TJ 68224, 9 juin 2026, RG 24/00201

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 24/00201 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWNL

VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
09 juin 2026
Dans la procédure introduite par :

Société à responsabilité limitée GUEB’IMMO, exerçant sous l’enseigne 4% IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 451 911 564 - dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Jean-Luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57, avocat postulant et Maître Yves ROULLEAUX-LEON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Société civile immobilière MCGE IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 891 990 186 - dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

Madame [X] [M] - demeurant [Adresse 5]
Représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

- partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Le Tribunal composé de au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et de Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 10 mars 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat n°6268 en date du 14 février 2022, Mme [X] [M] a confié à la Sarl Gueb’Immo la vente d’un bien immobilier lui appartenant, situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Soutenant avoir été privée du bénéfice de son entremise lors de la vente conclue entre Mme [X] [M] et la Sci MCGE Immobilier, la Sarl Gueb’Immo les a, par assignation délivrée le 26 mars 2024, attrait devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 novembre 2025, la Sarl Gueb’Immo, sur le fondement de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 1231-1 et 1240 du code civil, demande au tribunal de :
- condamner in solidum la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] à lui payer la somme de 11.600 euros de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi,
- condamner in solidum la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- débouter la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, la Sarl Gueb’Immo fait valoir pour l’essentiel :
- qu’en application de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970, la commission de l’agent immobilier est due dès lors que la vente a été effectivement conclue par son entremise et que la jurisprudence reconnaît le droit à commission de l’agent lorsqu’il a fait visiter le bien à l’acquéreur avec lequel le vendeur a ultérieurement traité directement ;
- qu’en l’espèce, son rôle d’entremise est incontestable dès lors qu’elle a organisé la visite du bien le 31 mars 2022 et que le premier compromis de vente du 7 mai 2022 mentionnait expressément son intervention ;
- que la caducité du premier compromis pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est sans incidence sur son droit à indemnisation, dès lors qu’un second compromis a été conclu entre les mêmes parties, aboutissant à la vente effective du même bien aux mêmes conditions ;
- que l’expiration du mandat de vente au 14 février 2023 est sans incidence puisqu’une clause étendait l’obligation du vendeur de ne pas vendre à un acquéreur présenté par l’agence pendant deux ans à l’expiration du mandat, soit jusqu’au 14 février 2025 ;
- que la mauvaise foi de la Sci MCGE Immobilier est établie compte tenu de ses déclarations devant notaire précisant que la vente était conclue sans aucun intermédiaire ;
- que les conditions des deux compromis sont strictement identiques, démontrant que la négociation initiale conduite par l’agence a seule permis d’aboutir à la vente et que le même notaire a instrumenté les deux actes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 novembre 2025, Mme [X] [M] demande au tribunal de :
À titre principal :
- débouter la Sarl Gueb’Immo de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusion,
- condamner la Sarl Gueb’Immo à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la Sarl Gueb’Immo aux entiers frais et dépens.
À titre subsidiaire, en cas de condamnation :
- condamner la Sci MCGE Immobilier à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts, frais et dépens et frais irrépétibles,
- condamner la Sci MCGE Immobilier à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI MCGE Immobilier aux entiers frais et dépens.

Mme [X] [M] soutient en substance :
- qu’aux termes de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat comporte une clause pénale, celle-ci ne peut s’appliquer que si elle résulte d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et qu’en l’espèce, elle n’a pas reçu d’exemplaire papier signé du mandat, ce qui en emporte la nullité sur le fondement du décret précité et de l’article L. 242-1 du code de la consommation ;
- que la Sarl Gueb’Immo n’a pas satisfait à son obligation d’information précontractuelle prévue par l’article L. 111-1 du code de la consommation avant la signature du mandat et que la nullité de ce chef est encourue ;
- que subsidiairement, la commission était stipulée à la charge exclusive de l’acquéreur et qu’en conséquence l’offre d’achat du 7 avril 2022 qu’elle a acceptée constitue un contrat de vente parfait au sens de l’article 1113 du code civil, de sorte que la Sarl Gueb’Immo a acquis son droit à commission à la charge de la Sci MCGE Immobilier seule ;
- que sa responsabilité ne saurait être engagée, d’autant que c’est la Sci MCGE Immobilier, se présentant comme professionnelle de l’immobilier, qui lui a indiqué, après la caducité du premier compromis, qu’il n’était plus nécessaire de passer par l’agence.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 janvier 2026, la Sci MCGE Immobilier demande au tribunal de :
- débouter la Sarl Gueb’Immo de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
- débouter Mme [X] [M] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
- condamner la Sarl Gueb’Immo à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sarl Gueb’Immo aux entiers frais et dépens.

La Sci MCGE Immobilier fait valoir pour l’essentiel :
- qu’elle n’était pas partie au mandat de vente et qu’en conséquence la clause pénale, ne lui est pas opposable en application du principe de l’effet relatif des contrats ;
- que la commission ne peut être due par l’acquéreur qu’en cas de manœuvres frauduleuses démontrées et qu’en l’espèce, aucune faute ne peut lui être imputée dès lors que sa situation financière évolutive lui a permis de signer ;
- que le compromis du 7 mai 2022 était subordonné à une condition suspensive d’obtention de prêt non réalisée et qu’en conséquence il n’a jamais produit ses effets et ne peut fonder un droit à commission au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
- que la Sarl Gueb’Immo ne justifie pas du préjudice allégué, se contentant de procéder par voie d’affirmation ;
- que les conditions du mandat de vente ne s’imposaient qu’à Mme [X] [M].

Une ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité du mandat de vente soulevée par Mme [X] [M]

Aux termes de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale, celle-ci ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant, ladite clause devant être mentionnée en caractères très apparents.

Par ailleurs, en application de l’article L. 111-1 du code de la consommation, le professionnel est tenu de communiquer au consommateur, avant que celui-ci ne soit lié par un contrat à titre onéreux, les informations essentielles relatives aux caractéristiques du service, à son prix et à son identité. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la nullité du contrat en application de l’article L. 242-1 du même code.

En l’espèce, le mandat n° 6268 mentionne expressément qu’il a été établi en deux exemplaires, dont un remis à chacune des parties. Mme [X] [M] a apposé sa signature sous la mention selon laquelle elle reconnaît avoir pris connaissance de l’ensemble des conditions générales et particulières du mandat par la remise préalable qui lui en a été faite, ainsi que sous la fiche d’information précontractuelle conforme aux prescriptions de l’article L. 111-1 du code de la consommation.

En apposant sa signature sous ces mentions, Mme [X] [M] a reconnu avoir reçu l’exemplaire lui revenant et avoir été destinataire de l’information précontractuelle requise préalablement à la signature du mandat.

Le moyen tiré de la nullité du mandat sera en conséquence écarté, et l’exception de nullité soulevée par Mme [X] [M] sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation formée par la Sarl Gueb’Immo au titre de la responsabilité contractuelle de Mme [X] [M]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La clause X du mandat stipule expressément que Mme [X] [M] s’interdit de vendre, sans le concours de l’agence, à un acquéreur qui lui aurait été présenté pendant la durée du mandat et dans les deux ans suivant son expiration, soit jusqu’au 14 février 2025.

La clause XVII prévoit, en cas de violation de cette obligation, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération convenue, soit 11.600 euros.

Il est constant que la Sci MCGE Immobilier a été mise en relation avec Mme [X] [M] par l’entremise de la Sarl Gueb’Immo, qu’une visite du bien a eu lieu le 31 mars 2022 dans ce cadre, et que la vente a finalement été conclue entre les mêmes parties par acte authentique du 22 juin 2023, soit dans le délai de protection stipulé au mandat.

En signant un second compromis le 16 février 2023 puis l’acte authentique le 22 juin 2023 sans le concours de la Sarl Gueb’Immo, et en faisant déclarer dans cet acte qu’aucun intermédiaire n’était intervenu, Mme [X] [M] a méconnu les stipulations de la clause X du mandat.

La clause pénale prévue à la clause XVII étant applicable, Mme [X] [M] sera condamnée à payer à la Sarl Gueb’Immo la somme de 11.600 euros à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire.

Sur la demande d’indemnisation formée par la Sarl Gueb’Immo au titre de la responsabilité délictuelle de la Sci MCGE Immobilier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que toute personne qui, en connaissance de cause, aide autrui à enfreindre les obligations contractuelles pesant sur lui commet une faute délictuelle à l’égard de la victime du manquement contractuel.

En l’espèce, la Sci MCGE Immobilier ne pouvait ignorer le rôle d’entremise joué par la Sarl Gueb’Immo eu égard à sa signature le 7 mai 2022 du compromis de vente reconnaissant expressément cette entremise et son obligation de s’acquitter d’une commission de 11.600 euros.

Elle avait ainsi parfaite connaissance des relations contractuelles entretenues par Mme [X] [M] et la Sarl Gueb’Immo.

La Sci MCGE Immobilier qui a ensuite signé un second compromis le 16 février 2023 puis l’acte authentique du 22 juin 2023, en déclarant devant notaire que la vente était conclue sans le concours d’aucun intermédiaire, savait pertinemment que la Sarl Gueb’Immo avait seule permis la mise en relation des parties.

Ce faisant, la Sci MCGE Immobilier a sciemment participé à l’éviction de la Sarl Gueb’Immo dans le but de faire l’économie du paiement de la commission de 11.600 euros, caractérisant ainsi une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil, causant à la Sarl Gueb’Immo un préjudice correspondant au montant de la rémunération dont elle a été privée.

La Sci MCGE Immobilier sera en conséquence condamnée in solidum avec Mme [X] [M] à payer à la Sarl Gueb’Immo la somme de 11.600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en garantie formée par Mme [X] [M] à l’encontre de la Sci MCGE Immobilier

Il résulte de ce qui précède que Mme [X] [M] et la Sci MCGE Immobilier ont concouru à la réalisation de l’intégralité du préjudice subi par la Sarl Gueb’Immo, sans qu’il soit possible de retenir à la charge de l’une une responsabilité supérieure à celle de l’autre.

Il convient, en conséquence, de fixer leur contribution à la dette à concurrence de moitié chacune dans leurs rapports entre elles.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier complémentaire formée par la Sarl Gueb’Immo

La Sarl Gueb’Immo sollicite en outre la somme de 2.000 euros en réparation d’un préjudice financier distinct résultant de l’impact sur sa trésorerie du comportement des défendeurs.

Elle ne produit cependant aucun élément permettant de caractériser et de quantifier ce préjudice de manière distincte du préjudice déjà réparé par l’allocation de la commission.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [X] [M] et la Sci MCGE Immobilier, parties perdantes au procès, seront condamnées, in solidum, aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais exposés par la Sarl Gueb’Immo et non compris dans les dépens.

Les demandes de la Sci MCGE Immobilier et Mme [X] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS