TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/10556

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Candice BARON
Me Yassine BEN BELLA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLB6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Candice BARON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [N]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLB6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2007, M. [X] [F] a donné à bail à M. [S] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], bâtiment A, 4ème étage, première porte gauche, pour une durée renouvelable de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, M. [X] [F] a fait délivrer un son locataire un congé pour vente, à effet du 31 mai 2025.

M. [S] [N] s'étant maintenu dans les lieux au-delà de la date d'effet du congé, M. [X] [F] l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la validation du congé,
- à défaut de la libération volontaire des locaux, l'expulsion de M. [S] [N], le cas échéant avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier, sans délais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- l'autorisation de faire enlever les meubles garnissant le logement aux frais du défendeurs,
- la condamnation de M. [S] [N] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 250 euros à compter du 1er juin 2025 jusqu'à libération effective des lieux,
- la condamnation de M. [S] [N] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens, en ce compris le coût du congé.

M. [X] [F] forme ces demandes au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, exposant que le congé qu'il a fait délivrer à M. [S] [N] est valide sur le fond et sur la forme, que M. [S] [N], qui s'est abstenu de quitter les lieux, en est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2025 et qu'il est donc bien fondé à poursuivre son expulsion et à obtenir une indemnité d'occupation égale au double du loyer actuel, charges comprises, conformément à la clause contractuelle.

Lors de l'audience du 31 mars 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, M. [X] [F], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposé aux délais sollicités par le défendeur.

M. [S] [N], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de :
- À titre principal, déclarer irrecevables les demandes formées par M. [X] [F],
- A titre subsidiaire, déclarer le congé nul,
- A titre très subsidiaire,
o lui accorder des délais pour quitter les lieux,
o réduire le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel,
o débouter M. [X] [F] de sa demande d'astreinte,
- En tout état de cause :
o Écarter l'exécution provisoire de la décision,
o Condamner M. [X] [F] aux dépens de l'instance.

M. [X] [F] soutient, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, que M. [X] [F] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des lieux et qu'ainsi, il n'a ni qualité ni intérêt à agir, de sorte que ses demandes ne sont pas recevables.

A titre subsidiaire, il estime que le congé délivré est frauduleux, puisque M. [X] [F] n'est animé par aucune intention réelle de vendre son bien, en témoignent l'absence de démarche entreprise à cette fin antérieurement au congé ainsi que la fixation d'un prix de vente volontairement prohibitif, par rapport à une surface qui, au demeurant, n'est pas connue.

A titre encore plus subsidiaire, M. [S] [N] forme une demande de délai pour quitter les lieux au visa de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, expliquant avoir été un locataire exemplaire depuis 19 ans, être activement à la recherche d'un nouveau logement mais avoir des difficultés financières.
Enfin, il estime que la clause pénale contenue au contrat de bail et relative au montant de l'indemnité d'occupation est disproportionnée et demande qu'elle soit écartée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité et l'intérêt à agir

L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, M. [X] [F], produit, parmi ses pièces, le contrat de bail qu'il a conclu avec M. [S] [N], établissant ainsi le lien contractuel entre les parties, ainsi qu'un extrait de l'acte de vente du bien litigieux, en date du 4 mai 1979.

L'ancienneté de cet acte ne suffit pas à remettre en question son actualité, faute pour M. [S] [N] de rapporter la preuve d'éléments contraires.

M. [X] [F], propriétaire-bailleur, a donc bien qualité et intérêt à agir contre M. [S] [N] et sera ainsi déclaré recevable en ses demandes.

Sur le congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

Le congé frauduleux peut être annulé, étant précisé qu'il appartient à celui qui invoque la fraude d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le bail consenti à M. [S] [N] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 31 mai 2025 à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par le bailleur le 23 octobre 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix (255 000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

M. [S] [N] soutient cependant que le congé est nul en raison de son caractère frauduleux, puisque M. [X] [F] n'avait pas réellement l'intention de vendre son logement et qu'il a volontairement fixé un prix de vente dissuasif et bien supérieur au prix du marché.

En l'espèce, il est versé aux débats, par les deux parties, des échanges de courriels, à compter du mois de février 2026 entre l'agence Century 21 et le fils de M. [X] [F], afin d'organiser la visite de l'appartement et de pouvoir effectuer le relevé de superficie préalable à la vente.

L'absence de diligences entreprises par le propriétaire-bailleur avant cette date, dont se prévaut M. [S] [N] est insuffisante à caractériser l'absence d'intention réelle de vendre le logement alors que celui-ci a légitimement pu souhaiter attendre la libération du logement avant de rechercher un acquéreur. Dès lors, l'absence de surface mentionnée dans l'offre de vente, même de façon approximative, n'est pas un argument opérant.

S'agissant du prix de vente soi-disant prohibitif, il convient de relever que M. [S] [N] ne justifie pas avoir jamais manifesté une quelconque intention d'acheter le bien litigieux. Il ne saurait alors sérieusement soutenir, une fois assigné par son bailleur aux fins d'expulsion, que le prix proposé ne lui a pas permis de faire une offre d'achat, étant relevé, par ailleurs, que ses ressources et sa situation sociale, qu'il détaille au soutien de sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, ne lui permettaient manifestement pas d'acquérir ce bien.

En tout état de cause, M. [S] [N] ne rapporte pas preuve que le prix de vente proposé (environ 13 000 euros du m²) est manifestement excessif en comparaison avec les ventes effectuées au sein du même immeuble, dans la mesure où il verse aux débats la preuve d'une seule transaction qui a eu lieu la même année que celle où le congé a été délivré, pour un prix certes inférieur (10 230 euros du m²). En effet, l'autre vente ayant eu lieu en 2024 ne concernait, d'après la pièce n°12 du défendeur, qu'" une dépendance " et non un appartement. Ce seul point de comparaison, dont il résulte une différence de prix limitée, est là encore, insuffisante à rapporter la preuve de l'intention frauduleuse de M. [X] [F] qui légitimement là encore, a pu souhaiter réaliser un profit en vendant son bien.

Il résulte de ce qui précède que M. [S] [N] échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé, lequel est ainsi valide tant sur la forme (respect des délais légaux et mentions obligatoires), que sur le fond.

Le congé a donc pris effet à compter du 31 mai 2025 à minuit et M. [S] [N] ne conteste pas sa présence dans les lieux, encore d'actualité au jour de l'audience.

Il convient donc de constater qu'il en est occupant sans droit ni titre depuis cette date et par conséquent d'ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux, son expulsion et celles de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin et celle d'un serrurier, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S'agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Concernant l'astreinte, M. [X] [F] ne rapporte pas la preuve des circonstances en faisant apparaître la nécessité, conformément aux exigences posées par l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution. M. [X] [F] sera débouté de cette demande.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [X] [F] demande que M. [S] [N] soit condamné à lui verser une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé, soit au 1er juin 2025, égale au double du loyer outre les charges, en application de l'article 13 du contrat de bail, intitulé " clause pénale ", qui le prévoit.

En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Cette clause revêt un caractère manifestement excessif et il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [S] [N] au prix du loyer actuel, outre les charges. Elle sera due par M. [S] [N] à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l'expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux Prévisualiser : articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [S] [N] est locataire des lieux depuis près de 20 ans. Il n'est fait état, par le demandeur, d'aucune difficulté dans le paiement du loyer ou le respect de ses autres obligations contractuelles. Ainsi, le contrat a été parfaitement exécuté pendant toute sa durée.

La situation actuelle de M. [S] [N], qui perçoit le RSA, ne lui permet pas de se reloger dans l'immédiat dans des conditions normales, étant précisé qu'il justifie de demande de relogement dans un secteur particulièrement étendu, ce qui atteste de sa bonne volonté.

Par ailleurs, M. [X] [F] ne justifie d'aucune urgence particulière à vendre son bien, se contentant d'allégations quant à sa situation de santé notamment.

Dans ces conditions, il sera accordé un délai de 6 mois à M. [S] [N] pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de le condamner également à verser à M. [X] [F] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, M. [S] [N] bénéficiant déjà de délais pour quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS