TJ 75056, 4 juin 2026, RG 25/07332

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER
Me Elisabeth BENSAID

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07332 - N° Portalis 352J-W-B7J-DASYY

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0841

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07332 - N° Portalis 352J-W-B7J-DASYY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 13 mars 2015, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [I] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 345,53 euros, outre les provisions pour charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2998,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 05 août 2024.

Par notification électronique du 07 août 2024, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 juillet 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de Madame [I] [O], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3571,43 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
la condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 07 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 3612,97 euros au 03 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique qu’une procédure de surendettement est en cours avec un moratoire de 24 mois imposé par la commission de surendettement.

Madame [I] [O], représentée par son conseil, indique que la commission de surendettement a rendu sa décision le 29 janvier 2025. Elle précise qu’un fonds de solidarité logement a été octroyé le 29 avril 2025 pour un montrant de 3187,21 euros. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la suspension des paiements de 24 mois accordée par la commission de surendettement avec possibilité qu’elle puisse ressaisir la commission dans le délai de 3 mois, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande le débouté de la demande en paiement du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026, délibéré prorogé au 04 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il prévoit également que, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement des particuliers a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L.733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L.733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L.733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, si les parties s’accordent sur l’octroi de délais à la locataire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la procédure de surendettement ouverte à l’encontre de Madame [I] [O] peut également emporter d’autres effets.

Ainsi, la chronologie de l’imbrication de la procédure de surendettement avec la présente procédure peut être établie comme suit, au regard des pièces produites aux débats, et notamment du courrier de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] produit par Madame [I] [O] :
- 04/08/2023 : dépôt du dossier de surendettement ;
- 31/08/2023 : décision de recevabilité et orientation vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
- 09/11/2023 : décision de la commission : accord sur les mesures imposées, à savoir un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
- 18/12/2023 : contestation des mesures suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire formée devant le juge des contentieux de la protection ;
- 22/05/2024 : décision judiciaire de rejet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et orientation vers des mesures imposées ;
- 03/06/2024 : date de génération de l’état détaillé des dettes (dette locative : 2811,25 euros) ;
- 05/08/2024 ; délivrance du commandement de payer à Madame [I] [O] (dette locative 2998,22 euros) ;
- 08/08/2024 : approbation par la commission de la motivation des mesures imposées sur la base de l’état détaillé des dettes généré le 03/06/2024, avec un moratoire de 24 mois ;
- 29/01/2025 : courrier de la commission adressée à Madame [I] [O] lui faisant part de la validation des mesures imposées ;
- 04/07/2025 : délivrance de l’assignation sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire (dette locative : 3571,43 euros) ;
- 10/02/2026 : audience relative à l’acquisition de la clause résolutoire (dette locative : 3612,97 euros).

Ainsi, plusieurs difficultés résultent de cette chronologie. En premier lieu, dès le stade de la recevabilité du dossier de surendettement, soit à compter du 31 août 2023, Madame [I] [O] avait interdiction de payer tout ou partie d’une créance autre qu’alimentaire, ce qui a pour effet de geler les effets d’un commandement de payer délivré postérieurement. Par ailleurs, trois jours après la délivrance du commandement de payer, la commission a approuvé un moratoire de deux ans, rendant là aussi impossible à Madame [I] [O] de s’acquitter de sa dette locative, bien que les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer avec certitude à quelle date Madame [I] [O] a eu connaissance de cette décision de la commission. Enfin, l’appréciation de la dette locative, au regard des différents montants retenus aux différents stades des deux procédures imbriquées, se heurte également à une contestation sérieuse.

Dès lors, l’appréciation tant de la validité du jeu de la clause résolutoire, que de ses effets, ainsi que l’établissement du montant de la dette locative se heurtent à des contestations sérieuses.

Par conséquent, il convient dire n’y avoir lieu à référé quant à l’ensemble des demandes formulées par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, et de renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, qui succombe, supportera la charge des dépens et sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS