TJ 59350, 8 juin 2026, RG 24/14456

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01
N° RG 24/14456 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDPD

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

SCI SAEA [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Brigitte LHEUREUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [Z] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 05 Août 2025, avec effet au 15 Juillet 2025;

A l’audience publique du 09 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Juin 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Juin 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la S.C.I SAEA [T] a donné à bail à Mme [Z] [F] des locaux commerciaux sis à [Adresse 3], moyennant le règlement d'un loyer annuel avec charges de 6 000 euros payable par mois et d’avance, outre le versement d’un dépôt de garantie de 500 euros.

Le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Exposant que la régularisation de charges est impayée, la S.C.I SAEA [T] a fait signifier le 30 août 2022 à Mme [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail puis par acte du 20 avril 2023, a fait assigner Mme [Z] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater la résiliation du bail du 1 décembre 2020, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à payer la somme de 1 146,44 euros à titre de provision ainsi qu’une indemnité d’occupation de 520 euros par mois.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 26 juin 2023 avisée le 29 juin 2023, Mme [Z] [F] a donné son congé au bailleur avec un préavis de six mois.

Par ordonnance du 29 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a dit n’y avoir lieu a référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la S.C.I SAEA [T].

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2023, la S.C.I SAEA [T] a assigné Mme [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des charges.

Sur cette assignation, Mme [Z] [F] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Par ordonnance du 6 septembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la radiation de l’affaire du rang des affaires en cours avant de la réinscrire sous le n° RG 24-14456.

La clôture des débats est intervenue le 15 juillet 2025 par ordonnance du 5 août 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 mars 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juin 2026.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 3 juillet 2025, la S.C.I SAEA [T] sollicite du tribunal de :

Condamner Mme [F] à verser à la S.C.I SAEA [T] la somme de 1 665,66 euros au titre des charges afférentes aux années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts judiciaires à compter du jugement ;
La Condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
La Condamner à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l’exécution provisoire ;
Condamner Mme [F] en tous les dépens du procès en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Lheureux avocat aux offres de droit.
La S.C.I SAEA [T] soutient fonder sa demande sur les articles 1728 et suivants du code civil.

Elle rappelle qu’il entre dans les obligations fondamentales du preneur de régler les charges afférentes au bail et expose qu’en l’espèce, la provision initiale s’élevait à 30 euros par mois avec un loyer de 470 euros, qu’elle a ensuite été augmentée à 50 euros par mois mais que Mme [F] a toujours refusé d’y consentir malgré lettre recommandée avec accusé de réception à son encontre.

Elle expose que le décompte de charges définitif a été effectué au terme de chaque année, qu’elles sont calculées au plus juste et que le travail est confié à un expert-comptable.

Elle soutient que la clé de répartition est de 25 % par locataire puisqu’il en existe quatre dans l’immeuble à l’exception de l’EDF divisé en cinq en raison de la présence de deux infirmières ayant chacune facturation de 10 % de l’électricité. Elle expose les charges dues pour chaque année mentionnant pour la taxe foncière une répartition au prorata des superficies de 26 % pour Mme [F].

Pour le poste ménage, elle soutient qu’il était convenu verbalement que chaque locataire entretiendrait son local et participerait à l’entretien des parties communes. Elle explique que seule Mme [T] s’y est attelée en comptant simplement le coût des produits d’entretien forfaitisé par le comptable à la somme de 30 € annuel soit en deçà du coût réel.

Elle soutient produire aux débats les justificatifs pour le poste “femme de ménage et URSSAF” exposant que celle-ci a travaillé de mars à décembre 2023 et que ce poste a été divisé par 4 pour les quatre locataires utilisant les parties communes.

Elle explique que la société [T] Aménagement ne paie pas de charges pour disposer uniquement d’une boîte postale sans bureau.

Elle allègue un décompte de charges et une clé de répartition précis et soutient produire des justificatifs composés de factures, journaux comptables ne permettant pas ainsi à Mme [F] de contester les charges réclamées.

Par ailleurs, elle relève que le local a été restitué sans rebouchage des trous et déplore l’absence de tout entretien. Elle explique que c’est pour cette raison que la locataire a choisi de laisser sa caution de 500 euros. Elle allègue que cette somme s’est révélée en deçà du coût réel des travaux réalisés mais qu’elle ne compte pas réclamer le surcoût pour éviter toute discussion.

Elle ajoute que si la facture EDF est au nom de M et Mme [T], il s’agit bien de la facture d’électricité pour l’immeuble loué sans contestation possible.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 2 mai 2025, Mme [Z] [F] sollicite du tribunal :

Déclarer nulle l’assignation délivrée à Mme [F] le 26 décembre 2023 à la requête de la S.C.I SAEA [T] ;
Débouter la S.C.I SAEA [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
La Condamner au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 € au profit de Mme [F] ;
La Condamner au paiement d’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
A titre liminaire, Mme [F] invoque la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne comporte aucun fondement juridique et n’est pas motivée en droit en méconnaissance de l’article 56 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, sur le mal-fondé, elle soutient que les clauses du contrat ne sont pas précises et claires et ne permettent donc pas de mettre à sa charge le remboursement de charges exposées relativement au bien loué.

Elle ajoute que la situation n’est toujours pas claire lors de la présente procédure constatant que les demandes du bailleur ne cessent d’évoluer.

Elle explique que la répartition entre les locataires des charges relève de trois méthodes différentes non prévues au bail.

Elle fait valoir que les factures d’électricité et internet sont au nom de M. et Mme [T] et ne garantissent pas qu’elles concernent l’immeuble loué, soutenant que Mme [T] profite d’une offre internet qu’elle facture aux locataires.

Elle ajoute que le montant réclamé pour les produits d’entretien ne correspond pas aux factures présentées puisqu’il permet au bailleur d’obtenir trois fois le prix dépensé et enfin, rappelle que le bail exclut du loyer, l’entretien des locaux. Elle déplore avoir reçu un devis pour les produits d’entretien et avoir donné son accord sur ce point par un avenant au bail.

Elle conteste l’ensemble des preuves que la S.C.I s’est constituée à elle-même.

Elle fait valoir que l’entretien des extérieurs est compris dans le loyer et ne peut lui être réclamé et concernant l’assurance, qu’elle dispose de la sienne et s’interroge sur la nécessité de participer à celle de la S.C.I.

Enfin, concernant la remise en état du local, elle soutient que les frais allégués par le bailleur sont exorbitants au vu de l’état des lieux de sortie et compte tenu de la caution conservée par le bailleur. Elle souligne qu’ils ont au surplus été réalisés par un cogérant de la S.C.I.

Elle conteste avoir résisté abusivement au paiement arguant n’avoir jamais compris les sommes réclamées. Elle invoque une procédure abusive à son encontre et conteste la teneur des attestations produites.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation doit notamment contenir, à peine de nullité, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 114 du même code dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du même code prévoit également que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, s’il est établi que le dispositif de l’assignation de la S.C.I SAEA [T] ne précise pas le fondement juridique de ses demandes, Mme [Z] [F] ne justifie d’aucun grief découlant de ce vice de forme dès lors qu’elle peut aisément comprendre, à la lecture de l’assignation, puis des conclusions au fond de la demanderesse, le fondement légal de ses demandes et y répondre utilement.

Dans ses dernières conclusions au fond, versées aux débats, elle régularise le vice de forme initial en visant dans son dispositif les articles 1728 et suivants du code civil.

Il est en outre rappelé que le tribunal reste saisi des demandes formées par les parties dans le dispositif de leurs écritures nonobstant l’absence de visa des fondements légaux de leurs demandes.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [Z] [F] de sa demande de prononcer la nullité de l’assignation.

Au surplus, il n’est pas inutile de souligner que c’est par voie de conclusions au fond que la défenderesse a soulevé l’exception de nullité de l’assignation en même temps qu’elle a présenté ses prétentions au fond, sans soumettre donc, préalablement, au juge de la mise en état, de conclusions d’incident sur l’exception litigieuse, méconnaissant ainsi les dispositions des articles 789 et 74 du code de procédure civile.

II. Sur le paiement des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.

Les règles relatives aux charges applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 sont des règles impératives qui s'imposent aux parties et auxquelles il est impossible de déroger.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la S.C.I SAEA [T] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 3] dont Mme [Z] [F] est locataire pour partie.

L’article 6 “loyer” du contrat de location dispose que “le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel avec charges de 6 000 euros (six mille euros), soit 500 euros par mois (cinq cent euros).

Ce loyer est payable d’avance, en douze termes égaux, le 5e jour de chaque mois, soit la somme de 500 euros.
Dans les 500 euros, sera compris l’eau, l’électricité, l’entretien de l’alarme et réparation de celle-ci, la taxe foncière, l’entretien du jardin (hais, pelouse...) Sera fait par un jardinier.
L’entretien des locaux telle que femme de ménage n’est pas compris dans le loyer et sera payé à part. Les charges seront revues chaque année et le preneur sera informé si il y a augmentation ou diminution des charges”.

L’article 11 “provision sur charges et régularisations” ajoute que “La provision sur charges (charges locatives : électricité, eau, taxe foncière, entretien et réparation de l’alarme, taxes, travaux) fera l’objet d’une régularisation annuelle dans les conditions réglementaires.

Au cas où la provision versée se révélerait inférieure aux charges antérieures, le preneur remboursera au bailleur la différence entre le montant des charges réelles et le montant acquitté au titre de la provision, dans les quinze jours du premier appel du bailleur.

Au cas où la provision versée se révélerait supérieure aux charges antérieures, la différence entre le montant acquitté au titre de la provision et le montant des charges réelles sera déduit du ou des appels suivants de provisions pour charges ou remboursé au preneur si ce dernier a quitté les locaux.

En application des dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce, le bailleur communiquera au preneur, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.”

Le contrat de bail ne mentionne pas le montant de la provision mensuelle.

Ce montant résulte du courrier en date du 2 janvier 2022 (pièce 3 demanderesse) aux termes duquel la S.C.I SAEA [T] informait le preneur de la régularisation de charges et notamment du fait que “30 euros (de provision) n’étant pas assez pour les charges car en plus cette année [M] a fait le jardinage pour faire des économies... mais en 2022 un jardinier viendra comme convenu dans le bail existant. Le loyer sera donc de 520 euros à partir du 5 janvier 2022, les charges ne seront plus de 30 euros mais de 50 euros, 470 de loyer et 50 euros de charges.

Pour la taxe foncière, la taxe foncière de l’appartement du haut vous a été enlevée du total.”

Le contrat de location mentionne ainsi expressément que le preneur rembourse au bailleur les charges locatives relatives à l’électricité, l’eau, la taxe foncière, l’entretien et la réparation de l’alarme, les taxes et travaux. Toutefois, il n’existe pas de clé de répartition conventionnelle desdites charges entre les différents locataires de l’ensemble immobilier.

Si les tableaux de répartition des charges locatives 2021, 2022 et 2023 produits aux débats par la requérante font apparaître une répartition des charges entre locataires et notamment pour Mme [Z] [F] à hauteur de 20 % pour EDF, 23 % pour l’eau, 25 % pour les produits d’entretien, l’alarme et internet et 26 % pour la taxe foncière, cette répartition ne figure pas dans le contrat de bail ni dans ses annexes.

En conséquence, en l’absence de clé de répartition des charges entre les différents locataires dans le bail, le preneur n’a pas été mis en mesure d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer.

Dès lors, faute de respect de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur ne pouvait pas lui réclamer de sommes au titre des charges précitées.

Ainsi et sans qu’il y ait lieu de statuer sur chacune des charges dont il est réclamé le paiement, il y a lieu de constater que la bailleresse ne justifie pas des charges dues et sera déboutée de sa demande à ce titre.

III. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de cet article, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l'espèce, Mme [Z] [F] ne démontre pas que la S.C.I SAEA [T] a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire dans l’exercice de son droit d’agir en justice. De même, la S.C.I SAEA [T] ne démontre pas que Mme [Z] [F] a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire.

En conséquence, elles seront déboutées de leurs demande de dommages-intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I SAEA [T] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS