TJ 75056, 12 juin 2026, RG 26/02523

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Caroline FABBRI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02523 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJG3

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juin 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [D],
[Adresse 1]
représentée par Me Caroline FABBRI, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z],
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02523 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJG3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 22 mai 2023, [U] [D] a consenti un bail d’habitation meublé à [N] [Z] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.647,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] [Z], le 23 juin 2025.

Par assignation du 6 février 2026, [U] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de [N] [Z], à défaut de départ volontaire, ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer actuel et aux charges jusqu’à libération des lieux,8.459,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, dû au 18 décembre 2025, outre les intérêts de retard, à compter du 8 septembre 2025, date du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes nécessaires.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 février 2026. Un diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 avril 2026, [U] [D], représentée par son conseil, a indiqué que la dette actualisée s’élevait à la somme de 11.908,14 euros, charges comprises, échéance d’avril 2026 incluse. Elle a indiqué s’en rapporter sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le loyer courant n’était pas réglé.

[N] [Z] a comparu, expliquant être travailleur indépendant, ne pas avoir été réglé de certaines prestations et avoir intenté des procédures de recouvrement judiciaire des factures non réglées. Il a indiqué être dans l’attente de restitution de sommes par les services fiscaux, au titre de trop versé d’impôts et avoir l’intention de les affecter au paiement des arriérés de loyers dès réception.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[U] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.647,69 euros n’a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n’est justifié d’aucun plan d’apurement conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 8 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie, et les paiements annoncés ne sont pas certains.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en avril 2026, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.149,49 euros, provision pour charges incluses.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2025, et ne cessera d’être due par le défendeur qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [U] [D] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [U] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, [N] [Z] lui devait la somme de 11.494,90 euros, hors frais de commissaire de justice.

[N] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

4. Sur les frais du procès

[N] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 8 septembre 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 6 février 2026 et les autres actes de commissaire de justice, utiles à la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [U] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,