TJ 68224, 11 juin 2026, RG 24/02075

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02075 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I56G
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE NORD EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [Z], né le 12 Mars 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Claire DUSS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 13
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-002927 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2015, la S.A d'HLM BATIGERE NORD-EST a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270,60 euros et d’une provision pour charges de 47,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 591,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Z] le 9 avril 2024.

Par assignation du 19 août 2024, la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE NORD-EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 459,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 19 mars 2026, la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions du 14 mai 2025, dans lesquelles elle reprend les mêmes prétentions que dans son acte introductif d'instance et demande au juge de débouter M. [P] [Z] de ses demandes reconventionnelles.

La S.A d'HLM BATIGERE HABITAT considère que ses demandes restent d’actualité dans la mesure où le solde locatif du locataire est toujours négatif, nonobstant l’effacement de ses dettes dans le cadre d’une procédure de surendettement.

M. [P] [Z] s’est fait représenter par son conseil à l’audience. Il demande au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter du 8 août 2024, de débouter la partie demanderesse du surplus de ses prétentions et de statuer ce que de droit sur les frais du procès.

Il expose notamment qu’il a bénéficié d’une procédure de surendettement ayant abouti à l’effacement de ses dettes par décision du 8 août 2024 et que depuis cette décision, il a toujours régulièrement payé ses loyers.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande
La S.A d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
2 591,85 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024.

La décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin le 13 juin 2024 est sans impact sur l’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, en dépit du maintien de sa demande en paiement dans ses conclusions, la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT verse elle-même aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, M. [P] [Z] ne lui devait plus que la somme de 35 euros. Ce décompte démontre que depuis l’effacement de sa dette, M. [P] [Z] paye son loyer.

Par ailleurs, M. [P] [Z] explique que la somme de 35 € figurant sur le décompte est due à une erreur de la CAF et il justifie s’en être acquittée auprès du bailleur.

En conséquence, la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT est déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 364,26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
[…]
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

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En l’espèce, une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée au bénéfice de M. [P] [Z] en date du 8 août 2024.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant un délai de deux ans à partir de cette date, soit jusqu'au 8 août 2026.

Il est rappelé que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.A d'HLM BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,