TJ 81004, 12 juin 2026, RG 26/00088

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 12 JUIN 2026

Minute : n° / 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00088 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EJ3N
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : [A] [K] / S.A.S. SAS EUKITIPA inscrite au RCS [Localité 1] sous le n°SIREN 920227386

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT

DEMANDEUR

M. [A] [K]
né le 30 Septembre 1957 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Karine GROS de la SCP SCPI MAIGNIAL ARNAUD-LAUR GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS EUKITIPA
inscrite au RCS [Localité 1] sous le n°SIREN 920227386,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 12 Mai 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous-seing privé du 14 septembre 2011, M. [A] [K] a consenti un bail commercial à la société PHILVER, portant sur des locaux à usage de restaurant sis [Adresse 3].

Le contrat de bail commercial a été modifié par avenant du 26 juin 2013.

Par acte sous-seing privé du 26 juin 2013, la société PHILVER a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société CARMAKO.

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2016, la société CARMAKO a cédé son fonds de commerce à la société LAAC.

Par acte d’avocat du 3 juin 2020, la société LAAC a cédé son fonds de commerce à la société ALEXMATH.

Le 1er janvier 2024, le bail a été renouvelé à la demande de la société ALEXMATH.

Par jugement du 12 mars 2024, le tribunal de commerce d’Albi a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société ALEXMATH.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal de commerce d’Albi a ordonné la cession du fonds de commerce de restauration au profit de la société EUKITIPA, représentée par M. [P], cession comprenant la poursuite du bail commercial avec prise de possession au 15 mai 2024.

Le preneur est tombé en arrérage de loyer à compter de janvier 2026.

Le 19 janvier 2026, M. [K] a adressé une mise en demeure à la SAS EUKITIPA aux fins de régulariser la situation, en vain.

Le 2 mars 2026, M. [K] a fait délivrer un commandement de payer à la SAS EUKITIPA visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, en vain.

Un état des inscriptions concernant la SAS EUKITIPA a été obtenu, lequel mentionne l’absence totale de créances.

Par exploit du 16 avril 2026, M. [A] [K] a assigné la SAS EUKITIPA devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de :
- Constater l’acquisition, au profit du bailleur, du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2011 ;
- En conséquence, constater la résolution du bail au 2 avril 2026 ;
- Ordonner l’expulsion de la SAS EUKITIPA ou tout occupant de son chef des locaux objets du bail sous astreinte définitive de 100 euros à compter du huitième jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ;

- Dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;
- Condamner la SAS EUKITIPA à payer à M. [A] [K] la somme de 6 841, 40 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2026, somme à parfaire au jour de la décision ;
- Condamner la SAS EUKITIPA à payer au bailleur la somme de 1 344,10 euros au titre de la facture de consommation d’eau du 4 février 2026 ;
- Condamner la SAS EUKITIPA à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit 1 710,35 euros par mois, jusqu’au départ effectif ;
- Condamner la SAS EUKITIPA à payer à M. [K] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS EUKITIPA aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mars 2026, de la présente assignation ainsi que les frais d’exécution

Au soutien de ses prétentions, M. [K] fait valoir que la preneuse est tombée en arrérage de loyer, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux et qu’il entend donc se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu. M. [K] entend voir prononcer l’expulsion de la société, sa condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et que soit mis à sa charge le paiement d’une indemnité d’occupation dans l’attente d’un départ effectif des lieux. Il argue enfin avoir dû exposer des frais pour sa défense, sollicitant une condamnation de la partie adverse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS EUKITIPA, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 mai 2026, a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résolution du bail et l’expulsion de la SAS EUKITIPA

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Il résulte des termes de l'article L 145-41 du code de commerce que :

" Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai".
"Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Il résulte des pièces du dossier que, par jugement du 14 mai 2024, le tribunal de commerce d’Albi a ordonné la cession du fonds de commerce de restauration au profit de la société EUKITIPA, représentée par M. [P].

A ce titre, il était également cédé le bail commercial tel qu’établi par acte sous-seing privé du 14 septembre 2011, et portant sur des locaux à usage de restaurant sis [Adresse 3], avec prise de possession au 15 mai 2024.

Il appert que la SAS EUKITIPA ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 2 mars 2026 et qui rappelait la clause résolutoire prévue au bail susmentionné, puisqu’il n’est justifié par la défenderesse d’aucun règlement postérieur à cette date.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 3 avril 2026.

Le bail avait été initialement consenti et accepté moyennant un loyer de 1 200 euros hors taxe, auquel s’ajoutait la taxe sur la valeur ajoutée, montant du loyer révisable tous les trois ans.

Aussi, au 1er janvier 2026, le montant du loyer s’élevait à la somme de 1 425,29 euros, outre 285,06 euros de taxe sur la valeur ajoutée, soit 1 710,35 euros TTC.

Les éléments versés aux débats attestent de ce que les loyers n’ont pas été acquittés avec régularité, de sorte qu’un arriéré s’est constitué.

Il appartient à la preneuse de démontrer qu’elle s’est acquittée de son obligation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Or, le paiement du loyer est une obligation incontestable du locataire.

La SAS EUKITIPA sera dès lors condamnée à payer, à titre provisionnel, la somme de 8 551,75 euros, somme arrêtée au mois de mai 2026.

La SAS EUKITIPA sera condamnée aux intérêts de retard au taux légal à compter du 2 mars 2026, date du commandement de payer, sur la somme de 3 420,70 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Le contrat de bail stipulait également que la société locataire rembourserait au bailleur toutes taxes municipales ainsi que toutes contributions quelconques présentes et à venir pouvant s’y substituer ou incomber à ce titre à la société bailleresse.

A ce titre, M. [K] justifie d’une facture d’eau d’un montant de 1 344,10 euros, établie au regard du dégrèvement accepté le 4 février 2026 par la Communauté d’agglomération de l’Albigeois.

La SAS EUKITIPA sera dès lors condamnée à payer à M. [K] la somme de 1 344,10 euros au titre de ladite facture d’eau.

En l’état, la SAS EUKITIPA est occupante sans droit des locaux appartenant au requérant depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion de la défenderesse.

Dès lors, la SAS EUKITIPA devra quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire par la défenderesse, et en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues.

L’obligation de la défenderesse de payer, outre les arrérages de loyer, une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas davantage sérieusement contestable.

La SAS EUKITIPA sera condamnée, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2026, fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux comprenant notamment la remise des clés ou l’expulsion.

Aucun risque d’inexécution de la présente ordonnance par la défenderesse n’est établi, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS EUKITIPA supportera les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 mars 2026, qui était le seul nécessaire à l’introduction de la présente instance.

L’équité commande de condamner la SAS EUKITIPA, partie perdante, à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :