOIR,pris en la personne de son représentant légal, ayant élu domicile au Cabinet de Maître Georges BONS, avocat 2 Avenue d’Haouza 72100 LE MANS
M. et Mme [T] [Q], demeurant 44 rue du Beau rietz 62840 LORGIES
non comparants ni représentés
DEFENDEURS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 21 mai 2026 devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution
assisté de Madame Béatrice AVET, Cadre-Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête réceptionnée au greffe le 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence «ZELIE» a sollicité du juge de l’exécution de céans de :

*prendre acte que la présente requête portant contestation de l'état de collocation dressé par le liquidateur judiciaire, la SELARL EVOLUTION, dans le cadre de la liquidation judiciaire intéressant la SCCV ZELIE, sera dénoncée dans le délai de la loi aux créanciers figurant dans ledit état de collocation au tableau «Etat des inscriptions et admissions des créances», ainsi qu'au liquidateur ;

*en tant que de besoin, bien vouloir fixer une date d'audience pour qu'il puisse être contradictoirement débattu de la présente contestation ;

*dans tous les cas, sursoir à statuer sur l'admission de l'état de collocation litigieux, si mieux n'aime le juge de l'exécution dire dès à présent celui-ci irrégulier, sans effet comme étant nul, et en tout cas inopposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence ZELIE, faute qu'il ait été régulièrement procédé à la purge du privilège occulte du syndicat des copropriétaires dans les conditions d'ordre public fixées aux articles 20 et 6 de la Loi de 1965 et du décret de 1967 ;

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «ZELIE» fait état, en substance, que la SCCV ZELIE a entrepris la construction d'un ensemble de bâtiments à CHATEAU-DU-LOIR (72500).

Elle n'est toutefois pas parvenue à commercialiser suffisamment de lots pour faire face à ses engagements financiers et une liquidation judiciaire a été prononcée le 2 décembre 2012, Maître [B] [F], mandataire judiciaire, étant désignée en qualité de liquidateur.

Dans le cadre de son mandat, le liquidateur a cherché à réaliser l'actif de la SCCV ZELIE sans parvenir à vendre les derniers lots non achevés appartenant à celle-ci.

Ainsi, les lots vendus à divers acquéreurs avant la mise en liquidation se voyaient appliquer le statut de la copropriété et, parallèlement, subsistait au sein de ladite copropriété divers lots correspondant à des appartements non achevés qui étaient encore la propriété de la SCCV ZELIE en liquidation.

La société FONCIA a alors gracieusement mis à la disposition du liquidateur, qui semblait bloqué en raison de l'absence d'acquéreurs pour des biens non achevés, et du fait qu'il ignorait la valeur vénale desdits biens non achevés qui composaient l'actif subsistant de la liquidation judiciaire, son service transaction immobilière afin de proposer une évaluation et d'ainsi permettre la vente des lots encore propriété de la liquidation.

Maître [B] [F] ès qualité a été autorisée à réaliser l'actif de la SCCV ZELIE par Ordonnance du 21 mars 2025 du juge commissaire du Tribunal judiciaire d'Amiens.

La vente des lots dépendant de la liquidation a eu lieu à la suite de quoi Maître [Z], notaire, a adressé au Syndic ès qualité, la société FONCIA au MANS, une lettre datée du 4 février 2025 l’informant de la mutation.

Le Syndic a saisi un Commissaire de justice pour procéder à une opposition par l’intermédiaire de la SCP CDJ72 BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaire de justice au MANS, le 20 février 2025, à Maître [Z], Notaire.

Alors qu’elle attendait le versement, en sa qualité de créancier privilégié, d'une somme de 53.372,55 € au titre des charges impayées avancées par les autres copropriétaires, elle a reçu à domicile élu, chez le Commissaire de justice, un document intitulé «Notification. Etat de collocation», le 13 Janvier 2026, mentionnant que le privilège du syndicat des copropriétaires (c'est-à-dire l'hypothèque légale spéciale dispensée d'inscription, conformément à l'article 2402 du Code civil) ne pouvait prospérer et qu'elle apparaissait «irrégulière et sans effet» faute d'avoir été délivrée à domicile élu chez Maître [B] [F], liquidateur.

Selon le syndicat des copropriétaires de la résidence «ZELIE», la loi impose au Notaire de réaliser «indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965 modifié» la notification du transfert de propriété de sorte que la lettre du Notaire doit être déclarée nulle et à tout le moins inopposable au syndicat des copropriétaires, de telle sorte que les délais de l'article 20 de la loi du 10 Juillet 1965 n'ont pas pu commencer à courir et sa créance doit être constatée par le tribunal.

La requête déposée au greffe du juge de l’exécution a été dénoncée par actes séparés délivrés le 27 février 2026 à Maître [E] [D], mandataire judiciaire, membre de la SELARL EVOLUTION, liquidateur de la SCCV ZELIE, au Pôle recouvrement spécialisé de la Sarthe, au Groupement Français de Caution CFC, à la SARL SN SARTOR et à Monsieur et Madame [T]-[Q].

Le greffe a procédé à la convocation des parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

A l’audience de renvoi du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, le syndicat des copropriétaires de la résidence «ZELIE», représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Maître [E] [D], mandataire judiciaire, membre de la SELARL EVOLUTION, liquidateur de la SCCV ZELIE et désigné à cette fonction par ordonnance du 31 mars 2025 en remplacement de Maître [B] [F] elle-même désignée par jugement du Tribunal de Grande Instance d'Amiens du 10 décembre 2012, était représenté par son conseil.

Il s’est opposé aux demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence ZELIE et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Il a indiqué, pour l’essentiel, que la notification effectuée au syndicat des copropriétaires était suffisamment explicite en ce qu’il était demandé de former opposition entre les mains de Maître [F], qui était détenteur des fonds, en sa qualité de liquidateur judiciaire chargé de la distribution du prix de vente, et qu’en effectuant l'opposition le 20 février 2025 entre les mains du Notaire, le syndicat des copropriétaires n'a pas respecté l'élection de domicile faite chez le mandataire judiciaire de sorte qu’il est bien-fondé à écarter sa créance de l'état de collocation, celle-ci n'ayant pas été régulièrement déclarée et ce d’autant que la réunion dans une même correspondance peut être tenue pour régulière si le courrier contient, de manière distincte, toutes les mentions exigées par le texte visé (désignation du lot, identité et domicile de l'acquéreur, mandataire commun le cas échéant, et éventuellement adresse électronique avec accord exprès), et si cette notification peut être individualisée comme telle et alors que le syndicat des copropriétaires a bien formé opposition sans l’adresser au liquidateur comme cela était stipulé. Il a ajouté, au surplus, que l'acte d'opposition ne comportait pas les justificatifs permettant de s'assurer que les charges déclarées pour un total de 53.007,65 € se rapportaient bien aux lots vendus (3, 7, 24, 28, 42, 56, 65, 97, 98, 104, 127, 149, 153, 154, 160) et aux périodes bénéficiant de l'hypothèque légale de l'article 2402 du Code civil (créances de l'année courante et des quatre dernières années échues).

Monsieur le Comptable des finances publiques du pôle de recouvrement spécialisé de la Sarthe était représenté par son conseil. Il a sollicité qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la contestation de l’état de collocation diligentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence ZELIE et que toute partie succombante soit condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Groupement Français de Caution n’était pas représentée.

La SARL SN SARTOR n’était pas représentée.

Monsieur et Madame [T]-[Q] n’étaient pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 anticipé au 11 juin 2026 pour des raisons de service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’état de collocation

Le juge de l'exécution est compétent, conformément à l'article L 642-18 du Code de commerce, pour trancher les contestations relatives à l'absence ou à l'existence à tort d'une créance mentionnée sur l'état de collocation.

L’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 modifiée dispose que « lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1 ».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « ZELIE » expose que sa créance a été injustement écartée de l’état de collocation publié au BODACC le 19 janvier 2026 en méconnaissance de son privilège de syndicat des copropriétaires et alors que la lettre du notaire du 4 février 2025, délivrée de façon non conforme aux dispositions de la loi d’ordre public du 10 juillet 1965, n’a pas fait courir le délai d’opposition de 15 jours mentionné en son article 20.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé réception du 4 février 2025, Maître [Z], notaire, a adressé au syndicat des copropriétaires la notification prévue à l’article ci-dessus en indiquant :

*en page 1 :

NOTIFICATION DE TRANSFERT DE PROPRIETE
(article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967)

AVIS DE MUTATION
(article 20-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

*en page 6 :

« La présente notification vous est adressée en qualité de syndic de la copropriété, en conformité des prescriptions :

*de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
*de l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, je vous rappelle qu’en vertu dudit article 20 I de la loi précitée, vous disposez d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente lettre pour former, par acte extrajudiciaire, opposition entre les mains de Maître [B] [F], mandataire judiciaire à Amiens (80000), 34 rue Lamartine, dépositaire des fonds de la vente, enfin d’obtenir le paiement à due concurrence, des sommes dont le vendeur serait encore débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires que vous représentez ».

Le syndicat des copropriétaires était ainsi invité à former opposition entre les mains de Maître [F], qui était détenteur des fonds, en sa qualité de liquidateur judiciaire chargé de la distribution du prix de vente.

L’avis de mutation et la notification du transfert de propriété ont des objets distincts et sont prévus par des textes distincts, raison pour laquelle l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 a été complété par celui n°95-162 du 15 février 1995 indiquant que la notification devait être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant, cette mention ne saurait, sans ajouter au texte, exiger un envoi séparé dès lors que le courrier unique distingue précisément ce qui relève de la notification de la vente et de l’avis de mutation en ventilant de façon distincte les mentions exigées par ces textes, à savoir l’avis prévu dans l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 destiné à provoquer l’opposition du syndicat et à mettre en œuvre le blocage des fonds et le privilège spécial immobilier occulte (privilège de premier rang et concurrentiel) et l’avis prévu par l’article 6 du décret du 17 mars 1967 destiné à informer le syndic du transfert de la propriété et de l’identité du nouveau propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires qui ne justifie ni d’une cause de nullité ou d’inopposabilité ni d’un préjudice ressortant de cette notification par un courrier unique, apparaît ainsi mal fondé à contester l’état de collocation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence « ZELIE » sera débouté de ses demandes.

Sur les autres demandes

Maître [E] [D], mandataire judiciaire, membre de la SELARL EVOLUTION, liquidateur de la SCCV ZELIE, et Monsieur le Comptable des finances publiques du pôle de recouvrement spécialisé de la Sarthe, seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS