TJ 21231, 1 juin 2026, RG 25/00502

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00502 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7W7

ORVITIS

C/

M. [T] [W]
Mme [D] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR:

EPIC ORVITIS, Office public de l'Habitat de la côte d'Or dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié audit siège en cette qualité
représentée par Mme [A] [O], munie d'un pouvoir écrit de représentation

assignation en référé du 27 octobre 2025

DEFENDEURS :

M. [T] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Elise SANCHEZ, avocat au barreau de DIJON

Mme [D] [W], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Elise SANCHEZ, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection
GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 19 janvier 2018, ayant pris effet le 22 janvier 2018 consenti par l'EPIC ORVITIS, Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte d'huissier en date du 27 octobre 2025, l'EPIC ORVITIS a fait assigner en référé Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :
*la somme de 1349,70€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil,

*une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] au paiement de la somme de 300€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 19 mars 2026 à la somme de 3503,10€. Il s'en rapporte oralement à ses écritures aux termes desquelles, il sollicite, outre ses demandes initiales, de voir dire que les recommandations de la Commission de surendettement, non encore homologuées, ne font pas obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, accorder aux défendeurs des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois pour un montant de 200€ en sus du paiement du loyer courant

En défense, Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] sollicitent le bénéfice des leurs écritures, aux termes desquelles, ils souhaitent voir :

- Constater qu'ils ont retrouvé un emploi et ont repris le paiement régulier de leurs loyers courants ;

- Constater leur bonne foi et leur volonté d'apurer l'arriéré locatif ;

- Les autoriser à s'acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 200 euros chacune jusqu'à apurement de l' arriéré locatif:

- Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation pendant l’exécution des délais accordés:

- Leur accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 alinéa 5 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil, selon l'échéancier mensuel suivant 200 euros par mois pendant 36 mois, jusqu'à apurement total de 1'arriéré locatif, en sus du loyer courant, à compter du 5 de chaque mois ;

- Juger qu’en cas de respect de l’échéancier ainsi fixé, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué et le bail maintenu dans son intégralité ;

- Débouter l'OPH ORVITIS de sa demande d'expulsion et de toute demande contraire aux présentes ;

Il résulte de l'enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que les époux [W] ont trois enfants majeurs à charge. La famille a bénéficié d'une mesure LDA maintien exercée par l'ADEFO qui n'a pas été reconduite. Des arrêts de travail ont mis en péril la situation financière de la famille. Monsieur [W] doit débuter un CDD insertion le 1er décembre 2025. La famille a déposé un dossier de surendettement face à un endettement global.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 27 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 28 octobre 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 16 juillet 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 15 juillet 2025 pour la somme de 1349,70€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 2 juillet 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 septembre 2025.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 24 VI. 3° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L'article 24 VII. dispose encore que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, le 8 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Côte d'Or a imposé au profit de Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] des mesures prévues imposées, à savoir un rééchelonnement des dettes d'une durée de 84 mois avec effacement partiel à l'issue du plan, dont le bailleur a été avisé. Une contestation a été formée à l'encontre de ces mesures, l'audience devant le juge du surendettement a été fixée au 3 février 2026.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 19 mars 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 3503,10€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3503,10€, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1349,70 €, conformément à l'article 1231-6 du Code civil et à compter de la présente décision pour le surplus. Il convient de préciser que la somme de 2745,45 € dont le remboursement était échelonné par les mesures imposées par la Commission est susceptible d'un autre réaménagement et/ou d'un effacement à l'issue de la décision du juge du surendettement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la déduire du montant de la créance actuelle.

Eu égard à la reprise du paiement du loyer courant depuis décembre 2025 et à la situation personnelle et financière des défendeurs, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l'EPIC ORVITIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer, à titre provisionnel, à l'EPIC ORVITIS une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [W] et Madame [D] [W] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'EPIC ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS