TJ 68224, 9 juin 2026, RG 25/01196

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01196 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JJZS
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [F] divorcée [D]
née le 07 Août 1974 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2015, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace a loué à Mme [K] [D] née [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 314,25 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 003,03 € au titre des loyers et charges échus au 28 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace a fait assigner Mme [K] [D] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 1 956,96 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22/04/25 avec intérêts au taux légal à compter de la même date, subsidiairement les loyers et charges à échoir à compter du 23 avril 2025,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indexation comprise, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 mai 2025.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 14 octobre 2025 puis renvoyée à l’audience du 10 février 2026 à la demande des parties.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 820,45 €, au titre des loyers et charges échus au 9 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Le demandeur précise que des paiements partiels sont intervenus sans toutefois couvrir le loyer et les charges.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [K] [D] née [F] comparaît. Elle ne conteste pas la dette en son principe mais précise qu’elle n’a plus touché le RSA pendant plusieurs mois, devant rembourser une dette CAF. Elle explique percevoir à nouveau des allocations depuis deux mois. Elle déclare vivre avec son fils malade, lequel est censé payer une partie du loyer ce qu’il n’a pas fait. Elle souhaite rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 18 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 9 février 2026, la dette locative de Mme [K] [D] née [F] s’élève à la somme de 4 721,83 € (soit la somme de 4 820,45 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 98,62 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [K] [D] née [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Mme [K] [D] née [F] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [D] née [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ne peut donc pas bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sa situation ne lui permet de bénéficier de délais de paiement, le loyer courant ne pouvant pas être honoré.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [D] née [F] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS