TJ 83137, 19 déc. 2025, RG 25/03337

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03337 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NLFQ

AFFAIRE :

S.C.I. TEAM SOON

C/

[J]

JUGEMENT contradictoire du 19 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire :Me MAHALI
Copie : Madame [W] [J]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. TEAM SOON
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [W] [J]
née le 11 Octobre 2003 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 03 novembre 2023, la SCI TEAM SOON a consenti à Madame [W] [J] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 510,00 euros, outre une provision sur charges de 50,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 510,00 euros.

Un procès-verbal de constat a été réalisé par un commissaire de justice en date du 22 octobre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 avril 2025, la SCI TEAM SOON, par la voie de son Conseil, a mis en demeure Madame [W] [J] de lui régler la somme de 8 316,42 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 25 mars 2025.

Par un premier acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025 signifié sur la base d’un procès-verbal de recherches fructueuses, la SCI TEAM SOON a fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, à son ancienne adresse (RG 25/3337).

Par un second acte de commissaire de justice signifié en date du 02 juin 2025, la SCI TEAM SOON a fait assigner Madame [W] [J], à sa nouvelle adresse, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon (RG 25/5537) et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
8 316,42 euros au titre du solde locatif de l’appartement situé au [Adresse 3] ;
1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 novembre 2025, au cours de laquelle la SCI TEAM SOON, était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle précise que la dette locative de la défenderesse est composée de 2 147,38 euros d’impayés locatifs et de 6 129,04 euros de dégradations. Elle précise ne pas avoir d’état des lieux d’entrée ni de sortie, en raison du départ de celle-ci « à la cloche de bois ».

Elle soutient, au visa notamment de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et suivants et 1731 du code civil, que la locataire a quitté le logement en le laissant dans un état particulièrement dégradé, alors même qu’elle n’y a habité que durant 11 mois. Elle ajoute que des loyers sont également demeurés impayés au moment de son départ.

Madame [W] [J] a comparu. Elle reconnaît certaines dégradations mais en conteste d’autres, telles que les verrous cassés ou la moisissure dans la salle de bains. Elle confirme qu’elle n’était pas présente pour la réalisation d’un état des lieux de sortie. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la jonction des procédures

Il convient pour une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/05537 et RG 25/3337, l’affaire étant jugée sous ce dernier numéro.

Sur la demande principale en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, en application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, la SCI TEAM SOON sollicite la condamnation de Madame [W] [J] à lui payer la somme totale de 8 316,42 euros, qu’elle décompose comme suit : 2 147,38 euros d’impayés locatifs et 6 129,04 euros de dégradations.

En ce qui concerne en premier lieu les impayés locatifs, il convient de se reporter à l’extrait de situation de compte en date du 16 avril 2025, qui porte au débit de la locataire la somme de 2 147,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 novembre 2024.

Il doit être relevé tout d’abord que le procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 a retenu à cette date que les clés du logement avaient été remises au mandataire par la locataire. En outre, le courrier adressé par le Conseil de la bailleresse mentionne le fait que Madame [W] [J] a quitté le logement à cette date du 22 octobre 2024. C’est donc cette date qui doit être retenue comme celle du départ effectif de la locataire du logement pris à bail, de sorte qu’elle était tenue au paiement du loyer jusqu’à la fin du mois d’octobre. Dans ces conditions, la bailleresse échoue à démontrer, en contradiction avec l’article 9 du code de procédure civile, la raison pour laquelle a été portée à son débit la somme de 205,33 euros correspondant au loyer et à la provision sur charges pour la période du 1er novembre au 11 novembre 2024.

Cette somme de 205,33 euros devra donc être rejetée.

En outre, doit également être déduite de la dette locative la somme de 110,05 euros appelée le 15 juillet 2024 et correspondant à des frais de procédure huissier, étant rappelé qu’en application des dispositions susvisées, la dette locative ne peut être composée que d’impayés locatifs.

En revanche, la somme de 102,00 euros au titre de la provision complémentaire de charges pour l’année 2024 est justifiée par l’arrêté de compte locataire adressé à Madame [W] [J] en date du 29 novembre 2024.

Ainsi, la somme de 1 934,00 euros apparaît justifiée au titre des loyers et charges impayés.

En ce qui concerne en second lieu la somme retenue au titre des dégradations locatives, l’extrait de situation de compte en date du 16 avril 2025 mentionne une première somme de 2 628,00 euros et une deuxième de 3 541,04 euros au titre des retenues locatives. La demanderesse justifie ces sommes par la production d’un devis de la société BMP en date du 25 octobre 2024, qui reprend les travaux nécessaires dans l’ensemble de l’appartement (encombrants et nettoyage, fourniture de clés, fourniture d’un radiateur, d’une plaque de cuisson et d’un plan de travail, réfection des murs et plafond de la salle de bain etc.).

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit, de sorte qu’il nous est impossible d’effectuer une comparaison entre l’état du logement lors de sa prise à bail par la locataire puis lors de sa sortie. Néanmoins, conformément aux dispositions légales susvisées et notamment l’article 1731 du code civil, il y a lieu de considérer dans ce cas que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Or, Madame [W] [J], qui a reconnu à l’audience certaines dégradations tout en en contestant d’autres, telles que les verrous cassés ou la moisissure dans la salle de bains, n’a produit aucune pièce justificative au soutien de ses allégations. Elle échoue ainsi à rapporter la preuve contraire de ce qu’elle n’aurait pas reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Ainsi, les dégradations relevées par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat réalisé en date du 22 octobre 2024 doivent être prises en considération et portées à la charge de la locataire, qui n’a au demeurant occupé les lieux que sur une durée de 11 mois. Il résulte pourtant de ce procès-verbal que lors du constat le logement était recouvert de détritus et de puces présentes en grande quantité, que s’en dégageait une odeur nauséabonde, que l’intégralité des surfaces étaient largement dégradées, qu’étaient présentes de nombreuses traces de salissures au sol et sur les murs, outre des traces d’impacts, que plusieurs verres des menuiseries étaient brisés, que le convecteur était arraché du mur, que les plinthes étaient détériorées, que les équipements de la salle de bain étaient dégradés et les murs présentaient des tâches d’humidité, et que le mobilier de la cuisine ainsi que les équipements étaient dégradés.

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Là encore, Madame [W] [J] ne rapporte nullement la preuve de ce que ces divers désordres ne sont pas de son fait, de sorte qu’il doit être considéré qu’ils lui sont imputables.

En conséquence, la somme de 6 169,04 euros doit être mise à la charge de la défenderesse au titre des dégradations locatives.

En définitive, Madame [W] [J] sera condamnée à payer à la SCI TEAM SOON la somme totale de 7 593,04 euros, correspondant à 1 934,00 euros d’impayés locatifs et à 6 169,04 euros de dégradations locatives, déduction faite de la somme de 510,00 euros correspondant au remboursement du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [W] [J] sera également condamnée à payer à la SCI TEAM SOON la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS