TJ 59350, 8 juin 2026, RG 25/15024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/15024 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2KQN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 08 Juin 2026

[T] [W]

C/

[O] [I]
[C] [Q]
[U] [I]
[X] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Réza-Jean NASSIRI, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me GARDIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [O] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

Mme [C] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [U] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

Mme [X] [Q], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mars 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 29 décembre 2023 prenant effet le 1er janvier 2024, M. [T] [W] a donné à bail à M. [O] [I] et Mme [C] [Q] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de parking accessoire situé n°[Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 475 euros hors charges pour l’habitation et de 75 euros hors charges pour le parking, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes séparés des 27 et 28 décembre 2023, Mme [X] [Q] et M. [U] [I] se sont respectivement portés cautions solidaires des locataires.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 15 novembre 2024 pour Mme [C] [Q] et le 20 novembre 2024 pour M. [O] [I], M. [T] [W] a fait signifier aux locataires deux commandements de payer la somme en principal de 2.772 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement et la somme en principal de 338 euros au titre des loyers et charges dus pour le parking.

Par actes signifiés par commissaire de justice en date des 5, 8 et 22 août 2025, M. [T] [W] a fait assigner respectivement M. [U] [I], Mme [C] [Q], M. [O] [I] et Mme [X] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- constater la résiliation du bail d’habitation et du bail de parking à compter du 20 janvier 2025,
- condamner Mme [C] [Q] et M. [O] [I] au paiement des sommes provisionnelles de 3 237 euros au titre de l’arriéré de loyer au 20 janvier 2025 et de 925 euros au titre de l’arriéré de charges,
- condamner M. [U] [I] et Mme [X] [Q] solidairement avec M. [O] [I] et Mme [C] [Q] au paiement de ces sommes,
- condamner M. [O] [I] et Mme [C] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges normalement dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des occupants des lieux et de tous occupants de leur chef, ainsi qu’au paiement des charges échues postérieurement,
- ordonner l'expulsion de M. [O] [I] et Mme [C] [Q] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner M. [O] [I] et Mme [C] [Q] au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens, dont le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026.

A cette audience, M. [T] [W] comparaît représenté par son conseil, qui se réfère aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 1er mars 2026, à la somme de 12 660 euros.

Il indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur des défendeurs et conclut à la régularité de l'acte de cautionnement. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il ne conteste pas que M. [O] [I] a quitté le logement mais fait valoir qu’il reste tenu au paiement des loyers et charges dès lors qu’il ne justifie pas avoir valablement donné congé. Si le tribunal devait fixer la date de fin du bail au 28 novembre 2024, il soutient que le colocataire reste tenu solidairement au paiement des loyers et charges durant six mois après son départ, soit en l’occurrence jusqu’au 28 mai 2025, en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs.

M. [O] [I] comparaît en personne. Il s’oppose aux demandes, faisant valoir qu’il a quitté le logement le 26 octobre 2024 sans délivrer de congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Il indique néanmoins que M. [W], par message électronique du 1er mars 2025, a pris acte de son départ au 28 octobre 2024. Il reconnaît devoir les loyers et charges échus impayés jusqu’au 28 novembre 2024 tenant compte du délai de préavis d’un mois. Il propose de s’acquitter de la dette par mensualités de 150 euros. Il expose et fait valoir qu’il est salarié en CDI dans la restauration, qu’il perçoit un salaire de 1800 euros par mois, qu’il vit en concubinage et qu’il n’a pas de dossier de surendettement.

M. [U] [I] comparaît en personne et dénie son écriture figurant au recto de l’acte de cautionnement. Il conteste avoir rédigé les mentions manuscrites relatives à l’identité des locataires figurant au recto du cautionnement et soutient qu’il pensait s’engager en qualité de caution solidaire de son fils uniquement. Il propose de s’acquitter des loyers et charges dus par son fils par mensualités de 200 euros.

Respectivement citées par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire et par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [C] [Q] et Mme [X] [Q] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [W] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 8 septembre 2025 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en leur article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [C] [Q] le 15 novembre 2024 et à M. [O] [I] le 20 novembre 2024, pour les sommes en principal de 2.772 euros pour le logement et de 338 euros pour le parking.

Le bail d’habitation et le commandement de payer prévoient un délai de deux mois pour régulariser les impayés de loyer. Dès lors, il convient d’appliquer le délai contractuellement prévu de deux mois plus favorable aux locataires.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement des locataires n’étant intervenu dans ce délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le deux baux se sont trouvées acquises à la date du 20 janvier 2025, 24H00.

L’expulsion de Mme [C] [Q] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. La demande d’expulsion de M. [O] [I] est sans objet dès lors qu’il ressort des débats que celui-ci a quitté les lieux loués.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Postérieurement à la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre n’est plus redevable de loyers mais d'indemnités d'occupation, lesquelles ne sont dues qu'en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient indûment dans les lieux et ne résultent pas de l'exécution des obligations du bail, et ce en vertu de l'article 1240 du code civil.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’occurrence, il est expressément prévu aux articles VII et IX des contrats de location la solidarité entre les co-locataires.

M. [O] [I] soutient qu’il a quitté le logement le 26 octobre 2024 et que le bailleur a pris acte de son départ le 28 novembre 2024, date d’expiration du délai de préavis d’un mois. Il reconnaît être redevable des loyers et charges échus impayés jusqu’à cette date.

Toutefois, force est de constater que M. [O] [I] ne justifie pas avoir valablement délivré congé à son bailleur dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne prouve pas davantage que M. [T] [W] a accepté la fin du bail au 28 novembre 2024, le courriel du 1er mars 2025 dont il fait état à l’audience n’étant pas versé aux débats.
Il est établi par les pièces du dossier que le bailleur a pris l’initiative de la résiliation du bail en délivrant aux colocataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire puis en introduisant une action tendant au constat de la résiliation du bail.
Dès lors, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 janvier 2025, 24H00, à l’expiration du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, conformément à la clause résolutoire stipulée dans le bail, et non par l’effet d’un congé donné par M. [I].
Il s’ensuit qu’à défaut de congé régulièrement délivré par le locataire, la solidarité entre les colocataires n’a pas pris fin et ce dernier restait tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation des baux intervenue le 20 janvier 2025.

Le décompte tenu par le bailleur mentionne un loyer de 680 euros depuis l’entrée dans les lieux, se décomposant comme suit :
- loyer principal : 475 euros
- charges : 130 euros
- loyer parking : 75 euros

Toutefois, le contrat de bail d’habitation ne prévoit pas de provision sur charges et M. [W] ne produit aucun justificatif de charges durant la location, de sorte que les sommes réclamées au titre des charges ne sont pas justifiées dans leur montant et seront donc écartées.

Il convient de retenir un loyer mensuel total de 550 euros pour le logement et le parking.

Il ressort du décompte versé aux débats que la créance de loyers de M. [W] s’établit comme suit :
- loyers échus de janvier 2024 à janvier 2025 inclus : 13 x 550 (475 + 75) = 7 150 euros
- versements à déduire : 5 020 euros (le virement de 1 360 euros en date du 11 mars 2025 devant s’imputer sur les échéances de loyer impayées les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du code civil)

Soit un total de 2 130 euros, somme au paiement de laquelle seront condamnés solidairement M. [O] [I] et Mme [C] [Q], créance arrêtée au 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Il n’est pas contesté par M. [W] que M. [O] [I] n’occupait plus les lieux loués à la date de résiliation des baux.

Par ailleurs, le décompte produit par M. [W] fait ressortir une dette de 7 150 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées depuis février 2025 à mars 2026, terme de mars 2026 inclus (13 mois x 550 euros), étant observé que le décompte ne comprend aucun montant dû pour l’échéance de novembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Mme [C] [Q], qui occupe seule le logement et le parking depuis la résiliation des baux, à payer à M. [W] la somme de 7 150 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 5 mars 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 janvier 2026.

Mme [C] [Q] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si les baux n’avaient pas été résiliés, soit la somme de 550 euros, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [W] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [O] [I] :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, M. [O] [I] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 euros.

Toutefois, en l’absence de justificatifs de revenus et de charges versés aux débats, l’intéressé ne justifie pas de sa situation financière actuelle et n’établit donc pas être en capacité de régler l’intégralité de la dette dans le délai légal de 24 mois.

Dès lors, il convient de rejeter la demande délais de paiement.

Sur la validité de l’engagement de caution :

Les contrats de cautionnement en date des 27 et 28 décembre 2023 sont soumis à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi nouvelle.

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, les actes de cautionnement versés aux débats ne comporte pas la mention prévue à l’article 2297 du code civil susvisé, prescrite à peine de nullité de l’engagement, à savoir le montant en lettres de la somme cautionnée.
En outre, ils ne font pas apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent aux contrats de location, dès lors qu’ils mentionnent un loyer de 610 euros alors que les contrats de bail prévoient un loyer en principal de 475 euros pour l’habitation et de 75 euros pour le parking, et qu’ils ne précisent pas les conditions de révision des loyers telles que prévues par lesdits contrats.
Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la dénégation d’écriture de M. [U] [I], ces cautionnements n’apparaissent pas conformes aux dispositions précitées et M. [T] [W] sera débouté donc de toutes ses demandes en paiement dirigées contre M. [U] [I] et Mme [X] [Q].

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [I] et Mme [C] [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût des commandements de payer.

Ils devront également verser in solidum à M. [T] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,