TJ 83137, 8 déc. 2025, RG 24/04085

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04085 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M2OL

AFFAIRE :

[I]

C/

[C]
[S]

JUGEMENT réputé contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire :Me MAMOU

Copie : Madame [X] [C] - Monsieur [K] [S]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [U] [I] épouse [O]
née le 17 Mai 1982 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me MAMOU, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS:

Madame [X] [C]
née le 16 Mai 1977 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [S]
né le 14 Juillet 1979 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, Madame [U] [I] épouse [O] a consenti à Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation à [Localité 7] (83) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 935,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel 165,00 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [U] [O] a fait délivrer, par acte en date du 24 février 2023, et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S], un commandement de payer la somme en principal de 935,00 euros, outre les frais de l’officier ministériel (130,50 euros).

Se prévalant de la persistance des causes du commandement, Madame [U] [O] a fait assigner, par acte délivré le 05 juillet 2024, Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] devant la présente juridiction, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail du 30 août 2022 par le jeu de la clause résolutoire
En toute hypothèse,
Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 30 août 2022 pour fautes graves des locataires et manquements graves à leurs obligations contractuelles pour non paiement des loyers et charges
Condamner in solidum Madame [C] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 10 660,25 euros au titre des loyers et charges dues, comptes arrêtés au 10 janvier 2024
Condamner in solidum Madame [C] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 1 100,00 euros représentant le montant des loyers et charges dues (935 + 165) jusqu’à parfaite libération des lieux
Ordonner l’expulsion de Madame [C] et Monsieur [S] des lieux loués, et de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu’à parfaite libération des lieux, à compter de la décision à intervenir
Condamner in solidum Madame [C] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile
Condamner in solidum Madame [C] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner in solidum Madame [C] et Monsieur [S] aux entiers dépens du procès, y compris le coût du commandement de payer en date du 24 février 2024 d’un montant de 109,80 euros, distraits au profit de Maître Séphane MAMOU, avocat aux offres de droit.

Le diagnostic social et financier, établi le 25 septembre 2024, a été transmis à la juridiction le 04 novembre 2024.

Par décision en date du 04 avril 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à la date du 13 octobre 2025 afin que la demanderesse puisse justifier de la revalorisation du loyer ainsi que de la régularisation des charges.

Lors de l'audience, Madame [U] [O] ne comparaît pas mais est représentée par son conseil.
Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Lors des débats, Madame [U] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, réactualisant sa créance à la somme de 17 919,69 euros, décompte arrêté au 1er juillet 2024.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alors applicable prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 10 juillet 2024, de sorte que la demande de Madame [U] [O] est recevable, la première audience s'étant tenue le 04 novembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon les dispositions de l'article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Madame [U] [O] justifie d'un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 17 919,69 euros (loyers et provisions sur charges, déduction des allocations logement) pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [U] [O] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] seront condamnés in solidum à lui payer ladite somme établie au titre de cet arriéré locatif.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon les dispositions de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 alors applicable, tout clause prévoyant prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Madame [U] [O] justifie avoir régulièrement signifié le 24 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce pour un montant de 1 065,50 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause à compter du 24 avril 2023.

Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [U] [O], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.
Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande d'astreinte formulée par Madame [U] [O], le recours à la force publique permettant de s'assurer de l'exécution de ladite décision.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il est établi que Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] se maintiennent dans les lieux et ce sans droit ni titre depuis le 24 avril 2023.
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 1 100,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des occupants.

Sur l'amende civile

Il résulte de l'article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, il convient de relever que Madame [U] [O] ne caractérise aucun abus de la part de ses locataires dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, et ce d'autant que Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] ne sont pas à l'origine de la présente instance.
Il convient donc de débouter Madame [U] [O] de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.
En raison de l'oralité de la présente procédure, il n'y a pas lieu d'ordonner la distraction des dépens au profit de Maître MAMOU, avocat.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner in solidum Madame [X] [C] et Monsieur [K] [S] à payer à Madame [U] [O] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie que ne soit écartée l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS