TJ 69123, 11 juin 2026, RG 25/00262

DOSSIER N° RG 25/00262 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2JDR

Jugement du :
11/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

SDC “LE SÉVIGNÉ PRÉFECTURE”
C/
[K] [U] [M]
[H] [M]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
Me Lydie DREZET
Madame [K] [U] [M]
Madame [H] [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi onze Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : MENNESSON REROLLE Marine
GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. IMMEUBLE “LE SÉVIGNÉ PRÉFECTURE” 32-34 rue de la Part Dieu 69003 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est sis 50/54 Cours Lafayette - 69003 LYON 03
représenté par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDERESSES

Madame [K] [U] [M]
née le 02 Avril 1970 à LYON 3, demeurant 13, rue Pareille - 69001 LYON
comparante en personne

Citée au domicile à Monsieur [G] [M] (père) par acte de commissaire de justice en date du 19/12/2024

Madame [H] [M], demeurant 51 avenue du Président John Kennedy - 93110 ROSNY SOUS BOIS
représentée par Madame [K] [U] [M], munie d’un pouvoir

Citée à sa personne par acte de commissaire de justice en date du 30/12/2024

d’autre part

Date de la première audience : 11/09/2025
Date de la mise en délibéré : 19/03/2026
Prorogé du : 28/05/2026
EXPOSE DU LITIGE :

Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] sont propriétaires du lot n°139 dans la copropriété de l’ensemble immobilier LE SEVIGNE PREFECTURE 32-34 rue de la Part Dieu 69003 LYON.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 décembre 2024 et le 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait citer Madame [E] [M] et Madame [H] [M] à comparaître devant le pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de LYON, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer :

* la somme de 30282,35 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 novembre 2024, frais compris, sous réserve d'actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024,
* celle de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* celle enfin de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a demandé également la condamnation de Madame [E] [M] et Madame [H] [M] in solidum aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 septembre 2025, le tribunal a renvoyé d’office le dossier au 25 septembre 2025, et a par ailleurs relevé une erreur matérielle contenue dans l’assignation, mentionnant 30282,35 euros au lieu de 3282,35 euros. A l’audience du 25 septembre, l’affaire a été renvoyée au 19 mars 2026 à la demande de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M].

A l’audience du 19 mars 2026, et aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
- débouter Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] de leurs demandes,
- condamner solidairement Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires :
* la somme de 5279,55 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 mars 2026, frais compris, sous réserve d'actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024,
* celle de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions et à l’audience, Madame [E] [M] et Madame [H] [M] ont demandé au tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Madame [E] [M] et Madame [H] [M] les sommes de :
1524,78 euros1401,33 euros1487,29 euros- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [E] [M] et Madame [H] [M] les sommes de :
2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,5000 euros à titre de dommages et intérêts pour inversion de leur compteur d’eau chaude et inégalité de traitement,3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Au vu de la pièce d’identité de Madame [E] [M], cette dernière serait nommée Madame [K] [U] [M].

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogée au 11 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

* Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Selon l’article 14-1-II de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2 I et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Cela est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2025 ayant voté les budgets prévisionnels, approuvé les budgets des années précédentes, les relevés des dépenses de la copropriété, les appels de provisions adressés à Madame [K] [U] [M] et un décompte des charges restant dues.

Il sera examiné successivement les contestations formées par Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] quant aux charges.

Sur les charges « honoraire dossier remis à l’huissier et sommation » en 2018

Selon l’article 224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 19 décembre 2024, les charges antérieures au 20 décembre 2019 ne peuvent être réclamées ou contestées en raison du jeu de la prescription.
Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] sont en conséquence irrecevables à contester les charges « honoraire dossier remis à l’huissier et sommation » pour un montant de 225,11 euros, facturées les 5 et 26 novembre 2018.

Sur les trois régularisations d’eau facturées le 6 février 2024 à la suite de l’inversion des compteurs

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui réclame à Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] le paiement des sommes de 212,40 + 367,40 + 448,50 euros à la date du 6 février 2024 au titre des « régul eau facturée » pour les années 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022, de rapporter la preuve du bien fondé de ses demandes.

Le litige porte sur la facturation par la société PROXISERVE de l’eau chaude au sein de l’appartement B02 appartenant aux défenderesses. Le courrier du 14 août 2018 (pièce de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] n°43) montre qu’une erreur avait été commise au début par le syndicat des copropriétaires, qui avait communiqué à la société PROXISERVE des informations erronées en ce sens que Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] s’étaient vues attribuer, sur les relevés de la société PROXISERVE, le logement B01 et non le logement B02, avec un numéro de compteur n°C17UA138205 au lieu du n°C17UA138378. Pour la facture du 7 juin 2018, Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] se sont ainsi vu facturer l’eau chaude en fonction du compteur n°C17UA138205 et non du n°C17UA138378. Puis la société PROXISERVE a adressé le 14 août 2018 aux défenderesses, un courrier les informant de l’erreur dans les numéros de compteur, et joignant une facture rectificative pour la période du 01/07/2017 au 31/03/2018, précisant que le compteur de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] était désormais le n°C17UA138378, et facturant les consommations dues en fonction des index modifiés, c’està-dire en fonctions des index auparavant facturés au logement B01.

Force est de constater que les factures adressées par la société PROXISERVE depuis cette date, pour les années 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022, reprennent le nouveau numéro de compteur attribué à Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] dans le courrier du 14 août 2018, soit le n°C17UA138378, et que les index réclamés pendant ces trois années, apparaissant sur les relevés de charges individuels, correspondent bien à ce numéro de compteur n°C17UA138378, mentionné dans les factures de la société PROXISERVE.

En 2024, le syndicat des copropriétaires justifie ses demandes rectificatives portant sur les années 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022, par le fait qu’une erreur aurait été commise à la suite d’une interversion des compteurs avec l’appartement B01. Or si une erreur dans les numéros de compteur entre les deux appartements avait été commise à l’origine, elle a été rectifiée suivant courrier du 14 août 2018 et facture rectificative du 25 juillet 2018, et il ressort des factures de la société PROXISERVE éditées depuis cette date que le numéro de compteur a été rectifié, de sorte que les index apparaissant tant sur les factures que sur les décomptes de charges portent manifestement sur le bon compteur.

Le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur un simple relevé de consommation édité par la société PROXISERVE (sa pièce n°17), qui unilatéralement et sans aucune explication, intervertit pour la seconde fois les numéros de compteur des appartements B01 et B02, pour affirmer que Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] seraient redevables des sommes réclamées. Pas davantage le syndicat des copropriétaires peut-il se contenter d’un simple mail adressé le 6 février 2024 aux défenderesses (pièce n°11 de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M]) pour affirmer que les sommes réclamées sont dues.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, alors qu’une interversion des compteurs a été constatée puis rectifiée en 2018, et alors que les factures de la société PROXISERVE mentionnent depuis 2018 le nouveau numéro de compteur n°C17UA138378 concernant l’appartement B02, de rapporter la preuve qu’il existerait toujours une interversion des compteurs entre les logements B01 et B02 depuis la rectification de 2018.

Force est de constater qu’aucune procédure contradictoire en présence de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M], de la société PROXISERVE et du syndicat des copropriétaires, le cas échéant en présence d’un expert, n’a été mise en place, qui puisse établir avec certitude que les compteurs seraient toujours inversés en dépit de la modification intervenue en 2018, et que les index réclamés à Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M], pour les années 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022 seraient inexacts.

Défaillant dans la charge de la preuve, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande concernant les trois facturations du 6 février 2024 pour les sommes de 212,40 + 367,40 + 448,50, qui seront annulées et retirés du décompte.

Sur le solde de charges à la date du 25 février 2026

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1137,11 euros apparaissant sur le décompte au 25 février 2026, intitulé « solde charges 01/10/2024-30/09/2025 ». Cette somme est mentionnée dans le décompte de charges daté du 3 mars 2026, communiqué par les défenderesses (leur pièce n°56), de sorte que le principe du contradictoire est respecté et que le tribunal peut statuer sur cette demande, quand bien même l’appel de fonds a été adressé juste avant l’audience du 19 mars 2026.

Cet appel de charges de 1137,11 euros comporte des charges d’eau chaude à hauteur de 526,14 euros, facturée selon l’index attribué initialement à l’appartement B01 et facturé au logement B02 au vu du changement de compteur et de l’état de consommation établi unilatéralement par la société PROXISERVE, document dont il a été indiqué ci-dessus qu’il ne permettait nullement de rapporter la preuve de ce que les index réclamés concernaient bien le logement de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M]. En l’absence de toute procédure contradictoire, le cas échéant en présence d’un expert, permettant à chacun de faire valoir sa position et de vérifier les assertions de la société PROXISERVE, auteur de la facturation contestée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande relative à la facturation d’eau chaude pour un montant de 526,14 euros apparaissant sur le décompte du 3 mars 2026 relatif à la période du 01/10/2024 au 30/09/2025.

Sur les appels de fonds du 3 mars 2026

Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] contestent le décompte relatif aux régularisations d’appels de fonds à la suite de l’assemblée générale du 25 février 2026.

Toutefois, elles ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de ce qu’une erreur aurait été commise au titre de cet appel de fonds ni des sommes qui auraient dû être réclamées à ce titre.

Il convient en conséquence de les débouter de leurs demandes sur ce point.

***

Il résulte de ce qui précède que la somme due par Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] au syndicat des copropriétaires s’élève à :

5279,55 € décompte du 6 mars 2026
- 1242,31 € frais, sur lesquels il sera statué ci-dessous
- 212,40 € régul interversion compteur facturée le 06/02/2024 (année 2019/2020)
- 367,40 € régul interversion compteur facturée le 06/02/2024 (année 2020/2021)
- 448,50 € régul interversion compteur facturée le 06/02/2024 (année 2021/2022)
- 526,14 € facturation eau chaude du 01/10/2024 au 30/09/2025
= 2482,80 €

Il doit être constatée que cette somme de 2482,80 euros correspond à peu près aux derniers appels de fonds en date du 25 février et le 3 mars 2026, appelés juste avant l’audience du 19 mars 2026. Il ne peut donc être affirmé que Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] sont en retard dans le paiement de leurs charges de copropriété.

Le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre les copropriétaires.

Il convient de condamner solidairement Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2482,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 6 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

observation faite que :

- les sommes versées sur cette période ont été déduites,

- les frais de procédure ont été déduits du principal puisqu’ils se retrouvent dans les dépens ou les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur les frais de syndic

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur le contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire pour solliciter des honoraires à ce dernier. En outre, il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Aussi convient-il de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande portant sur les frais réclamés à Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M], d’un montant total de 1242,31 euros.

* Sur la demande de dommage et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le requérant ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant de ce retard et ne caractérise pas que le débiteur aurait résisté au paiement de mauvaise foi ou dans l’intention de nuire.

Il est donc débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, d’autant que comme indiqué plus haut, les contestations de Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M] apparaissent justifiées, tant sur les frais, que sur les facturations d’eau chaude.

Il en est de même pour la demande de dommages et intérêts formée par Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M], qui sera rejetée, faute pour elles de rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic et d’un préjudice subi par elles-mêmes du fait du litige portant sur la consommation d’eau chaude et sur les frais.

* Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires est partie perdante au procès, en ce qu’il a été débouté de ses demandes relatives aux frais de syndic et aux facturations d’eau chaude, contestées à juste titre par Madame [K] [U] [M] et Madame [H] [M], et en ce que les charges réclamées aux défenderesses ont été appelées juste avant l’audience, de sorte qu’aucun retard dans le paiement ne peut leur être reproché.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante, aux entiers dépens.

Les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées comme étant non justifiées.

* Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514 à 514-6 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS