TJ 83137, 12 janv. 2026, RG 25/01762

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01762 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHEC

AFFAIRE :

OFFICE VAR HABITAT

C/

[Z]

JUGEMENT réputé contradictoire du 12 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me VARRON-CHARRIER

Copie : Madame [M] [Z]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 12 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

OFFICE VAR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me VARRON-CHARRIER, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [M] [Z]
née le 14 Avril 1974 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JANVIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 17 novembre 2021, l’EPIC VAR HABITAT a donné à bail à Madame [M] [Z] un local à usage d’habitation, appartement n°36 situé au 1er étage, [Adresse 4], moyennant un loyer de 454,48 euros hors charges.
Par assignation du 14 février 2025, l’EPIC VAR HABITAT a attrait Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir la résiliation du bail pour manquement de la locataire à l’interdiction de sous-location, son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation et la restitution des fruits de la sous-location illicite.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été retenue le 24 novembre 2025.
Lors des débats, représenté par son conseil, l’EPIC VAR HABITAT s’est référé à ses conclusions déposées, remises à étude de commissaire de justice le 14 août 2025 et distribuées le 22 octobre 2025 à Madame [Z], aux termes desquelles il a demandé :
la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-respect de ses obligations locatives ; la condamnation de la requise à lui payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts : 1.697,54 euros au titre d’un arriéré locatif 189,99 euros au titre des réparations locatives 90.396 euros au titre des fruits perçus de la sous-location non autorisée 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens comprenant le coût du constat du 19 août 2024. L’EPIC VAR HABITAT expose avoir été alertée par Mme [H] [B] en août 2024, de la mise en location de son logement sur la plateforme Airbnb par Madame [Z]. Ayant réservé du 15 au 18 août 2024 pour un montant de 250 euros, cette dernière a renoncé à séjourner dans les lieux du fait de leur état de saleté. Elle a contacté le service client d’Airbnb pour signaler l’incident et réclamer le remboursement des frais.
VAR HABITAT rappelle qu’en application des dispositions particulières du bail et générales du Code de la construction et de l’habitation, la sous-location des logements sociaux est interdite. Elle soutient que le manquement de Madame [Z] est démontré par le témoignage de Madame [B] qui s’est rendue dans les lieux et a versé un chèque de caution rédigé au profit de Madame [Z], les références de l’annonce publiée sur Airbnb quant au bien loué et l’identité de l’hôte, les informations publiées par Madame [Z] sur les réseaux sociaux qui la situent sur [Localité 5] où elle se trouvait hébergée et actuellement domiciliée. Cette faute de la locataire justifie la résiliation du bail et la restitution des sous-loyers indûment perçus depuis le début du bail.

VAR HABITAT précise que depuis l’assignation, Madame [Z] a quitté le logement le 1er juillet 2025. Elle reste à devoir la somme de 1.697,54 euros au titre d’un arriéré locatif. Elle a laissé les lieux non vidés et non nettoyés. Une société est donc intervenue pour les remettre en état.
Sur les moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Madame [M] [Z] a comparu en personne le 1er septembre 2025 et le 27 octobre 2025. Elle ne s’est en revanche pas présentée aux débats le 24 novembre 2025, et personne pour elle. Elle s’est contentée d’adresser un courriel au greffe le 23 novembre 2025 pour solliciter un report d’audience, indiquant être souffrante.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de renvoi
Le renvoi d'une affaire n'est jamais de droit.
En l'espèce, et sans préjuger du bien-fondé des demandes, il sera observé que l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour se mettre en état. Les dernières conclusions et prétentions ont été régulièrement communiquées à Madame [Z] par courrier recommandé distribué le 22 octobre 2025, ce qui a justifié le report de l’audience du 27 octobre 2025 au 24 novembre 2025.
Ce n’est que quelques heures avant les débats, que Madame [Z] a sollicité par mail, un troisième renvoi, arguant être souffrante. Or cette demande n’est pas étayée ni justifiée.
Dans ces conditions, elle a été rejetée.
Néanmoins, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Madame [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à VAR HABITAT.

Par ailleurs, la procédure devant le juge des contentieux de la protection étant orale, si l’une des parties ne comparait pas, les écrits et pièces qu’elle a communiqués au juge ne peuvent être pris en compte.

Madame [Z] n’a pas été dispensée de comparaître et n’a pas justifié avoir transmis à son contradicteur le courrier daté du 25 octobre 2025 qu’elle a adressé au juge.

Ainsi, le juge n’est saisi d’aucun moyen de la part de Madame [Z] et ses arguments ou demandes écrits ne pourront pas être examinés.

Enfin, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Il est constant que le bail a été résilié à l’initiative de Madame [Z]. Un état des lieux contradictoire a été établi le 1er juillet 2025, date à laquelle VAR HABITAT a repris possession des clés et des lieux. Dès lors, la demande de voir constater la résiliation est devenue sans objet.
Sur l’arriéré locatif
Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l'espèce, VAR HABITAT réclame le paiement d’une somme de 1.697,54 euros au titre du solde de tout compte des loyers et charges locatives. L’EPIC verse aux débats :
- le contrat de bail signé par Madame [Z], avec effets au 17 novembre 2021, portant sur l’appartement n°36 situé au 1er étage, [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6], mentionnant un loyer de 454,48 euros hors charges
- un état des lieux de sortie contradictoire en date du 1er juillet 2025
- des décomptes de la locataire, le dernier daté du 5 août 2025, qui laisse voir que Madame [Z] reste à devoir un montant de 1.697,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2025
Madame [Z] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant du solde locatif, ni preuve de son paiement.
Elle sera donc condamnée à payer à VAR HABITAT la somme de 1.697,54 euros pour solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».
L'article 1730 du même code prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».
En l'espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée versé aux débats, conformément à l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Néanmoins, la preuve des désordres invoqués par le bailleur doit être rapportée par ce dernier.
En l’occurrence, l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2025 ne mentionne que « à déposer » dans les observations portant sur la rubrique « nettoyage » dans la cuisine, par ailleurs décrit comme « bon état d’usage ». Sans photographies, ni mêmes précisions sur les éléments abandonnés, salis ou dégradés, et à ce titre remis en état, VAR HABITAT échoue à rapporter la preuve qu’il a été nécessaire d’exposer des frais de ce chef, à hauteur de 189, 99 euros.
La demande de remboursement au titre des réparations locatives sera rejetée.
Sur la restitution des fruits civils
En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Aux termes de l'article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.
Selon l'article 549 du même code, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.
Il résulte de la combinaison de ces deux textes que les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire lorsque la sous-location n'a pas été autorisée par le bailleur.
Le droit par le bailleur de percevoir les fruits civils est indépendant de la démonstration d'un préjudice.
En l'espèce, VAR HABITAT établit que Madame [Z] a bien procédé à la sous-location non autorisée de son bien, par le biais de la plateforme AIRBNB. Le bailleur produit :
un courriel de Madame [H] [B], cliente ayant réservé un séjour du 15 au 18 août 2024, qui le confirme dans un courriel adressé à VAR HABITAT le 19 août 2024. La copie d’un chèque de caution établi le 15 août 2024, par Madame [H] [B] et libellé au profit de Madame [M] [Z] pour un montant de 500 euros ; Les photographies de l’annonce de l’appartement loué à Madame [Z] qui figure sur le site Airbnb, active à minima au 19 août 2024, date de constat par commissaire de justice ayant exploité le site et jusqu’au 8 novembre 2024, dernière date à laquelle le bailleur a visité l’annonce de mise en location sur le site Airbnb. Le logement litigieux a bien été offert à la location sur le site Airbnb depuis à minima août 2024, au vu de la présentation du bien intitulé « location appartement T3 », des photographies des pièces établissant que le logement offert à la location sur le site AirBnb est celui loué par VAR HABITAT, deux avis de voyageurs y ayant séjourné. De plus, l’hôte sur le site est désigné sous le prénom « [M] » qui correspond à celui de la locataire, ainsi que sa photographie qui est celle figurant sur sa page Facebook et Linkedin.
Il est ainsi démontré que le logement a été offert à la location sur le site Airbnb. La désignation de l'hôte sur le site sous le même prénom que la locataire et la circonstance que celle-ci avait la jouissance exclusive de l'appartement constituent autant d'éléments l’établissant, en l'absence de toute pièce de nature à combattre ces éléments.
Madame [Z] et VAR HABITAT ne produisent aucune pièce permettant d'évaluer le montant des sommes perçues via la plateforme Airbnb.
Il résulte toutefois du dossier que le logement a été loué 250 euros pour trois nuitées à la famille de Madame [B], soit 83 euros par nuit, ce qui correspond aux simulations de réservation sur Airbnb et au prix de 81 euros par nuit affiché sur l’annonce en août 2024.
Néanmoins, seuls deux commentaires ont été publiés sur cette période, celui de « [W] [T] » pour les 3 nuitées, et celui de « [N] » pour une nuit. Rien ne permet de confirmer que le logement a été loué avant ou après. Le profil Airbnb précise que « [M] » a « 3 mois d’expérience en tant qu’hôte » au 8 novembre 2024.
VAR HABITAT ne démontrant de façon certaine ni que plus de nuitées auraient été effectuées ni le prix de ces dernières, il convient de condamner Madame [Z] à payer la somme de 331 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2025 et avec capitalisation des intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] qui succombe, aux dépens de l'instance comprenant le coût du constat du 19 août 2024.
Il convient également de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ; REJETTE la demande de renvoi formulée tardivement par Madame [M] [Z] et non justifiée ; DIT que la demande de résiliation judiciaire du bail est devenue sans objet suite au congé régulièrement donné par Madame [M] [Z] au 1er juillet 2025 ; CONDAMNE Madame [M] [Z] à payer à l’EPIC VAR HABITAT la somme de 1.697,54 euros pour solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;