TJ 75056, 8 juin 2026, RG 25/11538

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Z]'[W] [D]
[O] [V] ép [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Shirly COHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11538 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSHN

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 juin 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. SAGESSE- RENE COTY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0486

DÉFENDERESSES
Madame [P] [T] (se faisant appeler [Z]'[W] [D]) , demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Madame [O] [V] épouse [B], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 juin 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11538 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSHN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2019, la SCI SAGESSE-RENE COTY a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75014).

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [O] [V] épouse [B].

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4514,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 17 octobre 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] le 7 août 2025.

Par assignations des 1er et 4 décembre 2025, la SCI SAGESSE-RENE COTY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] et obtenir la capitalisation des intérêts et sa condamnation solidaire avec Mme [O] [V] épouse [B] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 8228,48 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 24 mars 2026, la SCI SAGESSE-RENE COTY maintient l'intégralité de ses demandes.

Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] demande des délais pour quitter les lieux.
Il est relevé que si elle fait état dans ses écrits soutenus oralement à l'audience de divers désordres sérieux dans le logement pris à bail (panne de chauffage, fuites, dégradations liées à l'humidité), aucune demande n'a été présentée en lien avec ces désordres.

Mme [O] [V] épouse [B] sollicite que sa condamnation soit limitée à la dette due lors de la résiliation du bail.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI SAGESSE-RENE COTY justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4514,41 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] ne demande pas de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant ne pas être en mesure de régler actuellement sa dette.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI SAGESSE-RENE COTY à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est en revanche rejetée, la locataire n'établissant pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer provisoirement en l'espèce au montant du loyer et des charges dus en l'absence de résiliation du bail.

La SCI SAGESSE-RENE COTY verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2026, Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] lui devait la somme de 13942,55 euros, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.

Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée.

3. Sur l'engagement de caution

Mme [O] [V] épouse [B] s'est portée caution solidaire du paiement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation, et toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, et tous intérêts, dans la limite d'un montant maximum de trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail soit la somme totale maximum de 65700 euros hors indexation de loyer (la provisions sur charges ne pouvant être indexée) et jusqu'à la date du 9 janvier 2028 (l'indemnité d'occupation éventuellement échue postérieurement à cette date n'étant donc plus garantie au terme de cet acte).

Il est relevé que l'engagement de Mme [O] [V] épouse [B] ne porte pas sur les frais de procédure contrairement à ce qu'indique la demanderesse.

Toutefois, la SCI SAGESSE-RENE COTY n'est pas au sens de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 une SCI familiale soit composée exclusivement de parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, en ce que l'extrait Kbis fait ressortir qu'elle comprend deux associés qui sont des personnes morales.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, une personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut solliciter le cautionnement d'une personne physique.

En conséquence, la demande en paiement à l'encontre de Mme [O] [V] épouse [B] se heurte à une contestation sérieuse et sera donc rejetée comme excédant les pouvoirs du juge des référés limités à l'obligation en paiement non sérieusement contestable.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [T] se faisant appeler [Z]'[W] [D] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion de l'assignation signifiée à Mme [O] [V] épouse [B] qui restera à la charge de la demanderesse compte tenu de la solution apportée au litige.

En revanche, l'équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,